아파트 증여세 계산기 — 증여재산가액(공시가격·매매사례가액)·부담부증여·취득세 평가 분류와 경험 5건 매핑 (inheritance-gift, 2026-10-14)

2026-10-14

기사를 쓰기 전에 자료를 모으고 비교한 기록이에요. 계산 방법을 그대로 적어 두었어요.

아파트 증여세를 계산할 때 갈리는 질문은 세율이 아니라 집값을 얼마로 넣느냐다. 이 노트는 상속세 및 증여세법(이하 상증법)·시행령, 지방세법, 소득세법의 원문과 국세청 안내를 대조해, 계산기에 넣는 가액이 어떤 규정에서 나오는지 사실과 우리 판단으로 나눈다. 법령 조문은 법제처 국가법령정보센터 기준 시행 2025-10-01 본문이고 기준일은 2026-10-14다. 숫자 계산은 짝 노트 아파트 증여세 평가 비교에 있다.

재사용 확인

작업 전 claims와 research_notes를 제53조·제26조·신고세액공제·공동주택·매매사례로 조회했다. 아래는 다시 판단하지 않고 그대로 쓴다.

• claim 0ae3fbb4 — 직계존속 증여재산공제 5천만원(미성년 2천만원), 10년 합산. 이번에 제53조 전문 근거 55eaa054를 추가로 연결했다.
• claim c93e2d59 — 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월(제68조①). 신고기한은 이 claim을 쓰고 새로 세우지 않았다(신고세액공제 3%는 제69조②를 새 claim으로 따로 세웠다).
• claim ecd7e36a — 신고세액공제 3%는 신고기한 안 신고에만 붙고 기한후신고에는 붙지 않는다. 기한후신고 가산세는 증여세 기한후신고 비교를 본다.

자료가 말하는 것 (사실)

앞 8자리는 claim id다. 근거 evidence와 stance는 DB claim_evidence에 있다.

등급과 옮겨 적기 주의 (verifier 이의 반영)

• 국세청 두 행(증여재산의 평가, 항목별 설명)은 법령을 풀어 쓴 요약이라 reliability를 medium으로 낮췄고, 이 노트의 주 근거는 법령 행이다. 항목별 설명은 제47조③의 가족 간 인수 추정을 싣지 않아 요약만 쓰면 가족 간 부담부증여에서 틀린다.
• 시행령 제49조 감정가액(b4c41f53)은 저장된 quote가 10억원 기준만 담고 있어, "하나 이상 감정기관"은 법 제60조⑤와 함께 써야 한다.
• 시행령 제49조④(57d5397c)의 "신고일까지"는 법 제67조 또는 제68조에 따라 신고한 경우라는 조건이 붙은 구절이다.
• 손택스 계산 화면은 계산 규칙의 근거로 인용하지 않는다.

우리가 추론한 것 (판단)

보강된 claim

• 46ec5e3b — 조정대상지역 주택을 증여할 때 증여 취득세는 3.5%가 아닌 중과세율일 수 있다. 지방세법 제13조의2②, 시행령 제28조의6, 제6조 제19호(중과기준세율)로 확인했다. 판정 기준은 수증자가 아니라 증여자다. 시가표준액 3억원 이상 주택이 조정대상지역에 있고, 증여자가 1세대 1주택자가 아니면 중과 대상이다. 12%는 법문에 숫자로 적힌 값이 아니라 4%에 2%×400%를 더한 계산값이다.

경험 5건의 사실 주장 매핑

경험은 겪은 일이고, 그 안의 법령·계산 주장만 근거와 맞춰 봤다. "확인"은 법령 원문으로 뒷받침된 것, "부분 확인"은 조건이 붙는 것, "미확인"은 지금 evidence로 확인되지 않은 것이다.

경쟁 가설

계산기 금액과 세무사 금액이 크게 다른 이유

• H1: 입력 집값(공시가격 대 매매사례가액) 차이. 맞다면 같은 가액을 넣을 때 두 금액이 거의 일치해야 한다. 틀리면 같은 가액으로도 차이가 남는다.
• H2: 계산 범위 차이(10년 합산, 신고세액공제 3%, 채무 차감). 맞다면 가액이 같아도 합산·공제 입력에 따라 차이가 난다.
• 지금 자료로 가를 수 있는가. 법령과 구간표로 H1의 크기는 계산된다(26f729b3, 052a05e6). 하지만 그 사례에서 실제로 어떤 입력이 달랐는지는 경험 진술뿐이라 H1이 이 사례의 원인이라고 단정하지 못한다. 계산기와 세무사에게 같은 가액·같은 공제 가정을 넣어 보는 비교가 필요하다.

대출을 같이 넘기면 증여세가 줄어드는가

• H1: 줄어든다. 맞다면 금융회사 채무 확인 서류 같은 입증이 있을 때 과세가액에서 채무가 빠져야 한다 — 법령(bc0629fb, 61933be8)과 일치한다.
• H2: 가족 간이라 줄지 않는다. 맞다면 입증이 없을 때 채무가 인수되지 않은 것으로 추정돼 빠지지 않아야 한다 — 이것도 법령과 일치한다.
• 둘은 배타적이 아니라 입증 여부에 따라 갈린다. 어느 쪽이 되는지는 개별 서류 문제라 자료로 가를 수 없다. 은행의 대출 승계 심사 가능성도 자료 밖이다.

자료로는 알 수 없는 것

• 취득세에 붙는 농어촌특별세·지방교육세.
• 가족 간 부담부증여에서 증여세법상 채무가 인수되지 않은 것으로 추정될 때 소득세법상 양도 과세가 어떻게 되는지.
• 호가를 과세관청이 시가로 보는지에 관한 예규·판례.
• 은행의 대출 승계 심사 기준, 국토교통부 실거래가 공개시스템의 자료 범위.

이 노트에서 하지 않은 것

특정 아파트의 세액을 확정하거나 어느 평가 방법을 고르라고 권하지 않는다. 미래 가격과 수익률은 다루지 않는다.