종부세 비거주 1주택 실거주 인정 예외, 나는 해당될까 — 확정 아닌 이유까지

지방 발령을 받아 3년째 세종에서 지내는 A씨는 서울 집을 비워둔 채다. 종부세 개편안 기사를 검색해 보니 "취학·근무·질병이면 실거주로 봐 준다"는 문장과 "비거주자는 공제가 9억원으로 줄어든다"는 문장이 같은 기사 안에 섞여 있다. A씨는 해외에 나가 있는 게 아닌데도 이 "비거주" 이야기가 자기한테 적용되는지 헷갈린다.

결론부터 말하면 적용될 수 있다. 여기서 말하는 "비거주"는 여권 도장이 아니라 그 집에 실제로 사느냐를 보기 때문이다. 이 글은 그 예외 사유만 다룬다. 비거주 1주택자 공제가 12억원에서 9억원으로 줄어드는 개편안 자체가 어느 단계에 와 있는지는 따로 정리해 뒀다.

종부세 비거주 1주택, 실거주로 인정받는 예외 사유는 무엇인가

기획재정부가 2026년 세제개편안에서 예시한 예외 사유는 취학, 근무상 형편, 질병의 치료·요양 등이다(기획재정부 2026년 세제개편안). 목록 끝에 "등 부득이한 사유"가 붙어 있어 이 세 가지로 닫힌 목록이 아니고, 최종적으로는 과세관청이 개별 사안을 판단한다. 이 사유로 집을 비웠어도 현재 1년 이상 거주 중이라면, 비운 기간을 최장 3년까지 거주한 것으로 인정해 준다. A씨처럼 근무 때문에 집을 비운 경우가 여기 해당할 수 있다.

이 문구는 어디서 나왔을까. 확인해 보니 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)의 "부득이한 사유" 문구와 거의 겹친다.

그런데 154조는 종부세가 아니라 양도소득세 조항이다(법제처 국가법령정보센터 소득세법 시행령). 1세대 1주택 비과세 특례를 정하는 조문이라, 종부세 예외 사유의 확정된 법적 근거가 될 수 없다. 개편안이 이 문구를 "참고"한 것으로 보일 뿐, 종부세법이나 시행령이 154조를 그대로 준용한다는 확정 근거는 어디에도 없다.

법제처 국가법령정보센터 소득세법 시행령, 기획재정부 2026년 세제개편안 기준

왜 아직 "확정됐다"고 쓰면 안 되나

이 예외 사유는 아직 법이 아니라 발표 단계 내용이다. 2026년 9월 1일 국무회의에 상정될 예정이고, 이데일리 보도에 따르면 정부는 부동산세제의 큰 틀을 그대로 둔 채 국회로 넘길 방침이다. 실제로 8월 30일 보도(중앙이코노미뉴스)를 보면, 여당인 민주당이 실거주·비거주 구분 없이 공제액을 14억원으로 통일하자고 요구했지만 정부는 실거주 14억원·비거주 9억원 차등 원안을 유지하기로 했다.

정부는 원안 고수 방침이지만, 정기국회 심의에서 바뀔 수 있다. 두 문장을 같이 읽어야 정확하다.

왜 이렇게 신중해야 할까. 역대 정부에서 발표 원안이 국회를 그대로 통과한 적이 드물기 때문이다. 이데일리가 정리한 사례를 보면 박근혜정부 4·1대책, 문재인정부 9·13대책, 윤석열정부 종부세 개편 모두 국회 심의 과정에서 원안이 크게 수정됐다.

이데일리, "국회 문턱서 달라진 부동산 세금" 정리 기준

세 정부 다 성향이 달랐는데도 결과는 같았다. 그래서 "9억원으로 줄어든다", "3년까지 인정된다"를 지금 확정 사실처럼 쓰면 위험하다. 종부세 시행령이 154조를 그대로 가져다 쓸지, 별도 요건을 새로 만들지도 아직 알 수 없다. 예외 사유를 누가 심사하고 어떤 서류를 내야 하는지도 이 시점 어떤 자료에도 나와 있지 않다.

이 글을 쓴 시점(9월 1일 국무회의 예정일 이전)의 자료를 기준으로 했다. 국무회의 실제 의결 내용이 발표안과 같은지는 이후 별도로 확인이 필요하다.

"비거주자"와 "비거주 1주택자"는 다른 말이다

여기서부터가 이 기사에서 가장 자주 헷갈리는 부분이다. 소득세법 제1조의2는 "거주자"를 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인으로 정의한다(법제처 국가법령정보센터 소득세법). 해외에 나가 살아 183일을 못 채우면 "비거주자"가 된다.

반면 종부세 개편안의 "비거주 1주택자"는 사람이 아니라 그 집을 본다. 주민등록상 주소지가 그 집이 아니거나 실제로 살지 않으면, 국내에 계속 살고 있어도 비거주 1주택자가 될 수 있다.

이 구분은 실익이 있는 경우와 없는 경우가 갈린다. 해외에 몇 년씩 나가 사는 사람은 두 기준이 어차피 겹쳐서 구분할 필요가 별로 없다. 구분이 의미를 가지는 건 A씨처럼 국내에 살면서 다른 곳에 주소를 둔 경우다 — 소득세법상으로는 엄연한 거주자이면서, 종부세 기준으로는 비거주 1주택자에 해당할 수 있다.

법제처 국가법령정보센터 소득세법, 기획재정부 2026년 세제개편안 기준

검색하다 보면 국세청 페이지 하나가 "종부세 비거주" 관련 글에 자주 인용되는데, 확인해 보니 그건 임대주택 특례 신고 안내 페이지였다. 지금 다루는 실거주 예외와는 다른 제도이니 헷갈리지 않아야 한다. 그 제도는 임대주택 합산배제 신고 기사에서 따로 다뤘다.

직접 확인해보기 — 나는 예외 대상인가

내가 이 예외에 해당하는지는 아래 순서대로 확인하면 된다.

1. 사유가 있는가 — 취학, 근무상 형편, 질병의 치료·요양 등 이런 유형의 부득이한 사유로 집을 비웠는가. 목록에 없는 사유라도 과세관청이 개별 판단할 여지가 있다. → 이런 유형에 해당하지 않으면 지금 단계에서는 예외 대상으로 보기 어렵다.
2. 현재 거주 중인가 — 현재 그 집에 1년 이상 거주하고 있는가. → 아니면 조건을 못 채운다.
3. 인정 기간 안인가 — 집을 비운 기간이 3년 이내인가. → 3년을 넘겼다면 초과분은 인정받지 못할 가능성이 크다.

세 조건을 모두 충족해야 "실거주로 인정"받는 쪽에 들어간다. 다만 이 체크리스트는 발표 문구를 그대로 조건화한 것이라, 시행령이 나오면 세부 요건(예: 근무지와의 거리, 소명 서류)이 추가될 수 있다.

정리: 지금 이 순서로 확인하면 된다

지금 시점에서 확실한 것과 지켜봐야 할 것을 나눠 두면 이렇다. 확실한 건 예외 사유로 취학·근무·질병 등이 예시됐고(닫힌 목록 아님) 3년 한도가 붙는다는 발표 문구, 그리고 이 문구의 근거가 종부세법이 아니라 참고 수준이라는 점이다. 아직 확실하지 않은 건 시행령의 세부 요건과 국회 심의를 거친 최종 조문이다.

• 9월 초 국무회의·정기국회 제출 단계에서 예외 사유 문구가 그대로 유지됐는지 확인한다.
• 시행령이 나오면 심사 절차와 필요 서류를 다시 확인한다.
• 자신이 "국내 거주 + 타지 주소" 같은 경계 사례에 해당한다면, 소득세법상 거주자인지와 별개로 종부세 실거주 여부를 따로 확인해야 한다.
• 실제 세액이 얼마나 달라지는지는 비거주 1주택자 종부세 공제 기사와 계산편에서 다뤘다.