아파트 증여세 평가 비교 — 공시가격 6억 대 매매사례가액 8억 증여세 6,000만원 차이, 증여세 대 취득세 평가, 부담부증여 (inheritance-gift, 2026-10-14)

2026-10-14

기사를 쓰기 전에 자료를 모으고 비교한 기록이에요. 계산 방법을 그대로 적어 두었어요.

아파트 증여세를 "공시가격으로 넣을 때와 매매사례가액으로 넣을 때", "증여세와 취득세", "단순증여와 부담부증여" 세 축으로 나란히 놓은 비교 노트다. 사실·판단 분류와 경쟁 가설은 짝 노트 아파트 증여세 평가 분류에 있고, 여기서는 사실 claim을 다시 세우지 않고 계산만 더한다(재사용: 짝 노트의 구간표·공제 claim, 기존 claim 0ae3fbb4의 직계존속 공제 5천만원). 기준일 2026-10-14.

계산에 쓴 상수·가정·산식

산식: 과세가액 = 평가가액 − 인수 채무(입증된 경우), 과세표준 = 과세가액 − 5천만원, 산출세액 = 구간표 적용, 납부세액 = 산출세액×0.97. 이 계산은 법정 상수의 산술이라 조회할 DB 뷰가 없다. 세율·공제가 바뀌면 표를 다시 계산해 정정 이력을 남긴다. 계산 스크립트는 같은 식을 그대로 옮긴 것으로 아래 표의 모든 값을 재현한다.

축 1 — 공시가격 대 매매사례가액 (같은 아파트, 가상 가액)

시가는 증여일 전 6개월~후 3개월 안 매매사례가액(1104ce87 계열), 시가가 없으면 공동주택가격이다. 가상 아파트 가액은 계산을 위해 임의로 정했다.

세부 계산: A는 9,000만원 + (5.5억−5억)×30% = 1억500만원. B는 9,000만원 + (7.5억−5억)×30% = 1억6,500만원. C는 1,000만원 + (2.5억−1억)×20% = 4,000만원. D는 1,000만원 + (3.5억−1억)×20% = 6,000만원.

해석(26f729b3, c5916cf1, 052a05e6): 세액 차이는 가액 차이에 해당 구간 한계세율(20% 또는 30%)을 곱한 값이다. 입력 가액만 달라도 세액 차이가 1천만원을 넘으려면 20% 구간에서 가액 차이 5,000만원, 30% 구간에서 약 3,334만원이면 된다. 세무사와 계산기의 금액이 천만 원 넘게 벌어진 경험은 입력 가액 차이만으로 가능한 크기다. 다만 어느 쪽이 맞는 가액인지는 평가기준일 전후 매매사례 유무로 정해지며, 어느 쪽이 유리한지 고르라는 뜻이 아니다.

불리한 방향도 적는다. 매매사례가액이 공시가격보다 낮을 수 있는 경우(시장이 약한 단지)는 이 표와 반대로 시가 기준이 세액을 낮춘다. 시가가 있으면 보충적 평가인 공시가격을 고를 수 없다는 구조 자체가 핵심이고, 이 방향성은 시점 선택에 따라 뒤집힌다.

축 2 — 증여세 평가 대 취득세 평가

같은 가상 아파트에 취득세 표준세율만 곱하면(2a3cfed8): 시가인정액 8억원이면 2,800만원, 시가인정액을 쓰지 못하고 시가표준액을 공동주택가격 6억원으로 가정하면 2,100만원이다. 농어촌특별세·지방교육세와 조정대상지역 중과는 근거가 없어 제외했다.

평가 기간의 단서(철회된 주장 7fcfab0e): 증여세도 평가기준일 전 2년 이내 거래를 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 넣을 수 있고(상증령 제49조① 단서, 대법원 2025두30271), 취득세도 같은 구조(지방세법 시행령 제14조 ③⑥)다. 그래서 기본 기간이 달라도 두 세금의 평가액이 갈린다고 단정할 수 없다.

축 3 — 단순증여 대 부담부증여 (시가 8억원, 대출 3억원 가정)

입증됨 계산: 1,000만원 + (4.5억−1억)×20% = 8,000만원. 단순증여와의 차이는 8,500만원이다(46e615b3). 가족 간 증여라 제47조③의 인수 추정이 있으므로, 금융회사 채무 확인 서류 같은 시행령 제10조① 입증이 되어야 채무가 빠진다.

불리한 쪽(같이 봐야 하는 것). 이 8,500만원은 순이익이 아니다. 채무액 3억원 부분은 소득세법상 양도로 보며 양도가액은 8억원×(3억원÷8억원)=3억원이다(0d88e12d). 양도소득세는 부모의 취득가액·보유기간 정보가 없어 계산하지 못했고, 지방세법도 가족 간 부담부증여를 증여 취득(제7조⑫)으로 다뤄 취득세 과세표준 연결이 이번 자료로 확정되지 않았다. 따라서 단순증여와 부담부증여의 총부담 비교는 증여세 항목만 수치로 남기고 나머지는 판단 불가로 둔다.

쓰지 않은 축과 이유

자료로는 알 수 없는 것

• 부담부증여의 양도소득세액, 취득세 중과와 부가세, 지방세 시가표준액 정의와 유사부동산 요건.
• 가상 가액이 아닌 실제 아파트의 매매사례 유무와 시행규칙상 유사 요건 충족 여부.
• 신고세액공제 3%의 공제 대상 "다음 각 호의 금액" 내용(이번 계산은 없는 것으로 단순화).

데이터 요청 (finyul-datacollector)

가족 간 부담부증여의 소득세법 양도 처리 예규.

이 노트에서 하지 않은 것

가상 사례의 계산이며 특정 아파트의 세액이 아니다. 어떤 평가·증여 방식을 고르라는 권유가 아니고, 미래 가격은 다루지 않는다.