전세→월세 전환, 법정 상한 얼마까지 적법할까

보증금을 월세로 바꿀 때 전환율 상한은 지금 **5.00%**예요(기준금리 3.00%, 10월 4일 확인).

법정 산식은 하나뿐이에요. 그런데 전혀 다른 제도가 같은 것처럼 섞여 돌아다녀요. 등록임대주택의 임대료 인상 한도가 그래요. 이런 불일치는 낯설지 않아요. 전세가율도 같은 통계를 나누는 순서에 따라 발표치가 갈려요.

법정 전환율 상한은 지금 얼마인가요?

전세보증금을 월세로 돌릴 때 임대인이 요구할 수 있는 월세에는 상한이 있어요. 연 10%와 기준금리+2%p 중 낮은 쪽이에요(주택임대차보호법 시행령 제9조).

기준금리 3.00%에 2%p를 더하면 5.00%예요. 10%보다 낮으니 지금 상한은 5.00%예요. 산식은 그대로고, 바뀌는 건 기준금리 값뿐이에요.

기준금리는 8월 27일에 3.00%로 올랐고 그 뒤로 바뀌지 않았어요(한국은행, 10월 4일 확인). 다음 금융통화위원회는 10월 22일이에요. 기준금리가 바뀌면 이 상한도 따라 바뀌어요.

올해 기준금리가 7월 16일과 8월 27일에 올라서 상한도 두 번 올랐어요(한국은행).

보증금 5천만원을 월세로 바꾸면 얼마인가요?

보증금 5천만원을 월세로 바꾸면

보증금에 전환율 상한을 곱해 1년 월세를 구하고, 12달로 나눠요.

전환율 상한

5.00%

월세 상한

약 20만 8천원

5.00%는 연 10%와 기준금리 3.00%에 2%포인트를 더한 값 중 낮은 쪽이에요. 이보다 많이 낸 월세는 돌려 달라고 할 수 있어요.

계약갱신청구권으로 임대료를 최대 5%까지 올린 뒤 그 증액분을 월세로 바꾸는 경우가 있어요. 갱신 때 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 올릴 수 있어요(제6조의3 제3항). 그 증액분을 월세로 바꿀 때 두 상한을 합치는 방법은 제6조의3·제7조·제7조의2에 없어요(법제처, 10월 4일).

등록임대주택이면 전환율이 무조건 5%인가요?

부동산 카페나 블로그에는 "등록임대주택은 전환율이 무조건 5%"라는 설명이 있어요. 이건 틀린 통설이에요. 그 5%는 임대료 증액청구 한도예요.

민간임대주택법은 등록임대주택의 임대료를 5% 범위 안에서만 올려 달라고 청구하게 해요(제44조). 이건 "얼마나 올릴 수 있나"의 답이에요. "월세로 바꿀 때 얼마까지 받나"의 답이 아니에요.

전환은 시행규칙이 따로 정해요. 전환한 월임대료는 주택임대차보호법의 범위를 넘을 수 없어요(민간임대주택법 시행규칙 제18조). 그래서 등록임대주택이어도 전환율 상한은 지금 5.00%예요.

임대인이 5%를 들이밀면 어떻게 하나요?

숫자가 비슷해서 두 제도가 하나처럼 보여요. 하나는 임대료를 "올릴" 때의 한도예요. 다른 하나는 보증금을 월세로 "바꿀" 때의 산식이에요.

임대인이 5%를 전환율처럼 말하면 이 둘을 구분해서 되물어 보세요.

상가는 산식이 어떻게 다른가요?

상가 임대차도 전환율 상한이 있지만 산식이 주택과 달라요. 주택은 기준금리에 2%p를 더하고, 상가는 4.5배를 곱해요.

연 12%와 기준금리×4.5배 중 낮은 쪽이 상한이에요(상가건물 임대차보호법 시행령 제5조). 3.00×4.5=13.5%는 12%보다 커서, 지금 상가 상한은 12%예요.

2026년의 2.50~3.00% 구간에서 상가 상한은 주택의 약 2.4~2.5배였어요. 기준금리가 약 0.57%보다 낮을 때만 상가 상한이 주택보다 낮아져요.

상한을 넘겨 냈다면 돌려받을 수 있나요?

상한을 넘는 월세는 초과분의 반환을 청구할 수 있어요(주택임대차보호법 제10조의2). 증액 상한을 넘겨 냈을 때도 같아요.

계약서의 전환 시점과 실제로 낸 월세를 확인하세요. 전환 시점 기준금리로 계산한 상한과 비교하면 초과분이 나와요.

시·도는 조례로 증액 상한을 5% 범위 안에서 달리 정할 수 있어요. 이건 증액 한도의 특칙이에요. 전환율 상한과 섞어 계산하면 안 돼요.