전세가율, 직접 나누면 왜 발표치와 다를까요?

전세가율은 전세보증금을 매매가로 나눈 값이에요. 그런데 같은 달, 같은 전국 아파트를 놓고도 답이 하나로 안 나와요.

2026년 6월 기준으로 57.70%, 58.51%, 68.9992%, 69.1188%, 76.97%가 나왔어요. 이름은 전부 전세가율이에요. 산식의 순서와 조사의 차이가 함께 걸려 있어요.

전세가율 계산, 나눗셈 한 줄이면 끝일까요?

검색하면 나오는 답은 이래요. 매매가 5억원, 전세보증금 3억 8천만원이면 3.8÷5로 **76%**예요.

하지만 이 나눗셈으로는 뉴스에 실리는 숫자가 안 나와요. 언론이 부동산원 수치 옆에 적는 KB 68.5%까지 세면 값이 여섯 개예요.

앞 다섯 줄은 2026년 6월 전국 아파트 기준이에요. 동일조사는 부동산원 전국주택가격동향조사의 평균 매매·전세 가격이고, 실거래 계열은 실거래가격지수 조사의 평균가격이에요. 발표치는 2026년 7월 자료까지 있지만 표는 6월에 맞췄어요. KB는 2026년 2분기 값이라 비교에서 뺐어요. 자료: 한국부동산원 R-ONE(KB 줄은 언론 보도, 한국부동산연구원 2분기 동향 인용).

앞 다섯 줄에서 가장 낮은 값과 높은 값은 19.27%p 벌어져요. 기사 속 전세가율이 이 표의 어느 줄인지부터 봐야 해요.

부동산원 발표치는 어떻게 계산할까요?

산식은 통계표에 적혀 있어요. 표본마다 전세가격÷매매가격을 먼저 구한 뒤, 지역별로 평균을 내요(한국부동산원 통계표 A_2024_00072). 중위값 통계표는 마지막 단계만 평균 대신 중위값이에요.

우리가 흔히 하는 계산은 순서가 반대예요. 평균가격 두 개를 먼저 구하고, 마지막에 한 번 나눠요.

이렇게 같은 조사 안의 총액 평균가격으로 나누면 2026년 6월 전국 아파트가 57.70%예요. 발표치 68.9992%보다 11.30%p 낮아요. ㎡당 가격으로 나눠도 58.51%로 10.49%p 낮아요.

조사를 하나로 통일해도 격차가 남아요. 발표된 숫자를 못 쓰고 직접 계산해야 하는 상황은 종부세 공제액 계산에서도 있었어요.

이 격차는 그달만의 우연이 아니에요. 전국 계열은 자료가 있는 175개월(2012년 1월~2026년 7월) 내내 음수예요. 범위는 −1.79~−11.40%p, 평균은 −5.78%p예요.

그럼 평균가격끼리 나누는 건 괜찮을까요? 재료인 평균가격에 대해 부동산원은 이렇게 적어 뒀어요(전국주택가격동향조사 조사개요). 표본 구성이 바뀌면 평균가격이 크게 움직일 수 있어서, 시계열 비교와 변동률 계산이 부적합하다는 경고예요.

표본보정, 표본재설계 실시로 인한 표본 구성 변화로 평균·중위가격은 크게 변동될 수 있기 때문에, 평균·중위가격의 시계열 비교 또는 변동률 계산은 부적합하며, 지역간 가격수준 비교에만 사용 요망

격차는 산식과 조사가 각각 얼마나 만들까요?

발표치에서 출발해 산식을 먼저 바꾸고, 그다음에 조사를 바꾸면 격차를 두 몫으로 나눌 수 있어요.

2026년 6월 전국 아파트예요. 두 몫을 더하면 실제 격차와 소수점 아래까지 맞아요.

+7.97%p는 2026년 6월 한 달의 값이에요. 5월에는 −0.62%p로 부호가 반대였어요. 전국 150개월을 재면 −4.92~+53.22%p 사이에서 오르내려요. "직접 계산하면 8%p쯤 높다"고 외우면 틀려요.

반면 산식 몫은 부호가 늘 음수예요. 앞에서 본 175개월 내내 그랬어요.

실거래 계열은 왜 100%를 넘기도 할까요?

실거래가격지수 조사개요를 보면 매매는 부동산 거래신고의 실제 거래가격, 전세는 확정일자 자료예요. 기간은 "계약월기준"이에요(한국부동산원).

정해진 표본을 매달 다시 재는 조사가 아니라는 뜻이에요. 그달에 계약·신고된 거래가 대상이라 세는 집이 매달 달라져요. 전세는 신규계약과 재계약이 합쳐져 잡혀요.

그래서 분자는 그달 전세 계약, 분모는 그달 매매 계약에서 나와요.

25개 지역 전체 3,750개 관측(2014년 1월~2026년 6월) 중 181개(4.8%)가 100%를 넘고, 최댓값은 127.01%예요. 2022년 9월 전국은 122.12%였는데, 같은 달 발표치는 68.9%였어요.

같은 25개 지역 기준으로 동일조사 평균가격을 나누면 4,364개 관측(2012년 1월~2026년 7월)에서 100% 초과가 0건이에요. 값도 38.97~82.69% 안에 있어요.

나눗셈을 바꾸자 100% 초과가 사라졌으니, 이 계열 쪽 사정으로 보여요.

흔들림도 달라요. 2014년 1월~2026년 6월 전국 계열을 같은 달끼리 묶어 평균하면, 최고월과 최저월의 차가 동일조사는 0.72%p예요. 실거래 계열은 13.78%p예요.

내가 계산한 값이 달마다 크게 흔들린다면, 시장이 움직였다고 읽기 전에 어느 계열을 나눴는지부터 보세요.

직접 나누기 전에 무엇을 정해야 할까요?

정할 건 두 가지예요. 하나, 두 숫자를 같은 조사의 표에서 가져왔는가. 매매가는 실거래 자료에서, 전세가는 표본조사 평균에서 가져오면 값이 다른 물건이 돼요.

둘, 이 값을 발표치와 견줄 건가요. 견줄 생각이라면 직접 나누지 말고 발표 통계표를 그대로 쓰세요.

직접 나눌 거라면 같은 조사 안에서 짝지어 놓고 "발표치와 다른 값"임을 밝혀요. 둘 다 계산이고, 둘 다 틀리지 않았어요.