오피스텔·단독주택·아파트, 실제로 쓸 수 있는 기준가격이 다르다 — 한 고시 안의 서로 다른 칸 [연작 2/3 재료]

2026-09-04

기사를 쓰기 전에 자료를 모으고 비교한 기록이에요. 계산 방법을 그대로 적어 두었어요.

analyst 노트(실거래가 없는 집의 분모)가 두 HUG 상품의 규정 방식 차이를 정리했다. 이 노트는 같은 자료를 축으로 나눠 "주택 유형별로 실제 쓸 수 있는 기준가격이 무엇인가"와 "140/145/190/170/160/120이 왜 여섯 칸인가"를 비교표로 정리한다.

축 1 — 목적: 세입자용 vs 임대사업자용

두 상품 모두 원문에 '전세가율'이라는 단어를 쓰지 않는다 — 이 사실 자체와 언론이 둘을 같은 이름으로 부른 사례는 이 필러의 기존 claim(64b0c621, 166b3fab)에서 이미 확인됐으므로 재사용한다. 이 노트가 더하는 것은 그 아래 단계, 즉 각 상품이 실제 어떤 기준가격을 가리키는지다.

축 2 — 분해: 한 고시 안의 여섯 칸

국토부 고시 「공시가격 및 기준시가 적용비율」(2025-270호) 별표 1은 아래처럼 유형×가격대로 나뉜다. 임대보증금보증은 이 표를 그대로 인용한다.

유형·가격대 구분이 없는 별도 항목: 소득세법 기준시가 120%.

오피스텔은 이 표 어디에도 없다. HUG 전세보증금반환보증에서는 오피스텔을 별도로 명시해(국세청 기준시가 140%) 취급하는 것과 대조적이다.

축 3 — 대안: 물건 유형별로 실제 후보가 되는 기준가격

전세보증금반환보증(세입자용) 기준, 물건 유형별로 원문상 도달 가능한 단계만 추린다.

이 표는 원문에 적힌 조건(각 단계 적용 요건)을 그대로 옮긴 것이지, 실제로 어느 단계가 얼마나 자주 쓰이는지를 관측한 통계가 아니다 — 그 빈도 데이터는 확보하지 못했다(analyst 노트의 한계 참고).

축 4 — 공간(접근성): 세 채널 중 원문을 확인할 수 있었던 곳

전세가율을 이야기할 때 흔히 세 기관이 함께 언급되지만, 우리가 우선순위 원문을 축자 확인할 수 있었던 곳은 HUG뿐이다. 이는 결론이 아니라 자료 접근성의 한계로 읽어야 한다 — KB·SGI의 규정이 다르다는 뜻이 아니라, 다른지 같은지를 확인 못 했다는 뜻이다.

경쟁 가설과 그것을 가를 방법

질문: 오피스텔이 임대보증금보증 유형표(공동주택/단독주택)에 없는 것은 무엇을 뜻하나.

• 가설 1(제외): 오피스텔은 이 상품의 적용 대상 자체가 아니다. 맞다면 임대보증금보증 상품안내의 가입대상 조항에 오피스텔 배제 문구가 있어야 한다.
• 가설 2(편입): 오피스텔은 준주택으로서 공동주택 또는 단독주택 칸 중 하나로 분류돼 같은 비율을 적용받는다. 맞다면 상품안내나 시행령에 오피스텔을 공동주택으로 본다는 근거 조문이 있어야 한다.
• 가설 3(별도 미공개 규정): 우리가 못 찾은 별표나 세칙에 오피스텔 전용 항목이 있다.

지금 자료(a059c27b, 39e37164, 13e1de41, 716fc2ca)로는 가를 수 없다. 네 자료 모두 오피스텔을 이 맥락에서 언급하지 않는다 — 침묵이 배제인지 편입인지 알려주지 않는다. 가르려면 임대보증금보증 가입대상·심사기준 조항 전문(우리가 확보한 것은 부채비율 정의 조항뿐)을 추가로 확보해야 한다.

추가 확인 — 가설 2(편입)에 힘을 싣는 조문을 찾았다. 유형표의 세 번째 줄 "소득세법 기준시가 120%" 행의 법적 근거를 거슬러 올라가면 소득세법 제99조제1항제1호다목이 나온다. 이 조문은 "대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물"의 기준시가를 정의하는 조문이다 — 즉 소득세법이 정의한 "기준시가"라는 말 자체가 오피스텔·상업용건물 전용이다. 이렇게 보면 국토부 고시가 "소득세법 기준시가 120%" 행을 따로 둔 것은 오피스텔이 표에서 빠진 게 아니라 애초에 그 행이 오피스텔 몫이라는 뜻으로 읽힌다. 다만 고시 원문 어디에도 "이 행은 오피스텔에 적용한다"는 문장이 직접 적혀 있지는 않다 — 조문을 따라간 추론이지, 고시가 명시한 확정 사실은 아니다.

쓰지 않기로 한 축

• 위험 판단(어느 기준이 안전한가): finyul의 금지선을 넘는다. 기준가격의 종류만 나열한다.
• 다가구주택: 단독주택과 등기·과세상 취급이 갈릴 수 있으나 확보한 원문 어디에도 별도 언급이 없어 비교 자체를 만들지 않았다. 단독주택과 같은 칸을 쓰는지 다른지 확인되지 않았으므로 같다고 가정하지 않는다.

이 비교가 선 기준 (바꾸면 값이 달라진다)

• 표의 비율 수치는 국토부 고시 발령번호 2025-270(2025-06-04 시행) 기준이다. 2026-06-30까지 경과조치로 종전 규정을 적용받는 주택이 있어, 모든 물건에 표의 비율이 즉시 적용되는 것은 아니다.
• '기준가격 후보' 표(축 3)는 상품안내 원문의 적용 조건을 옮긴 것이며 실제 적용 빈도 통계가 아니다.