비거주 1주택자 종부세 공제, 9억원으로 바뀐다는데 지금은 어느 단계인가

해외에서 일하는 B씨는 한국에 있는 부모님이 대신 받아둔 종합부동산세(종부세) 고지서 사진을 카톡으로 받고서야 "비거주 1주택자 공제가 9억원으로 줄어든다"는 기사를 처음 봤다. 자기 이야기 같은데 정작 검색해 보면 "9억원으로 축소"라는 제목과 "14억원으로 확대"라는 제목이 같은 날 나란히 떠 있다. 결론부터 말하면 둘 다 맞는 기사다. 실거주자는 공제가 늘고, 비거주자는 줄어드는 차등 개편이기 때문이다. 그리고 더 중요한 답은 따로 있다. B씨가 지금 내는 종부세는 아직 하나도 바뀌지 않았다.

공제가 9억원이 된다는 게 정확히 무슨 뜻인가

지금 종합부동산세법 제8조(과세표준)는 1세대 1주택자의 기본공제를 12억원으로 정해 두고 있다. 법제처 국가법령정보센터에 올라온 조문 원문에도 "...1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다): 12억원"이라고(발췌) 적혀 있다. 실거주든 비거주든 지금은 이 12억원을 똑같이 받는다.

기획재정부가 2026년 8월에 내놓은 세법개정안(안)은 이 기준을 거주 여부로 갈랐다. 대한민국 정책브리핑(korea.kr)에 따르면 실거주자는 공제가 14억원으로 오른다. 반대로 대한전문건설신문 보도와 기획재정부 원문이 함께 확인해 주는 숫자로, 실제로 살지 않는 1주택자는 공제가 9억원으로 내려간다. 두 자료가 짚는 숫자가 같으므로 이 개편안의 공제 숫자 자체는 신뢰할 만하다.

기획재정부 2026년 세제개편안 기준. 자료: 대한민국 정책브리핑, 대한전문건설신문

여기서 B씨가 헷갈릴 만한 지점 하나. 이 공제 숫자만 봐서는 실제로 세금이 얼마나 늘어나는지 알 수 없다. 종부세는 공제만이 아니라 공정시장가액비율이라는 값을 한 번 더 곱해서 계산하는데, 이 비율도 같은 시기에 따로 오른다. 그 결합 효과를 숫자로 계산하는 일은 이 글의 범위가 아니다. 공시가격 15억·18억·20억원일 때 세액이 실제로 얼마나 느는지는 다음 편에서 표로 따로 다룬다.

"아직 법이 아니다" — 지금 정확히 어느 단계인가

B씨가 가장 먼저 알아야 할 건 숫자가 아니라 시점이다. 이 개편안은 지금(2026년 8월 31일 기준) 입법예고 단계에 머물러 있다. 법무법인 BKL의 뉴스레터에 정리된 절차를 보면 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳤고, 국무회의는 9월 1일, 정기국회 제출은 9월 3일 이전으로 예정돼 있다. 이 세 일정은 기획재정부 세제발전심의위원회가 스스로 공개한 절차표라 독립적으로 확인하기 어렵지 않다.

기획재정부 세제발전심의위원회 발표, 법무법인 BKL 뉴스레터 정리

즉 지금 이 법안은 국회에 올라가지도 않은 상태다. 국무회의를 통과하고 정기국회에서 심의·의결까지 마쳐야 실제 법이 된다. 그 사이 공제 기준선이나 시행 시기가 수정될 가능성은 늘 있다. 그래서 "공제가 9억원으로 바뀐다"를 현재형으로 단정하면 틀린 문장이다. 정확히는 "그렇게 바뀌는 안이 국회에 제출될 예정이다"이다.

설령 이 안이 그대로 통과하더라도, 적용은 더 뒤다. 종부세 납세의무는 매년 6월 1일을 기준으로 성립하는데, 2026년 6월 1일은 이미 지났다. 그래서 법이 연내 확정되더라도 새 공제를 실제로 적용받는 첫해는 빨라야 2027년이다. 최소 1년의 유예가 있는 셈이다.

다만 이 시행 시기는 법무법인 뉴스레터 한 곳의 정리에 근거한 것이라, 정기국회 심의 과정에서 달라질 수 있는 조건부 정보로 봐야 한다. 반면 입법예고·국무회의· 정기국회 제출이라는 절차 자체는 기획재정부가 직접 공개한 일정이라 이 부분의 확신은 더 높다.

비거주자도 예외를 인정받을 길이 있다

여기까지 보면 B씨는 "회사 때문에 어쩔 수 없이 집을 비운 건데 억울하다"고 느낄 수 있다. 개편안에는 그런 사정을 감안한 조항도 들어 있다. 아시아경제 보도에 따르면 다음 사유로 집을 비운 경우 최장 3년까지는 실제로 거주한 것으로 인정해 준다.

• 자녀 취학
• 질병 요양
• 직장 변경·전근
• 학교폭력으로 인한 전학
• 60세 이상 부모 봉양

B씨처럼 해외 발령으로 집을 비운 경우가 여기 해당할 여지가 있다. 다만 이 내용은 지금 시점에 단일 매체 보도로만 확인됐고, 실무에서 어떤 서류로 이 사유를 입증하는지는 아직 나오지 않은 시행령을 봐야 구체화될 것으로 보인다. 그래서 이 예외 목록은 "개편안에 담긴 내용으로는 이렇다"는 조건부로 읽어야 한다. 이 예외 사유가 실제로 어디까지 인정되는지, 그리고 왜 국세청 임대주택 특례와 헷갈리면 안 되는지는 비거주 1주택 실거주 인정 예외 사유 기사에서 따로 정리했다.

숫자로 보면: 줄어드는 폭이 늘어나는 폭보다 크다

여기부터는 우리가 자료를 직접 대조하면서 확인한 부분이다. 공제 변화율만 계산해 보면 비거주자와 실거주자가 받는 충격의 크기가 다르다. 비거주자 공제는 12억원에서 9억원으로 25% 줄어든다. 실거주자 공제는 12억원에서 14억원으로 16.7% 늘어난다.

기획재정부 2026년 세제개편안 수치를 바탕으로 직접 계산

줄어드는 쪽의 변화율(25%)이 늘어나는 쪽의 변화율(16.7%)보다 크다. 실거주와 비거주를 그냥 반대로 뒤집어 놓은 개편이 아니라, 비거주 쪽을 상대적으로 더 세게 깎는 방향으로 설계됐다는 뜻이다. 두 숫자를 각각 따로 보면 놓치기 쉬운 부분이라 표로 나란히 뒀다.

공동명의로 하면 유리하다는 말, 확인되지 않았다

인터넷에는 "공동명의로 바꾸면 1인당 공제를 따로 받아 절세된다"는 이야기도 돌아다닌다. 이 말 자체가 완전히 틀렸다고 단정할 근거는 없지만, 거기 딸려 다니는 구체적인 금액 (1인당 얼마)은 우리가 확인한 범위에서 신뢰도가 낮은 매체 한 곳 외에는 어디에서도 나오지 않았다. 기획재정부 원문에도, 다른 언론 보도에도 같은 수치가 없다. 그래서 그 금액을 여기 옮기지 않는다. 지금 시점에 말할 수 있는 건 "그런 주장이 있지만 확인되지 않았다"까지다.

다음 편에서 다룰 것 — 실제로 얼마나 더 내게 되나

지금까지는 공제 숫자와 입법 절차, 예외 조항까지 제도의 뼈대를 봤다. 그런데 B씨가 정말 궁금한 건 "그래서 내 세금이 얼마나 느냐"일 것이다. 여기에 답하려면 공제뿐 아니라 공정시장가액비율(공시가격 중 실제 세금 계산에 반영하는 비율)까지 같이 계산해야 한다. 이 비율도 같은 기간 60%에서 70%, 그룹에 따라 80%까지 단계적으로 오르기 때문에, 공제 축소분만 계산하면 실제 세부담 증가를 과소평가하게 된다. 이 결합 계산과 공시가격 15억·18억·20억원일 때 실제 세액이 얼마나 느는지는 비거주 1주택자 종부세 계산편에서 표로 정리한다.

언제, 무엇을 다시 확인해야 하나

정리하면 B씨의 올해(2026년) 종부세는 지금 적용 중인 12억원 공제 기준 그대로 계산된다. 바뀐 것은 아직 없다. 앞으로 확인해 둘 시점은 두 번이다.

첫째, 9월 초다. 국무회의(9월 1일)와 정기국회 제출(9월 3일 이전) 일정이 지나면 법안이 실제로 어떤 형태로 국회에 올라가는지 원문으로 확인할 수 있다. 입법예고안과 국회 제출안 사이에 숫자가 바뀌는 경우가 드물지 않으므로, 9억원·14억원이라는 숫자와 부득이한 사유 목록을 이때 한 번 더 확인하는 게 좋다.

둘째, 법이 통과된다면 연말 정기국회 처리 결과다. 정확한 시행 시기와 부득이한 사유 인정 범위의 시행령이 이때쯤 구체적인 모습을 드러낸다. 명의 변경이나 절세 전략 같은 결정은 이 확정안이 나온 뒤에 판단해도 늦지 않는다.

같은 2026년 세제개편안에는 종부세 말고 다른 세목도 함께 담겨 있다. 예를 들어 월세 세액공제 한도 인상도 지금 같은 국회 일정을 밟는 중이라, 통과 여부를 확인할 시점도 이 글의 9월 초·연말 두 시점과 같다.