아파트 증여세 계산기, 집값 칸에 공시가격을 넣어도 되나요?

같은 아파트를 증여세 계산기에 6억원으로 넣으면 산출세액이 1억 500만원이에요. 8억원으로 넣으면 1억 6,500만원이에요. 세율은 같고 집값 칸만 달라요. 아파트는 공시가격을 넣기 전에, 증여일 전후에 체결된 거래가가 있는지부터 봐야 해요.

부모가 성년 자녀에게 주고, 10년 안에 다른 증여와 대출이 없다고 가정한 가상의 금액이에요. 실제 세액이 아니에요.

집값 칸에는 무엇을 먼저 찾아야 하나요?

증여받은 재산은 증여일 현재의 시가로 값을 매겨요(상속세 및 증여세법 제60조). 시가는 불특정 다수가 자유롭게 거래해서 통상 성립되는 가격이에요. 감정가격도 들어가요.

기본 기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지예요(같은 법 시행령 제49조). 이 안에 같은 아파트가 팔렸다면 그 거래가격이 시가 후보예요.

중개사가 부르는 호가나 "요즘 시세"는 시가일까요? 아니에요. 시가의 종류에 들어 있지 않아요. 그런 거래가 없을 때에야 공동주택가격(공시가격)으로 평가해요(상증법 제61조).

저도 처음엔 공시가격으로 넣어 봤어요. 그런데 세무사가 증여일 전후 같은 단지 거래가 있으면 그게 시가라고 짚어 줬어요. 몇 달 전 거래 한 건을 찾아 다시 돌리니 세금이 훨씬 커졌어요.

같은 아파트 거래가 없거나 6개월이 지났다면요?

같은 단지에 비슷한 집의 거래가 있으면 그 가격이 후보가 돼요. 전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내여야 해요(상증법 시행규칙 제15조). 내 집 자체의 거래가 있으면 비슷한 집의 거래는 쓰지 않아요.

기본 기간 밖이어도 증여일 전 2년 이내 거래는 시가에 들어갈 수 있어요. 평가심의위원회 심의를 거쳐야 해요(상증법 시행령 제49조 1항 단서, 2026년 10월 1일 시행본).

대법원은 2025년 7월 판결에서 이런 처분이 적법하다고 했어요. 공동주택가격 약 10억 9천만원으로 신고한 사건이에요. 증여 약 10개월 전 같은 단지 같은 전용면적 아파트가 19억 2천만원에 거래됐었어요.

6억과 8억을 넣으면 세금이 얼마나 달라지나요?

증여재산공제 5천만원을 빼고 세율표를 적용했어요. 직계존속에게 받은 경우예요(공제 한도 글).

거래가 8억원일 때 증여세

공제를 뺀 과세표준에 구간별 세율을 매기고, 기한 안에 신고하면 3%를 깎아 줘요.

과세표준, 공제 5천만원 뺀 뒤

7.5억원

5억원 넘는 2.5억원에 30%

7,500만원

5억원까지 세액을 더한 산출세액

1억 6,500만원

신고세액공제 3% 뒤

1억 6,005만원

둘 다 과세표준이 5억 초과 10억 이하 구간이에요. 그래서 가액 차이 2억원에 30%를 곱한 6,000만원이 그대로 세액 차이예요(상증법 제26조). 이 곱셈은 같은 구간 안에서만 맞아요.

계산기가 묻지 않는 건 뭐가 있나요?

하나는 10년 합산이에요. 증여일 전 10년 안에 같은 사람에게 받은 증여를 합쳐 1천만원 이상이면 이번 증여에 더해요. 직계존속이면 그 배우자도 같은 사람으로 봐요(상증법 제47조 2항).

다른 하나는 신고예요. 증여받은 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 깎아 줘요(상증법 제69조 2항). 위 표의 마지막 열이에요.

기한을 넘기면 기한후신고 글을 보세요.

제 경우엔 홈택스 모의 계산과 세무사가 말한 금액이 천만 원 넘게 벌어졌어요. 계산식 탓이 아니었어요. 제가 넣은 집값은 공시가격이었고, 세무사는 실거래가로 계산했어요.

대출을 같이 넘기면 증여세만 줄고 끝인가요?

시가 8억원에 대출 3억원을 자녀가 인수하고 입증하면, 과세표준은 4.5억원이에요. 증여세 산출세액은 단순 증여보다 8,500만원 적어요.

가족 사이에서는 상증법이 "채무가 인수되지 않은 것으로 추정"해요(제47조 3항). 금융회사 채무 확인 서류 같은 객관적 자료로 입증해야 대출이 빠져요(같은 법 시행령 제10조).

줄어든 8,500만원 말고 따라오는 세금은요?

8,500만원은 증여세 한 항목만 줄어든 숫자예요. 채무 3억원에 해당하는 부분은 소득세법상 양도예요. 이 부분은 부모의 양도소득세 계산 대상이 돼요(소득세법 제88조 1호).

세액은 부모가 그 집을 산 값에 따라 달라요. 부모 쪽 비과세는 양도세 글에 있어요.

취득세는 또 달라요. 가족 사이 취득은 증여로 보는 게 기본이에요(지방세법 제7조 11항).

자녀가 대가를 냈다고 증명하면 어떻게 될까요? 유상취득으로 볼 수 있어요.

대법원은 2025년 10월 판결에서, 자녀가 취득 시점에 빚을 갚을 소득이나 재산이 있어야 한다는 취지로 봤어요(법원 판례속보 요지).

대출이 남은 부모님 집을 받으려던 선배는 은행 대출 승계 심사에서 막혔대요. 부모 돈을 빌리는 경우는 무이자 대여 한도 글에 있어요.

증여 취득세는 누구의 주택 수로 갈리나요?

증여 취득세의 표준세율은 3.5%예요(지방세법 제11조 1항 2호). 과세표준은 원칙적으로 시가인정액이에요. 아래 표는 8억원으로 놓았어요.

중과는 세 가지가 겹칠 때 붙어요. 세 번째는 배우자나 직계존비속에게 줄 때의 기준이에요.

증여 취득세에 중과가 붙나

1. 1

   집이 조정대상지역에 있나

   아니면 → 기본 3.5%

   예 ↓

2. 2

   시가표준액이 3억원 이상인가

   아니면 → 기본 3.5%

   예 ↓

3. 3

   배우자·직계존비속에게 주는 경우, 증여자가 1세대 1주택자가 아닌가

   아니면 → 기본 3.5%

   예 ↓

4. 모두 해당하면 → 중과 세율 12%

법에 "12%"라는 숫자는 없어요. 중과할 때 바탕이 되는 세율은 4%이고, 여기에 중과기준세율 2%의 400%(8%)를 더해요(같은 법 제6조 19호).

표의 금액은 농어촌특별세와 지방교육세를 뺀 값이에요.

증여자가 1세대 1주택자이고 받는 사람이 배우자나 직계존비속이면 중과에서 빠져요. 받는 사람이 집을 몇 채 갖고 있는지는 이 판정의 기준이 아니에요.

지인 중에 증여세만 계산해 뒀다가 취득세가 크게 붙을 뻔한 사람이 있었어요. 증여자가 다주택이고 집이 조정대상지역에 있었어요. 증여자의 주택 수부터 확인하라고 하더라고요.