부부 공동명의 1주택자 종부세 특례 손익분기점 — 세액공제율표로 재현한 계산 (2026-09-14)

2026-09-14

기사를 쓰기 전에 자료를 모으고 비교한 기록이에요. 계산 방법을 그대로 적어 두었어요.

국세청이 2026년 9월 14일부터 부부 공동명의 1주택자에게 "특례 신청이 유리한가, 취소가 유리한가"를 개별 계산해 안내한다고 언론이 보도했다. 특례가 유리한 사람 약 5,700명, 취소가 유리한 사람 약 2,900명으로 갈렸다는 수치도 함께 나왔다. 특례가 항상 유리한 게 아니라는 뜻이다.

이 노트는 그 역전이 어느 공시가격대·연령·보유기간 조합에서 일어나는지 종합부동산세법 제8조(기본공제)·제9조(세율·세액공제)와 시행령 제2조의4(공정시장가액비율 60%)를 그대로 적용해 손익분기점을 계산한 결과다. 국세청이 실제로 어떤 자료로 5,700명·2,900명을 산출했는지는 원자료가 없어 이 계산으로 재현하지 않는다 — 그 인원수 자체도 국세청 발표를 인용한 언론 보도로만 확인된다.

계산 방법

부부가 그 집 하나만 공동으로(지분 50:50) 갖고 있다고 가정한다.

• 특례 적용: 부부를 1세대1주택자로 보아 기본공제 12억원을 적용하고, 세액에서 연령·보유기간 세액공제(최대 80%)를 뺀다.
• 특례 취소(개별 과세): 부부 각자 9억원씩 공제(합계 18억원)를 적용해 따로 계산한 뒤 더한다. 세액공제는 1세대1주택자에게만 적용되므로 개별 과세에는 없다.

세율은 2주택 이하 소유자 세율표(3억 이하 0.5%, 3~6억 구간 0.7%, 6~12억 구간 1.0%)를 썼다. 이 구간을 넘는 공시가격(과세표준 12억 초과, 대략 공시가격 32억 초과)의 세율 원문은 이번에 확보하지 못해 그 이상 구간은 계산하지 않았다.

세액공제가 없으면 특례는 계산 범위 안에서 항상 손해다

연령 60세 미만이거나 보유 5년 미만이어서 세액공제를 전혀 받지 못하면, 공시가격 32억원까지 어떤 값에서도 특례 쪽 세액이 개별 과세보다 크거나 같다. 공제액 격차 (12억 대 18억)에 더해, 개별 과세가 낮은 과세표준 두 개로 나뉘어 누진세율을 덜 받는 효과까지 겹치기 때문이다.

세액공제 합산율이 손익분기점을 얼마나 옮기는가

세액공제 합산율이 60%를 넘어야 계산 범위 안에서 특례가 유리해지는 지점이 생기고, 공제율이 높을수록(60%→70%→80%) 그 지점은 낮아진다 — 즉 고연령·장기보유일수록 더 낮은 공시가격에서부터 특례가 유리해진다.

직접 계산해보기(예시, 세액공제 70%, 공시가격 25억원)

1. 특례 과세표준 = (25억－12억) × 60% = 7.8억원
2. 세액(세액공제 전) = 360만원 + (7.8억－6억) × 1.0% = 540만원
3. 세액공제 70% 적용 후 = 540만원 × 30% = 162만원
4. 개별 과세: 1인당 과세표준 = (12.5억－9억) × 60% = 2.1억원 → 세액 105만원 × 2명 = 210만원
5. 162만원 < 210만원 → 25억원·70% 세액공제 조합에서는 특례가 유리하다

확인하지 못한 것

• 공시가격 32억원을 넘는 구간의 세율은 이번 자료에 없어, 세액공제 40~50% 조합의 정확한 손익분기점은 계산하지 못했다. "특례가 사실상 불리한 쪽"이라는 방향만 말할 수 있다.
• 부부 지분이 50:50이 아닌 경우의 손익분기점은 다루지 않았다.
• 국세청이 실제로 5,700명·2,900명을 어떤 공시가격·연령·보유기간 분포에서 산출했는지는 원자료 없이 확인할 수 없다. 이 계산의 방향(고연령·장기보유일수록 특례가 유리해진다)이 그 발표 수치와 방향은 일치해 보이지만, 그것이 그 수치를 재현한다는 뜻은 아니다.

관련해서 부부 공동명의 1주택자 종부세 특례, 자동 계속의 근거와 기준선 4개가 갈리는 이유를 함께 보면 좋다. 그 두 편은 "특례가 자동으로 유지되는가"와 "18억·26억·인별 6억이 왜 다른 숫자인가"를 다뤘고, 이 노트는 "실제로 어느 지점에서 유·불리가 뒤집히는가"만 새로 계산했다.