전세가율 계산, 직접 나눠보면 왜 발표치와 다를까 — 격차를 두 몫으로 갈라 봤다

같은 달, 같은 전국 아파트를 놓고 "전세가율이 몇 %냐"고 물으면 답이 하나로 안 나온다. 2026년 6월 전국 아파트만 놓고도 57.70, 58.51, 68.9992, 69.1188, 76.97 다섯 갈래가 나왔다.

언론이 나란히 적는 KB 68.5%까지 세면 여섯인데, 그건 2026년 2분기 값이다.

전세가율 계산법 — 나눗셈 자체는 한 줄이다

검색하면 나오는 답

전세가율은 전세보증금을 매매가격으로 나눈 뒤 100을 곱한 값이다.

검색하면 나오는 답도 대개 여기서 끝난다.

그런데 뉴스 숫자는 이렇게 안 나온다

그런데 이 나눗셈으로는 뉴스에 실리는 전세가율이 만들어지지 않는다. 같은 달, 같은 전국 아파트를 넣어도 값이 안 맞는다. 우리가 한국부동산원 원자료를 받아 직접 나눠 보고 알았다.

값을 하나로 정하려면 두 가지를 먼저 골라야 한다. 하나, 어느 조사의 가격표에서 두 숫자를 가져올 것인가. 둘, 평균을 언제 낼 것인가 — 먼저 나누고 평균을 낼지, 먼저 평균을 내고 나눌지다. 이 글은 그 둘이 값을 각각 얼마나 옮기는지 잰 기록이다.

발표되는 전세가율은 이 나눗셈이 아니다

산식은 통계표에 이미 적혀 있다

부동산원 통계표에는 산식이 적혀 있다. 「(월) 평균 매매가격 대비 전세가격_아파트」 통계표의 이용 유의사항은 이렇게 말한다. 표본별로 전세가격÷매매가격을 먼저 구한 뒤, 지역별로 평균을 낸다. 중위값 통계표도 마지막 한 단계만 다를 뿐 순서는 같다.

순서만 바꿨는데 11.3%p가 갈린다

우리가 하는 계산은 순서가 반대다. 평균가격 두 개를 먼저 받아서, 마지막에 딱 한 번 나눈다. 순서만 바꿨을 뿐인데 결과가 달라진다.

자료: 한국부동산원 R-ONE. 발표치는 통계표 A_2024_00072이고, 아래 값은 같은 조사의 아파트 매매·전세 평균가격(천원)을 우리가 나눈 것이다.

차이가 11.3%p다. 발표된 숫자를 그대로 못 쓰고 직접 계산해야 하는 상황은 우리도 처음이 아니었다. 종부세에서도 공제액과 공정시장가액비율을 직접 곱해 봤다.

그런데 이번엔 계산 결과가 예상과 방향부터 달랐다.

같은 조사 안에서 나눠도 안 맞는다

우리 예상은 "높게 나온다"였는데 낮게 나왔다

전세가율을 직접 계산해 본 사람들이 흔히 겪는 건 "발표치보다 높게 나온다"다. 2026년 6월 전국을 실거래 계열로 나누면 76.97%로, 발표치보다 7.97%p 높다 — 다만 이건 그달에 한해서 그렇고, 달을 바꾸면 부호까지 뒤집힌다. 그건 뒤에서 다시 본다. 어쨌든 우리도 그 방향을 예상했다.

같은 조사 안에서 나눴더니 반대였다. 총액으로 나눠도 ㎡당 가격으로 나눠도 발표치보다 낮다. 그것도 10%p 넘게 낮다.

자료: 한국부동산원 R-ONE 통계표 8종을 적재해 계산했다. 맨 윗줄만 부동산원이 발표한 값이고 아래 세 줄은 우리 계산이다.

우리도 처음엔 "다른 조사라서"라고 쓰려 했다

초안의 설명은 이랬다. "직접 계산한 값이 발표치와 다른 건 두 숫자가 서로 다른 조사에서 나왔기 때문이다." 그럴듯했고, 두 조사가 별개인 것도 맞다. 그래서 확인 삼아 같은 조사 안에서만 나눠 봤다. 그 설명대로라면 격차가 사라져야 했다.

사라지기는커녕 더 커졌고, 부호까지 반대로 갔다. 조사를 통일해도 −11.30%p가 남는다. 그 설명은 그 자리에서 폐기했다. 원인은 하나가 아니라 두 겹이었다.

우연이 아니라 175개월 내내 반복된다

이 −11.30%p는 그달만의 우연이 아니다.

다만 이 확대를 시장의 변화로 읽지는 않는다. 2020~2022년에는 반대로 줄어 한 방향으로만 간 것이 아니고, 무엇보다 이건 평균가격에서 파생된 값의 시계열 비교다. 부동산원이 그 용법을 부적합하다고 적어 두었다 — 뒤에서 다시 본다.

2022년 이후로는 양수가 한 건도 없다. 20개 지역 중 8곳은 175개월 내내 음수였다.

격차는 두 몫으로 갈린다

산식이 −11.30%p, 조사가 +19.27%p

두 겹이라면 각각 얼마씩일까. 이건 나눠서 잴 수 있다. 발표치에서 출발해 산식을 먼저 바꾸고, 그다음에 조사를 바꾸면 된다.

2026년 6월 전국 아파트. 두 몫을 더하면 실제 격차와 소수점 아래까지 맞아떨어진다(잔차 0).

11.30%p는 시장이 4년 걸려 만드는 크기다

크기가 감이 안 잡힐 수 있다.

산식을 바꾸는 것만으로 4년치 시장 변화만 한 값이 움직인 셈이다.

+7.97%p는 2026년 6월 한 달의 값이다. 2026년 5월에는 −0.62%p로 부호가 반대였고, 전국 150개월 전 구간으로 재면 −4.92 ~ +53.22%p 사이에서 요동친다. "직접 계산하면 8%p쯤 높게 나온다"고 외워 두면 틀린다. 반면 산식 몫(−11.30%p)은 훨씬 안정적이다.

실거래 계열은 매달 다른 집을 센다

조사 몫이 왜 이렇게 큰지는 실거래 계열이 무엇을 세는지 보면 드러난다.

그달에 계약·신고된 것만 대상이다

부동산원 공동주택실거래가격지수 조사개요는 대상을 못 박아 놓았다. 매매는 부동산 거래신고로 들어온 실제 거래가격, 전세는 확정일자 자료다. 기간은 **"계약월기준"**이다.

정해진 표본을 매달 다시 재는 조사가 아니라는 뜻이다. 그달에 계약이 몰린 동네가 어디냐에 따라 세는 대상 자체가 갈아 끼워진다. 전세 쪽은 신규계약과 재계약이 통합돼 잡힌다는 설명도 같은 통계표 메타에 붙어 있다.

그래서 100%를 넘는 달이 나온다

세는 대상이 매달 바뀌면 분자와 분모가 서로 다른 집합에서 나오는 일이 생긴다.

전국 아파트 전세가 매매보다 비쌌다는 얘기가 되는데, 나눗셈을 틀린 게 아니다.

같은 나눗셈을 동일조사 안에서 하면 같은 전 지역 기준으로 100%를 넘는 관측이 0건이고, 값도 38.97~82.69% 안에 머문다. 100% 초과는 나눗셈의 성질이 아니라 계열의 성질이다.

같은 나눗셈을 두 계열에 각각 적용한 결과다. 위 세 줄은 25개 지역 전체 기준이고, 기간은 동일조사가 2012년 1월2026년 7월, 실거래 계열이 2014년 1월2026년 6월이다. 맨 아랫줄만 전국 계열의 2014년 1월~2026년 6월 기준이며, 달력월 진폭은 같은 달끼리 묶어 평균했을 때 최고월과 최저월의 차다.

계절이 이 계열에만 있다

위 표 마지막 줄이 이 절에서 제일 중요하다. 실거래 계열은 달마다 톱니처럼 튀는데, 부동산원 발표치를 같은 기준으로 재면 진폭이 0.40%p다. 자기가 계산한 값이 달마다 크게 흔들린다면, 시장이 그만큼 움직였다고 읽기 전에 어느 계열을 나눴는지부터 보면 된다.

이 진동을 "전세는 그대로인데 매매가만 계절을 타서"라고 설명하고 싶었지만 그렇게 단정할 수 없었다. 매매 평균가격과 전세 평균가격 중 어느 쪽이 얼마나 기여했는지는 우리 자료로 가르지 못했다.

부동산원은 평균가격을 참고용이라고 적어 두었다

만든 쪽은 뭐라고 하나

여기까지 오면 궁금해진다. 평균가격끼리 나누는 게 그렇게 문제라면, 통계를 만든 쪽은 뭐라고 할까.

나눗셈 자체를 두고 한 문언은 찾지 못했지만, 그 재료가 되는 평균가격에 대해서는 이렇게 적어 두었다.

본 조사는 주택가격 지수산출에 맞게 설계되었기 때문에 평균/중위 주택가격 결과는 참고 사항으로 이용하기 바람

※ 표본보정, 표본재설계 실시로 인한 표본 구성 변화로 평균·중위가격은 크게 변동될 수 있기 때문에, 평균·중위가격의 시계열 비교 또는 변동률 계산은 부적합하며, 지역간 가격수준 비교에만 사용 요망

한국부동산원 전국주택가격동향조사 조사개요 중 유의사항. 이 조사는 전국 268개 시군구에서 월간 48,170호(아파트 37,619호)를 뽑아 조사하는 표본조사다.

검색 상위 답이 참고용 재료를 쓰고 있다

표본을 손보면 평균가격이 크게 움직일 수 있다는 경고다. 검색 상위에 걸리는 "평균가격 두 개를 나누면 된다"는 답은, 만든 쪽이 참고용이라고 밝힌 숫자를 주 재료로 쓰고 있는 셈이다.

이름이 같은 값이 여섯 개다

전국 아파트 한 달에 다섯, KB까지 여섯

지금까지 나온 값을 한자리에 모으면 이렇게 된다. 여기에 언론이 부동산원 수치와 나란히 적곤 하는 KB 값까지 넣으면 여섯이다.

앞 다섯 줄은 2026년 6월 전국 아파트 기준이다. KB 68.5%는 2026년 2분기 값으로 보도됐고 원문에 지역 범위도 적혀 있지 않아 나머지와 같은 자리에 놓고 비교하지 않았다. 앞 다섯 줄의 위아래 폭이 19.27%p다.

앞 다섯 줄의 가장 낮은 값과 가장 높은 값이 19.27%p 벌어져 있다. 어떤 기사가 전세가율을 말하고 있다면 그 숫자가 이 표의 어느 줄인지부터 되짚어야 한다는 뜻이다. 우리 값도 발표치는 2026년 7월까지, 직접 계산은 2026년 6월까지다. "최신"이라고 부르지 않는 이유다.

보증 상품에도 이름이 같은 두 규정이 있다

전세가율이라는 말은 주택도시보증공사(HUG) 보증 얘기에도 자주 붙는다. 그런데 HUG가 운영하는 두 보증은 서로 다른 규정 위에 서 있다. 뉴스에서 126%와 130.5%가 섞여 나오는 이유다.

HUG 상품안내 원문. 145%는 HUG가 안내에 전재한 국토교통부 고시 「공시가격 및 기준시가 적용비율」(2025년 6월 4일 시행)의 공동주택 9억원 미만 구간 값이다. 임대보증금보증의 부채비율 한도는 등록일·임대차계약 체결일 조합에 따라 90%·100%·120%로 갈리며, 표의 90%는 2025년 1월 1일 이후 등록분 기준이다.

145%는 오기가 아니다. 140%도 90%도 다 실재하는 규정이다. 틀린 건 숫자가 아니라 한 이름이 여러 규정을 동시에 가리키고 있는 상태다. 등록임대주택이라면 임대주택 쪽 규정을 따로 확인해야 하는 구조와 닮았다.

이 계산으로 말할 수 없는 것

확인하지 못한 것

여기까지가 우리가 원자료로 확인한 범위다. 확인하지 못한 것도 같이 적어 둔다.

두 통계표의 단위 표기가 짝을 이룬다는 것까지만 확인했다.

우리가 답할 자리가 아닌 것

우리가 만들지 않은 것도 있다. 몇 %를 넘으면 위험하다는 기준선은 이 글에 없다. 그건 개별 계약을 놓고 하는 판단이라 우리가 답할 자리가 아니다.

시중에 도는 기준선이 어느 분모 위에서 계산된 값인지까지만 밝힌다. 확정되지 않은 걸 확정된 것처럼 쓰지 않는 건 종부세 실거주 예외가 아직 확정이 아니라고 적은 기사에서도 지켜 온 원칙이다.

직접 나누기 전에 정할 두 가지

하나, 같은 조사에서 가져왔는가

정할 건 결국 둘뿐이다. 하나, 두 숫자를 같은 조사의 표에서 가져왔는가. 매매가는 실거래 자료에서, 전세가는 표본조사 평균에서 이런 식으로 섞으면 그 순간 값이 다른 물건이 된다.

둘, 발표치와 견줄 것인가

둘, 이 값을 발표치와 견줄 것인가. 견줄 생각이라면 직접 나누지 말고 발표 통계표를 그대로 가져다 쓰는 게 맞다.

직접 나눌 생각이라면 같은 조사 안에서 짝지어 놓고 "이건 발표치와 다른 값"이라는 걸 알고 쓰면 된다. 둘 다 계산이고, 둘 다 틀리지 않았다.

다음 편에서는 분모 쪽을 다룬다. 실거래가가 잘 잡히지 않는 오피스텔·단독·빌라에서 매매가 자리에 무엇을 넣을지, 공시가격에 곱하는 비율이 왜 상품마다 다른지다.