종부세 공제 9억원에 공정시장가액비율까지 더하면 실제로 얼마나 느나

지난 편에서 비거주 1주택자 B씨는 공제가 12억원에서 9억원으로 줄어드는 개편안이 아직 입법예고 단계라는 것까지 확인했다. 그런데 B씨 옆자리 동료가 이렇게 물으면 답이 막힌다. "그래서 내 종부세, 실제로 얼마나 더 나오는데?" 공제만 보고 계산하면 이 질문에 틀리게 답하게 된다. 공시가격 20억원 집 기준으로, 개편 전 276만원이던 세금은 개편 후 530만원까지 뛴다. 두 배에 가깝다. 그런데 이 증가분 중 상당 부분(29~43%)은 공제 축소가 아니라 공정시장가액비율이라는, 잘 안 알려진 다른 숫자 때문에 생긴다. (이 계산은 B씨가 비거주 1주택자로 확정됐을 때 기준이다. 취학·근무· 질병 등 부득이한 사유로 실거주 인정을 받는 예외에 해당한다면 애초에 이 계산 자체를 적용받지 않는다.)

공제만 보면 절반만 아는 것이다

종부세는 딱 하나의 값만으로 정해지지 않는다. 공시가격에서 공제를 뺀 다음, 그 남은 금액에 공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 공시가격 중 실제로 세금 계산에 반영하는 비율)을 곱해서 과세표준을 만들고, 거기에 세율을 매긴다. 지난 편에서 다룬 공제 축소(비거주자 12억→9억원)는 이 계산의 절반일 뿐이다. 나머지 절반은 이 비율이다. 기획재정부 2026년 세제개편안 원문에 따르면 이 비율도 같은 시기에 60%에서 70%(2027년), 80%(2028년)까지 단계적으로 오른다. 3주택 이상이나 조정대상지역은 더 빨리 80%까지 간다.

두 변화가 같은 해에 겹치니까, 공제만 계산하고 "그 정도면 몇십만원 늘겠네"라고 짐작하면 실제 청구서를 받고 놀라게 된다. 우리가 법제처 조문의 계산식을 그대로 가져다 세 가지 공시가격에 대입해 봤더니, 짐작보다 훨씬 크게 벌어졌다.

표로 직접 계산해보면

공시가격 15억·18억·20억원 세 구간에서, 비거주 1주택자가 개편 전과 개편 후 각각 얼마를 내는지 계산했다. 종합부동산세법 제8조(과세표준)·제9조(세율) 조문의 산식을 그대로 적용한 결과다.

종합부동산세법 제8조·제9조 조문 산식 및 기획재정부 2026년 세제개편안 수치를 바탕으로 직접 계산. 조(粗) 세액 기준

직접 계산해보기 과세표준 = (공시가격 − 공제) × 공정시장가액비율 세액 = 과세표준 × 구간별 누진세율

예: 공시가격 20억원, 개편 후 공제 9억원, 비율 70%라면 과세표준 = (20억 − 9억) × 70% = 7억 7천만원 → 이 금액에 세율을 적용하면 530만원이 나온다.

표를 보면 공시가격이 낮을수록(15억원) 증가율(160%)이 더 크다는 게 눈에 띈다. 공제 9억원이 15억원짜리 집에서 차지하는 비중이 20억원짜리 집보다 크기 때문에, 같은 3억원 공제 축소라도 저가 구간에서 체감 충격이 더 크다. 그리고 오른쪽 끝 열, 공정시장가액비율 인상이 만든 몫만 따로 떼어 보면 20억원 구간에서는 증가분의 43%가 이 비율 때문이다. 공제만 보고 계산을 끝내면 이 몫을 통째로 놓친다.

언론이 말한 "122만원/204만원 더"는 내 경우와 같은가

이 개편안이 알려지면서 "비거주·공동명의 시 종부세가 204만원 더 나온다"는 보도가 나왔다. 파이낸셜뉴스는 특정 사례를 들어 "100만원 차이에 종부세 204만원 더"라고 전했다. 이 숫자 자체를 의심할 근거는 없다. 다만 이 기사가 다룬 사례는 특정 명의 구조와 특정 공시가격 구간을 가정한 하나의 시나리오이지, 위에 있는 우리 계산표처럼 여러 구간에 공통으로 적용되는 공식이 아니다.

그러니까 우리 표와 저 보도 숫자를 나란히 놓고 보는 게 정확한 읽는 법이다. 우리 표는 "공시가격만 다르고 나머지 조건(단독 명의, 1주택)은 똑같다면 이렇게 된다"는 일반적인 패턴을, 언론 보도는 "이런 특정 조건이면 이렇게까지도 된다"는 개별 사례를 보여준다. 둘 다 맞는 숫자지만 성격이 다르다. 내 상황이 표의 조건(단독 명의, 1주택)에 가까우면 표를, 공동명의 1주택자 특례처럼 조건이 다르면 그 차이부터 따져야 언론 보도 숫자를 내 경우에 그대로 가져다 쓰지 않게 된다.

계산에서 일부러 뺀 것들 — 그래서 실제 고지서는 더 낮을 수 있다

위 표는 조(粗) 세액, 그러니까 몇 가지 감면을 반영하기 전 금액이다. 실제로 집에 고지서가 날아올 때는 이보다 낮아질 가능성이 있다. 세 가지를 계산에 넣지 않았다.

• 연령·장기보유공제: 나이가 많거나 오래 보유했다면 세액을 추가로 깎아 주는 제도인데, 개인마다 나이·보유기간이 달라 하나의 표로 일반화할 수 없어 뺐다.
• 재산세 공제: 종부세는 이미 낸 재산세만큼 일부를 빼 주고 걷는 구조라, 이 몫도 개인별 재산세 고지 내역에 따라 달라진다.
• 세부담상한: 전년 대비 세금이 일정 비율 이상 급증하지 못하게 막아 주는 제도로, 이것도 전년도 실제 납부액을 알아야 계산할 수 있어 이번 표에는 넣지 못했다.

여기까지가 이 표의 한계다. 그리고 하나 더, 25억원 이상 구간부터는 세율이 한 단계 더 올라가는(1.3%) 다른 계산 패턴이 적용된다. 위 세 구간(15억·18억·20억원)의 증가율 흐름을 25억원 이상에 그대로 연장해 짐작하지 않는 게 좋다.

표를 볼 때 확인해 둘 두 가지

첫째, 이 세율표는 소유한 주택 수 기준으로 갈린다. 1세대 1주택 여부와는 별개 기준이라, 비거주자든 실거주자든 2주택 이하이면 같은 세율표를 그대로 적용받는다. "비거주자는 세율이 따로 있는 게 아닐까"라고 헷갈릴 수 있는데, 이 편에서 확인한 바로는 세율 자체는 다르지 않다. 달라지는 건 공제와 공정시장가액비율 쪽이다.

둘째, 표의 절대 금액(90만원, 234만원 같은 숫자)은 공정시장가액비율이 계획대로 2026년 60% → 2027년 70% → 2028년 80%로 올라간다는 전제 위에 서 있다. 지난 편에서 확인했듯 이 개편안은 아직 국회를 통과하지 않았다. 입법예고부터 정기국회 제출까지의 일정으로 보면 9월 초 국회 제출안이 이 숫자를 다시 확인할 첫 시점이다. 비율 인상 속도가 시행령 단계에서 달라지면 표의 절대 금액도 같이 달라진다. 다만 "공제 축소와 비율 인상이 겹치면 갈수록 부담이 커진다"는 방향 자체는 이번 계산에서 흔들리지 않았다. 시행령이 확정된 뒤 이 표의 숫자를 한 번 더 자신의 공시가격에 맞춰 다시 확인해 두는 것이 가장 확실하다.