오피스텔·단독주택 전세가율, HUG는 무슨 기준가격을 보나 — 유형마다 단계 수가 다르다

전세금 반환보증에 가입하려고 서류를 보다가 막히는 지점이 있다. 아파트라면 KB시세든 부동산원 시세든 검색 한 번에 나오는데, 오피스텔이나 단독주택은 그 자리에 뭘 넣어야 할지부터 안 보인다.

결론부터 말하면 내 집 유형에 따라 볼 수 있는 기준가격의 개수 자체가 다르다. 아파트·오피스텔·노인복지주택은 여섯 단계를 순서대로 보지만, 단독주택은 세 단계뿐이다.

1편에서 전세가율은 전세보증금을 매매가격으로 나눈 값이라고 정리했다. 그 나눗셈은 매매가가 이미 있다는 걸 전제로 한다.

그런데 오피스텔·단독주택은 실거래가가 아파트만큼 자주 잡히지 않는다. 그래서 HUG(주택도시보증공사)는 매매가 대신 쓸 기준가격을 유형별로 따로 정해 뒀다. 그 목록이 이 글의 본론이다.

내 집 유형에 따라 보는 표가 다르다

HUG 전세보증금반환보증 상품안내 원문을 직접 재수집해 확인했더니, 여섯 단계 우선순위는 모든 집에 똑같이 적용되는 게 아니었다. 원문은 주택 유형을 셋으로 나누고, 유형마다 볼 수 있는 기준가격의 가짓수 자체를 다르게 정해 뒀다.

유형별 우선순위 표

자료: HUG 전세보증금반환보증 상품안내 원문(2026-09-04 재수집). 표시된 순서대로 앞 단계 가격정보가 없을 때 다음 단계로 넘어간다.

왜 일부 항목이 빠졌을까

표를 처음 보면 "왜 연립·다세대와 단독주택엔 KB시세·안심전세앱·분양가가 없지"라는 의문이 든다.

답은 간단하다.

그 세 가지는 애초에 시세가 자주 갱신되는 집을 전제로 만든 항목이다. 단독주택은 옆집과 값을 비교할 시세 자체가 존재하지 않으니 처음부터 후보에서 빠졌다.

이 표는 HUG 전세보증금반환보증 원문만 확인한 것이다. SGI서울보증과 KB부동산의 우선순위 원문은 접속이 막혀 있어(로봇 차단, 빈 페이지) 확인하지 못했다. 세 회사가 같은 기준을 쓰는지 다른지는 이 글에서 단정하지 않는다.

오피스텔은 이 순서대로 확인한다

오피스텔은 표의 첫 줄(가)에 속한다. 그래서 여섯 단계를 다 볼 수 있다.

두 번째 단계가 아파트와 다르다

다만 두 번째 단계가 아파트와 다르다.

국세청이 매년 따로 산정·고시하는 값이라 공시가격과 숫자 자체가 다르다.

실제로 어디서 확정되나

자료: HUG 전세보증금반환보증 상품안내 원문(2026-09-04 재수집), 오피스텔 적용 예시.

단독주택은 세 단계뿐이다

단독주택은 표의 셋째 줄(다)에 속한다. 여섯 단계 중 세 단계만 남는다.

세 단계를 순서대로 보면

"시세가 없어서 못 든다"는 오해

세 단계 모두 값을 못 찾는 경우는 드물지만, 이 순서를 모르고 있으면 "우리 집은 시세가 없어서 보증에 못 들어간다"고 오해하기 쉽다.

실제로는 시세가 없어도 공시가격이나 공시지가는 거의 모든 집에 매겨져 있어서, 세 단계 중 하나에서는 값이 잡힌다.

원문은 단독·다중·다가구를 처음부터 하나의 항목으로 묶어 이 세 단계를 함께 적용한다. 세 유형을 구분해 다른 절차를 두는 문구는 상품안내 전체 어디에도 없다.

여기까지가 세입자가 전세가율을 가늠할 때 실제로 보는 표다. 내 집 유형과 몇 단계까지 있는지, 어떤 기준가격이 그 유형에서 후보인지를 확인했다면 이 글의 핵심 질문에는 답이 나온 셈이다. 아래부터는 집주인(임대사업자) 쪽 규정과, 그 규정의 시점 문제를 다룬다.

더 깊이 보기

세입자용과 집주인용, 무엇이 다른가

두 보증은 이름과 계산 구조가 다른 별개 규정이다.

여기부터는 세입자가 아니라 집주인이 가입하는 보증 이야기다. 등록임대사업자가 아니라면 몰라도 되는 내용이다.

다만 뉴스에 나오는 "전세가율 145%" 같은 숫자가 어디서 온 건지 궁금하다면 이 아래를 마저 읽으면 된다.

집주인이 보는 표는 따로 있다

임대사업자가 가입하는 HUG 임대보증금보증은 세입자용 반환보증과 다른 표를 쓴다.

근거는 국토부 고시

국토교통부 고시 「공시가격 및 기준시가 적용비율」(2025-06-04 시행)이 그 근거다. 이 고시를 HUG가 상품안내에 그대로 옮겨 실었다.

우리는 법제처 국가법령정보센터 원문과 대조해 숫자가 일치하는 것까지 확인했다.

가격대별 비율표

자료: 국토교통부 고시 제2025-270호(2025-06-04 시행), HUG 임대보증금보증 상품안내 전재본과 문구 일치 확인.

뉴스에 나오는 145%는 어디서 왔나

공동주택 9억원 미만 구간의 145%가 뉴스에 자주 등장하는 숫자다.

여기에 부채비율 한도 90%를 곱하면 130.5%가 나오는데, 이 값을 "전세가율"이라고 부르는 보도도 있다.

다만 이건 세입자용 전세보증금반환보증(공시가격 140%×담보인정비율 90%=126%)과는 이름만 같고 다른 규정이다.

오피스텔은 왜 이 표에 없을까

위 표를 다시 보면 오피스텔이 없다. 공동주택도 아니고 단독주택도 아니니 어느 줄에 속하는지 표만 봐서는 알 수 없다.

세 가지 가설을 세워 따져봤다

근거 상태는 확보한 고시·상품안내·소득세법 원문을 기준으로 판정한 것이다.

편입 가설의 근거 — 소득세법 다목

표의 세 번째 줄, "소득세법 기준시가 120%"라는 행이 실마리다. 이 값의 법적 근거를 거슬러 올라가면 소득세법 제99조제1항제1호다목이 나온다.

이 조문은 "대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물"의 기준시가를 정의하는 조문이다. 즉 소득세법이 정의한 "기준시가"라는 말 자체가 오피스텔·상업용건물 전용이다.

다만 확정 사실은 아니다

그렇다면 국토부 고시가 "소득세법 기준시가 120%" 행을 따로 둔 것은, 오피스텔이 표에서 빠진 게 아니라 애초에 그 행이 오피스텔 몫이라는 뜻으로 읽힌다.

다만 고시 원문 어디에도 "이 행은 오피스텔에 적용한다"는 문장이 직접 적혀 있지는 않다. 그래서 이건 조문을 따라간 추론이지, 고시가 명시한 확정 사실은 아니다.

이 기준, 오늘도 유효할까

지금까지 본 비율표에는 두 개의 기준일이 딸려 있다.

하나는 경과조치 종료일(2026-06-30), 다른 하나는 부채비율 한도가 바뀌는 기준일(2026-07-01)이다.

경과조치는 이미 끝났다

국토부 고시는 2025-06-04 이전에 등록된 민간임대주택은 2026-06-30까지 임대차계약을 새로 맺거나 갱신하면 옛 비율(고시 개정 전 수치)을 그대로 썼다.

이 경과조치는 2026-06-30까지만 유효했다 — 오늘 기준으로는 신규·갱신 계약 모두 새 비율표(145/130/125%, 190/170/160%)를 적용받는다.

부채비율 한도는 등록일·계약일로 갈린다

부채비율 한도는 등록일과 계약일 두 시점을 같이 봐야 한다.

자료: HUG 임대보증금보증 상품안내 부채비율 한도 적용례. 오늘 날짜는 이 글 작성 시점(2026-09-04) 기준이다.

뉴스나 안내문에서 "~까지 적용된다"는 기준일을 볼 때는 그 날짜부터 오늘과 비교하는 습관을 들이면 된다. 이 글에 나온 두 기준일처럼, 안내문이 아직 안 고쳐진 채로 지난 기준일을 그대로 인용하는 경우가 실제로 있다.