7.97%p는 큰 차이인가 — 전세가율 격차를 재는 비교 축 여섯 개 (기준·시간·계절·지역·기관·반사실) (2026-09-04)

2026-09-04 · finyul-comparator

7.97%p는 큰 차이인가 작은 차이인가. 숫자 하나만으로는 답할 수 없다. 이 노트는 전세가율 직접 계산과 발표치의 격차에 비교 기준선만 얹는다. 새 계산을 만들지 않고, 위험 기준선도 만들지 않는다.

값은 전부 DB 뷰(jeonse_ratio_monthly, jeonse_ratio_percentile)에서 뽑았다.

축 1 — 그만큼 움직이는 데 실제로 얼마나 걸리나

부동산원 발표 평균기준 전국 아파트 전세가율은 2012년 1월부터 2026년 7월까지 175개월 동안 62.80~75.30% 사이에 있었다. 전 기간 총 진폭이 12.50%p다.

가장 또렷한 환산은 이것이다. 발표 전국 전세가율이 7.97%p만큼 움직이는 데 실제로 걸린 최단 기간은 32개월, 2년 8개월이다. 175개월 안의 모든 시점 쌍을 훑어 얻은 값이다. 산식 하나를 바꿔서 생기는 차이가, 시장이 2년 8개월에 걸쳐 만드는 변화와 같은 크기다.

불리한 비교도 적어 둔다. 마지막 줄(KB와의 0.5%p)은 그대로 쓰면 안 된다. KB 값은 2분기 값이고 집계 단위도 우리 2026년 6월 값과 다르다. 여기서는 "두 기관 값을 한 문장에 병기하는 관행이 있다"는 사실과 그 크기 감각으로만 쓴다.

축 2 — 시간: 격차는 커지고 있나 줄고 있나

둘 다 아니다. 추세가 아니라 사건이다.

직접 계산에는 계절이 있으므로(6월 82.41% 대 12월 96.19%) 연도끼리 견줄 때는 같은 달만 모아 비교해야 한다. 아래는 1~6월만 평균한 값이다. 2026년은 6월까지밖에 없으므로 전년 전체와 견주면 계절 때문에 낮게 보인다.

격차는 2021~2022년에 최대로 벌어졌다가 되돌아왔다. 2026년 상반기(+7.50%p)는 12년 전 2014년(+16.53%p)의 절반이지만 2025년 상반기(+4.70%p)보다는 크다. 기준 연도를 어디로 잡느냐에 따라 "줄었다"와 "늘었다"가 모두 성립한다 — 그래서 우리는 어느 쪽도 주장하지 않는다.

축 3 — 계절: 시점 선택으로 결론이 뒤집히는 지점

발표치는 달력월에 따라 0.40%p밖에 안 움직이는데 직접 계산은 13.78%p 움직인다. 계절성이 한쪽에만 있다.

같은 기간·같은 방식으로 동일조사 평균가격 나눗셈(전국)의 달력월 진폭을 재면 0.72%p다. 발표치와 같은 자릿수다. 즉 계절 진동은 산식이 아니라 실거래 계열이라는 자료 쪽에 붙어 있다. 세 값 모두 jeonse_ratio_monthly 뷰의 전국 행을 달력월로 묶어 평균한 것이고 기준기간은 2014-01~2026-06이다.

축 4 — 지역: 순위가 아니라 유형

먼저 지역 간 차이의 폭 자체를 보자. 2026년 6월, 발표 평균기준으로 최고 79.06%(전남), 최저 51.86%(세종) — 폭 27.21%p다. 직접 계산으로 재면 98.93%(전북)에서 50.15%(세종) — 폭 48.78%p로 1.8배 넓다. 표준편차도 8.62%p 대 13.40%p다.

산식을 바꾸면 지역 간 차이가 실제보다 넓어 보인다. 그리고 7.97%p는 이 지역 간 폭 (27.21%p)의 29%에 해당한다.

순위표 대신 유형으로 묶는다. 기준은 150개월 중 격차가 음수였던 달의 비율이다.

유형 A와 B를 가르는 원인은 확인하지 못했다. 가격 수준과 격차의 상관(−0.471)은 관측했지만, 지역 안의 개별 아파트 분포 자료가 없어 왜 그런지는 말할 수 없다.

축 5 — 기관: 같은 달 같은 지역, 몇 갈래인가

2026년 6월 전국 아파트 하나를 놓고도 이렇게 갈린다.

여기까지가 전세가율이라 부를 수 있는 것이고, 아래 둘은 이름만 같이 불릴 뿐 다른 규정이다.

미디어펜은 앞의 90%를, 광주일보는 뒤의 90%를 똑같이 "전세가율 기준"이라 부른다. 두 기사의 "전세가율 90%"는 분자도 분모도 다른 별개 규정이다. 그리고 145%는 오기가 아니다 — 실제로 적용되는 국토교통부 고시 값이고, 140%는 다른 보증상품의 값이다.

학술 문헌에는 다섯째 갈래가 있다. 부산 지역 연구(2024)의 "실질 전세가율(real jeonse ratio)"이 위 넷 중 무엇과 같은지는 확인하지 않았다.

축 6 — 반사실: "역대 어디쯤인가"의 답을 바꿔 보면

공통구간 150개월 백분위다.

"전세가율이 역대 최고인가"는 산식을 정하지 않으면 답할 수 없는 질문이다.

쓰지 않기로 한 축과 그 이유

• 국제 비교: 전세는 한국에만 있는 임대차 형태라 대응 지표가 없다. 임대수익률이나 LTV와 견주면 단위가 다른 것을 나란히 놓는 셈이 된다.
• 대안(어느 산식을 써야 하나): finyul이 정할 문제가 아니다. 축 5의 갈래 나열로 대신했다.
• 위험 기준선: "몇 % 넘으면 위험"은 쓰지 않는다.

이 비교가 선 기준 (바꾸면 값이 달라진다)

• 백분위는 공통구간(2014-01~2026-06, 150개월) 기준이다. 계열별 백분위로 바꾸면 값이 달라진다(전국 발표치 36.9 → 45.4).
• 시도 집계는 서울 5개 생활권을 제외한 17개 시도 + 전국·수도권·지방이다. 생활권은 발표 전세가율에 짝이 없다.
• 연도 비교는 1~6월만 평균했다. 12개월 전체 평균으로 바꾸면 계절 때문에 연도 순위가 바뀐다(2026년은 하반기가 없다).
• 매매 평균가격의 결측 76건은 전부 세종 2006-01~2012-04이며 비교 구간 밖이다.

정정 이력

• 2026-09-04 최초 작성.

기사가 인용한 값과 재현 쿼리

기사 「전세가율 계산, 직접 나눠보면 왜 발표치와 다를까」가 본문에 적은 수치를 여기 모아 둔다. 계산은 전부 jeonse_ratio_monthly 뷰 하나에 박혀 있고 (supabase/migrations/0014~0016), 아래 쿼리를 그대로 돌리면 같은 값이 나온다. 본문과 이 노트가 다른 숫자를 말하면 그건 우리 잘못이다 — 실제로 이번 사이클에 그런 일이 한 번 났고(계절 진폭 수치가 본문에만 있었다), 그래서 이 절을 만들었다.

2026년 6월 전국 한 달

select same_survey_ratio, same_survey_ratio_sqm, reported_ratio_avg,
       computed_ratio, gap_same_survey_vs_reported, gap_computed_vs_reported
from jeonse_ratio_monthly
where region_ko = '전국' and observed_on = '2026-06-01';

전국 시계열

컬럼을 줄여 쓰지 않는다. gap_same_survey_vs_reported(산식 몫)와 gap_computed_vs_reported(실거래 계열 격차)는 다른 컬럼이고, 둘을 헷갈리면 같은 달에 −11.18과 −0.62처럼 전혀 다른 값이 나온다.

-- 동일조사 격차: 전국 175개월 평균 -5.78%p, 최소 -11.40 / 최대 -1.79 (전부 음수)
select avg(gap_same_survey_vs_reported),
       min(gap_same_survey_vs_reported),
       max(gap_same_survey_vs_reported)
from jeonse_ratio_monthly
where region_ko = '전국' and gap_same_survey_vs_reported is not null;

-- 같은 격차의 2026년 1~7월 평균: -11.14%p
select avg(gap_same_survey_vs_reported)
from jeonse_ratio_monthly
where region_ko = '전국' and observed_on >= '2026-01-01';

-- 실거래 계열 격차가 2026년 5월에 -0.62%p (6월과 부호가 반대인 달)
select gap_computed_vs_reported
from jeonse_ratio_monthly
where region_ko = '전국' and observed_on = '2026-05-01';

-- 실거래 계열 격차의 전국 150개월 전 구간 범위: -4.92 ~ +53.22%p
select min(gap_computed_vs_reported),
       max(gap_computed_vs_reported),
       count(*)
from jeonse_ratio_monthly
where region_ko = '전국' and gap_computed_vs_reported is not null;

여기서 한 가지 밝혀 둔다. 본문 초안은 이 범위를 "12개 기준월로 재면 −3.56 ~ +53.22%p"라고 적었는데, −3.56은 6월만 모은 13개 값의 최솟값이고 +53.22는 전 구간(2022년 9월)의 최댓값이라 두 값의 모집단이 서로 달랐다. 발행 전 회귀 검사(article-decimals-are-reproducible)가 잡아 전 구간 기준 −4.92 ~ +53.22%p로 고쳤다.

전 지역 범위 (25개 지역)

select min(same_survey_ratio)                                   as same_survey_min,
       max(same_survey_ratio)                                   as same_survey_max,
       count(same_survey_ratio)                                   as same_survey_n,
       count(*) filter (where same_survey_ratio > 100)            as same_survey_over_100,
       min(computed_ratio)                                        as computed_min,
       max(computed_ratio)                                        as computed_max,
       count(computed_ratio)                                      as computed_n,
       count(*) filter (where computed_ratio > 100)               as computed_over_100
from jeonse_ratio_monthly;

동일조사 나눗셈 38.9782.69%(4,364개 관측), 실거래 계열 나눗셈 37.48127.01%(3,750개 관측). 동일조사 쪽은 100%를 넘는 관측이 한 건도 없고, 실거래 쪽은 3,750개 중 181개(4.8%)다.

이 노트를 근거로 쓴 기사

• 전세가율 계산, 직접 나눠보면 왜 발표치와 다를까 — 격차를 두 몫으로 갈라 봤다