부부 공동명의 종부세 특례, 공시가격 얼마부터 유리할까요?

세액공제 합산율이 높을수록, 공시가격이 손익분기점을 넘으면 특례가 유리해져요. 60%면 약 26.0억원, 70%면 약 21.3억원, 80%면 약 19.8억원부터예요.

세액공제가 없으면 공시가격 100억원 이하에서는 특례를 안 쓰는 쪽이 같거나 더 유리해요.

국세청은 9월 13일 개별 계산 결과를 알려주겠다고 밝혔어요. 특례 신청과 취소 중 유리한 쪽이에요. 그 결과를 스스로 검산하려고 법령 숫자로 직접 계산해 봤어요.

신청·취소 기간(9월 16~30일)은 지났어요. 신청서를 다시 내야 하는지, 12월에 남은 창이 있는지는 재신청 글에 정리했어요.

국세청이 계산해 준 결과, 그대로 따라도 될까요?

안내에 담기는 건 '가장 유리한 예상 세액'이라고 했어요(서울신문). 계산 과정이 담긴다는 말은 보도에 없었어요.

신청·취소 결과는 11월 정기고지에 반영된다고 해요(내일신문 보도). 그래서 스스로 검산할 기준이 필요해요.

손익분기표를 볼 필요가 있는지는 이 순서로 가려져요.

손익분기표를 볼 필요가 있는가

1. 1

   만 60세 이상이거나 보유 5년 이상인가

   아니면 → 세액공제 0% — 공시가격 100억원 이하는 계산 없이 취소가 유리

   예 ↓

2. 2

   연령·보유기간 합산 세액공제율이 30% 이상인가

   아니면 → 20% — 공시가격 100억원 이하는 계산 없이 취소가 유리

   예 ↓

3. 모두 해당하면 → 아래 표에서 손익분기 공시가격과 내 공시가격을 비교

공시가격이 얼마부터 특례가 유리해질까요?

특례를 쓰면 부부를 한 세대로 봐요. 1세대 1주택자 기본공제 12억원을 적용해요. 연령·보유기간에 따른 세액공제(최대 80%)도 세액에서 빼요(종합부동산세법).

특례를 취소하면 부부가 9억원씩 따로 공제받아 합계 18억원이에요. 대신 세액공제는 1세대1주택자에게만 주어져서 개별 과세에는 없어요.

기본공제만 보면 개별 과세 쪽이 커요. 그래도 세액공제가 걸리면 공시가격과 공제율에 따라 유불리가 뒤집혀요. 그 뒤집히는 지점이 아래 표예요.

계산 가정은 이래요. 부부가 그 집 한 채만 50:50으로 갖고 있어요. 과세표준은 (공시가격 − 공제액) × 60%로 잡았어요(공정시장가액비율, 종합부동산세법 시행령 제2조의4).

가정: 그 집 한 채의 공시가격, 부부 지분 50:50, 공정시장가액비율 60%, 세율은 종합부동산세법 제9조제1항제1호 세율표(공시가격 100억원까지 계산). 재산세 공제와 세부담 상한은 넣지 않았어요. 세액공제 합산율은 같은 조 5~9항의 연령별·보유기간별 공제율을 더한 값이고 상한은 80%예요.

계산한 범위(공시가격 100억원까지)에서는 합산율 30% 이상부터 손익분기점이 생겨요. 공제율이 높을수록(30%→50%→80%) 그 지점이 낮아져요.

고령에 오래 보유한 집일수록 더 낮은 공시가격에서부터 특례가 유리하다는 뜻이에요.

세액공제가 없으면 왜 계산할 필요가 없을까요?

부모님 집을 최근에 공동명의로 돌린 경우처럼, 세액공제를 하나도 못 받는 경우가 있어요. 만 60세 미만이면서 보유 5년 미만일 때예요.

이때는 공시가격 100억원까지 특례 쪽 세액이 개별 과세와 같거나 더 커요. 기본공제 격차(12억 대 18억)가 있어요. 거기에 개별 과세는 낮은 과세표준 두 개로 나뉘어 누진세율을 덜 받아요.

그래서 특례를 신청하지 않는 쪽이, 이미 신청했다면 취소하는 쪽이 유리해요.

내 경우는 어떻게 계산할까요?

세액공제 70%, 공시가격 25억원, 지분 50:50이라면 이렇게 나와요.

가정: 공정시장가액비율 60%, 지분 50:50. 자료: 종합부동산세법 제9조 등.

162만원이 210만원보다 작으니 이 조합에서는 특례가 유리해요.

내 세액공제율은 위 표에서 연령·보유기간 조합을 찾으면 돼요. 계산 순서는 같고, 세율표 구간만 내 과세표준에 맞게 바꾸세요.

1단계의 60%가 어디서 나온 숫자인지는 공정시장가액비율 글에서 따로 뜯어봤어요.

국세청 안내를 받았다면 무엇을 확인할까요?

국세청장은 9월 13일 엑스(X)에 특례 신청이 유리한 사람이 약 5,700명이라고 밝혔어요. 특례 신청자 중 취소가 유리한 사람은 약 2,900명이래요(서울신문).

국세청 안내를 이미 받았다면, 그 계산이 내 실제 지분율까지 반영했는지 확인해 보세요. 이 글의 표는 지분 50:50이 전제예요. 지분이 다르면 손익분기 공시가격을 그대로 쓸 수 없어요.

9월 창은 지났지만 12월 1~15일에 직접 신고하는 창이 남아 있어요. 국세청장은 9월에 결정하지 못해도 12월 신고 기간에 유리한 방향으로 신고하도록 돕겠다고 했어요(서울신문).

다만 종합부동산세법 제10조의2는 신청 기간을 9월 16~30일로 적어요. 시행령 제5조의2는 취소를 포함한 변경신청도 그 기간에 하라고 해요. 이 조문들에 12월에 취소를 받는다는 규정은 없어요(법제처, 10월 4일 확인).