양도세 비과세 조건, 2년 보유만 하면 되나요? 실거주 2년도 해야 하나요?

조정대상지역(집값 과열을 막으려고 정부가 정한 지역)에서 풀렸으니 이제 2년만 보유하면 비과세(세금을 안 냄)라고 생각하기 쉬워요. 정말 그럴까요? 양도세 비과세 조건은 지금 지역이 아니라, 집을 산 당시의 지역으로 갈려요.

• 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 2년에, 그 기간 중 거주 2년이 더해져요.
• 아니었다면 거주 요건 없이 보유 2년이에요.
• 양도가액이 12억원을 넘으면 비과세가 사라지는 게 아니라 초과분 비율만큼 과세돼요.

양도일 현재 1주택인 평범한 경우 기준이에요. 집이 둘이거나 상속받았다면 마지막 절을 봐 주세요.

보유 2년만 채우면 되나요, 거주 2년도 해야 하나요?

소득세법 시행령 제154조제1항은 1주택을 2년 이상 보유하면 비과세라고 해요. 취득 당시 조정대상지역에 있던 집이면 거주 2년이 더 붙어요(법제처).

조정대상지역이 아니던 곳의 집에는 거주 문구가 없어요. 보유 2년만 채우면 돼요.

두 기간은 세는 방법이 달라요

보유기간은 취득일부터 양도일까지예요(소득세법 제95조제4항).

날짜를 "대금을 청산한 날"로 따지는 방식은 해외주식 양도 시기에서도 같아요.

거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지예요(시행령 제154조제6항).

예외도 있어요. 수용되거나 해외이주 때문에 판 경우처럼 시행령이 정한 일부 사유는 보유·거주 제한이 없어요. 비거주자였다가 거주자가 된 사람은 시행령 제154조제8항제2호에 해당하면 보유 3년이 필요해요.

내 집이 '취득 당시' 조정대상지역이었는지 어떻게 알까요?

지금 지정이 풀렸어도 거주 2년은 남아요

나중에 지정이 해제돼도 거주 요건은 면제되지 않아요(국세청 FAQ).

기준이 양도일이 아니라 취득 당시이기 때문이에요.

지금 지정 목록으로는 과거 취득일의 상태를 알 수 없어요. 2026년 7월 1일 공고(국토교통부공고 제2026-882호)도 그날의 상태일 뿐이에요. 내 취득일에 지정됐는지는 그날의 국토교통부 공고로 직접 봐야 해요.

판정 기준은 계약일이 아니라 잔금일로 읽혀요

세법의 취득 시기 규정으로 취득일이 정해져요.

그래서 '취득 당시'도 계약일이 아니라 잔금일로 읽혀요.

공고 전에 계약금을 냈다면

잔금일이 공고 뒤여도 거주 2년이 붙지 않는 경우가 있어요. 공고일 이전에 계약하고 계약금을 낸 증빙이 있어야 해요. 계약금을 낸 날 세대가 무주택이어야 하고요(시행령 제154조제1항제5호). 세 조건을 모두 맞춰야 해요.

12억원을 넘으면 얼마가 과세될까요?

고가주택은 초과분만 과세돼요

소득세법 제89조는 양도가액 12억원을 넘는 고가주택을 비과세에서 빼요. 그래도 전부 과세할까요? 아니에요. 시행령 제160조는 이렇게 계산해요.

과세되는 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

15억원에 팔았고 10억원에 샀다면 양도차익(판 값에서 산 값을 뺀 이익)은 5억원이에요. 이 중 20%인 1억원만 과세되고, 4억원은 비과세예요. 20억원에 팔면 40%예요.

취득가는 10억원으로 가정했고, 필요경비·장기보유특별공제·세율은 뺐어요. 이 계산은 2년 요건을 채운 집에만 써요. 요건을 못 채우면 12억원 이하여도 비과세가 아니에요.

임대를 줬거나 집이 둘이면 어떻게 되나요?

임대를 줬다가 팔 때

시행령 제155조의3(2026년 10월 1일 시행 기준)의 상생임대주택이면 거주 제한이 없어요. 직전 임대차를 1년 6개월 이상 했어야 해요.

보증금·임대료를 5% 이하로 올린 계약금을 받은 증빙이 있는 새 계약을 2026년 12월 31일까지 맺고, 2년 이상 임대해야 해요.

임대가 끝난 뒤 정해진 기한 안에 팔고, 특례 적용 신고서도 내야 해요.

집이 둘이거나 상속받았다면

새 집을 사서 일시적으로 2주택이 됐다면 별도 규정이 있어요. 종전 주택을 새 집 취득일부터 3년 안에 팔아야 해요.

종전 주택과 새 집이 둘 다 조정대상지역에 있고 새 집을 2026년 8월 4일 이후 취득했다면 2년이에요. 8월 3일까지 새 집을 취득했거나 계약금을 냈다면 3년 그대로예요. 조정대상지역 공고일 전에 취득하거나 계약금을 낸 경우도 3년이에요(시행령 제155조제1항, 2026년 9월 30일 개정·10월 1일 시행, 2026년 10월 15일 기준).

상속받은 집은 별도 규정이라 이 글의 범위 밖이에요.

먼저 할 일은 하나예요. 내 잔금일을 찾아서, 그날 조정대상지역 공고에 내 집이 들어 있었는지 확인하세요.