오피스텔·단독주택은 전세가율 기준가격을 어떻게 정할까요?

단독주택은 HUG가 보는 기준가격의 단계 수부터 아파트·오피스텔과 달라요. 아파트·오피스텔·노인복지주택은 여섯 단계를 순서대로 보고, 연립·다세대는 네 단계, 단독주택은 세 단계뿐이에요(HUG).

전세금 반환보증 서류를 보다 보면 막히는 곳이 있어요. 아파트는 KB시세든 부동산원 시세든 검색 한 번에 나와요. 오피스텔이나 단독주택은 그 자리에 뭘 넣어야 할지부터 안 보여요.

전세가율은 전세보증금을 매매가격으로 나눈 값이에요. 이 나눗셈은 매매가가 이미 있다는 걸 전제로 해요. HUG(주택도시보증공사)는 전세보증금반환보증에서 주택가격으로 쓰는 기준가격을 유형별로 따로 정해 뒀어요.

내 집 유형에 따라 어떤 기준가격을 볼까요?

HUG 전세보증금반환보증 상품안내는 주택 유형을 셋으로 나눠요. 유형마다 볼 수 있는 기준가격의 가짓수가 달라요.

자료: HUG 전세보증금반환보증 상품안내 원문(2026-09-04 재수집). 표시된 순서대로 앞 단계 가격정보가 없을 때 다음 단계로 넘어간다.

연립·다세대에는 KB시세와 분양가격 단계가 없어요. 단독·다중·다가구에는 KB시세·안심전세앱 시세·분양가격 단계가 없어요.

오피스텔은 어떤 순서로 확인할까요?

오피스텔은 표의 첫 줄에 속해서 여섯 단계를 다 볼 수 있어요. ①번 시세가 없으면 ②번으로 넘어가요.

②번이 아파트와 달라요. 아파트는 국토교통부가 공시한 가격의 140%예요. 오피스텔은 국세청장이 공시하는 기준시가의 140%예요(소득세법 제99조제1항제1호 다목). 정하는 기관이 달라요.

②번에서도 값이 안 잡히면 ③안심전세앱 시세 하한가, ④1년 이내 매매거래가액 순서로 내려가요.

단독주택은 어떤 세 단계를 볼까요?

단독주택은 표의 셋째 줄이에요. ①개별단독주택가격의 140%, ②1년 이내 매매거래가액, ③토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산한 금액의 140% 순서예요.

원문은 단독·다중·다가구를 한 항목으로 묶어요. 이 세 단계를 함께 적용해요.

시세 단계가 없다고 기준가격 자체가 없는 건 아니에요. 표에는 시세 없이 쓰는 단계가 따로 있어요.

집주인용 임대보증금보증도 같은 표를 쓸까요?

기본은 달라요. 집주인(임대사업자)이 가입하는 HUG 임대보증금보증은 국토교통부 고시 「공시가격 및 기준시가 적용비율」의 비율표를 써요. 다만 고시는 보증회사의 전세보증금 반환보증 심사 가격기준 등을 준용할 수 있다고도 해요.

등록임대사업자가 아니라면 몰라도 돼요.

세입자용 반환보증은 앞 표처럼 시세부터 차례로 봐요. 집주인용 비율표는 유형과 공시가격대에 따라 달라요.

자료: 국토교통부 고시 「공시가격 및 기준시가 적용비율」(2025-06-04 시행), HUG 임대보증금보증 주택가격 산정방법. 소득세법 기준시가에는 120%를 적용한다.

HUG 안내는 오피스텔을 '기준시가(오피스텔)×적용비율(고시 기준)'로 적어요. 그 기준시가에는 위 캡션의 120%가 적용돼요.

2025년 6월 4일 전에 등록한 민간임대주택은 2026년 6월 30일까지 임대차계약을 체결하거나 갱신했다면 종전 규정을 따랐어요. 체결·갱신 기한은 지났어요.

임대보증금보증에는 부채비율 한도도 있어요. 담보권 설정금액과 임대보증금의 합계액을 주택가격으로 나눈 값이에요(HUG).

임대주택 등록일이 2025년 1월 1일 이후라면 계약 체결일과 관계없이 한도는 90%예요. 그 전에 등록했다면 계약일로 갈려요. 2026년 7월 1일 전 계약은 100%예요.

법인은 피담보채권이 기금·공사 보증부대출 저당권뿐이면 120%예요. 이후 계약은 90%예요. 이후 계약도 유예 연장 요건을 모두 채우면 종전 한도예요(HUG).

2026-10-04 확인 기준 내 부채비율 한도는

1. 1

   임대주택 등록일이 2025-01-01 전인가

   아니면 → 등록 2025-01-01 이후: 90%

   예 ↓

2. 2

   임대차계약 체결일이 2026-07-01 이후인가

   아니면 → 체결 2026-07-01 전: 100%(120%*)

   예 ↓

3. 모두 해당하면 → 2026-07-01 이후 체결 — 90%, 유예 연장 요건 충족 시 종전 100%(120%*)

임대인의 미반환 이력 공유와 보증금지는 10월 1일부터 시행한다고 HUG·HF가 9월 7일에 안내했어요. 공유 대상은 2026년 2월 3일 이후 발생한 정보예요.