집주인이 전세 5% 넘게 올려 달라는데, 안 주면 쫓겨나나요?

서울 5개 구의 2026년 8월 아파트 전세 갱신을 세어 봤어요. 5%를 넘게 올린 계약은 청구권 표시가 있는 782건 중 1건이었어요. 표시가 없는 744건 중에는 291건이었고요(국토교통부 실거래, 중복 신고분이 섞여 있을 수 있어요).

5%는 계약갱신요구권(이하 청구권)을 쓴 갱신의 상한이에요. 5%를 넘는 증액에 응하지 않는 건 집주인이 거절할 수 있는 아홉 가지 사유에 없어요. 합의 전에 청구권부터 쓸 수 있는지 보세요.

보증금 3억원 전세인데 집주인이 8%를 올려 달라고 해요(가상 상황). 5%면 1,500만원, 8%면 2,400만원이에요. 차이는 900만원이에요.

답은 어디에 있을까요? 청구권을 썼는지, 집주인이 거절할 수 있는지 두 곳이에요.

5%는 어떤 갱신에 걸리는 숫자인가요?

청구권을 쓴 갱신은 5%까지예요

청구권을 쓰면 계약이 2년 더 이어져요. 이때 보증금은 법이 정한 한도 안에서만 올릴 수 있어요(주택임대차보호법 제6조의3 제3항).

그 한도는 약정한 보증금의 20분의 1, 즉 5%예요(법제처, 같은 법 제7조 제2항). 시행령도 같아요. 3억원이면 최대 3억 1,500만원이에요. 법은 한도를 "넘지 못한다"고 하니 정확히 5%는 돼요.

시·도는 조례로 이 범위 안에서 한도를 달리 정할 수 있어요. 지역 조례도 한 번 보세요.

합의로 올린 재계약은 따로 따져야 해요

대법원 주택 사건 판결이 있어요(2002년 6월 28일). 재계약이나 합의로 올린 증액에는 한도가 안 걸린다고 봤어요. 청구권이 생긴 2020년 전 판결이에요.

청구권을 쓴 뒤에는 달라요. 형식만 새 계약이어도 갱신의 실질이면 5%를 적용한다고 본 판결이 있어요(대법원, 2014년 4월 30일). 상가 사건이고, 넘는 부분은 무효라고 했어요.

묵시적 갱신은 집주인이 그 기간에 통지를 안 했을 때 생겨요(주택임대차보호법 제6조).

증액분을 월세로 바꾸자는 요구까지 받았다면 월세 전환율 상한 글도 보세요.

실제 계약에서는 5%를 넘는 갱신이 얼마나 되나요?

두 집단은 위쪽 꼬리에서만 갈렸어요

대상은 2026년 8월 신고분 중 강남·송파·노원·마포·서초 아파트의 전세 갱신 1,526건이에요.

청구권 사용 표시가 있는 782건 중 5%를 넘긴 계약은 1건(0.13%)이에요. 표시가 없는 744건 중에서는 291건(39.1%)이에요. 중위 증액률은 두 집단 모두 5.0%예요.

갱신 계약 중 보증금을 5% 넘게 올린 비율

자료: 국토교통부 실거래 신고, 서울 5개 구 아파트 전세 갱신(2026년 8월)

이 숫자를 서울 전체로 읽으면 안 돼요

"표시 없음"은 합의 갱신이라는 뜻일까요? 아니에요. 청구권 표시가 없다는 뜻일 뿐, 합의로 확정된 계약이 아니에요. 이유가 청구권인지 합의인지는 이 숫자로 가를 수 없어요.

표시 없음의 5% 초과 비율은 서초 21.6%, 송파 57.7%로 구마다 달라요. 서초를 빼면 49.1%, 송파를 빼면 35.2%예요.

5%만 주겠다고 하면 집주인이 내보낼 수 있나요?

거절 사유 아홉 가지에 5% 불응은 없어요

청구권을 쓰면 집주인은 정당한 사유 없이 거절 못 해요(청구권 조항 제1항). 사유는 법에 아홉 가지가 적혀 있어요.

월세(차임) 2기 연체, 동의 없이 다른 사람에게 세놓기(전대)가 있어요. 고의·중과실 파손, 철거·재건축, 집주인의 실거주도 있고요. 5%를 넘는 증액에 응하지 않는다는 말은 아홉 가지 호에 없어요.

실거주는 따로 봐야 해요

집주인이나 그 부모·자녀가 실제 거주하려는 경우는 사유예요. 집주인이 증명해야 해요(대법원, 2023년 12월 7일). 살겠다고 말만 해서는 부족하고, 주거 상황이나 이사 준비 같은 사정이 수긍되면 인정해요.

하급심인 서울고법은 막연한 실거주 주장을 정당한 사유가 아니라고 봤어요(2023년 6월 16일). 월차임(월세) 인상을 요구하면서 한 말이었어요.

집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 주면 임차인이 손해배상을 받아요. 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 그랬을 때예요(청구권 조항 제5항).

이미 합의했거나 청구권을 썼다면 어떻게 하나요?

청구권은 한 번뿐이에요

청구권은 1회만 쓸 수 있고, 갱신 기간은 2년이에요(청구권 조항 제2항). 앞 갱신이 청구권이었다면 이미 쓴 거예요.

합의로 올려 재계약만 했다면 청구권이 남아 있을 수 있어요. 합의로 8% 올려 갱신한 임차인도 그 계약 만료 2개월 전에 청구권을 쓸 수 있어요(국토교통부, 2020년 문답). 앞 갱신이 청구권이 아니었을 때예요.

이미 낸 돈은 어떻게 되나요?

청구권을 쓴 뒤 5%를 넘게 약정한 상가 사건에서 대법원은 반환을 인정했어요. 주택법에도 초과 지급분을 돌려 달라고 할 수 있다는 조항(제10조의2)이 있어요. 다만 주택 사건에서 같은 결론이 나왔다고 말할 수는 없어요.

그래서 순서대로 뭘 하면 되나요?

1. 지난 계약서와 갱신 이력에서 청구권을 쓴 적이 있는지 확인하세요.
2. 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지를 달력에 적으세요. 만료일이 3월 말이면 대략 9월 말부터 1월 말까지예요. 집주인의 거절·조건 변경 통지도 같은 기간이에요.
3. 합의하기 전에 그 기간 안에 갱신을 요구하세요. 문자나 내용증명(보낸 내용을 우체국이 증명해 주는 우편)처럼 기록이 남는 방법으로요.
4. 요구받은 금액에서 보증금 × 0.05를 빼 보세요. 그 차이가 5% 한도를 넘는 몫이에요.
5. 집주인이 실거주를 내세우면 살 사정을 증명하라고 요구하세요.

사인하기 전에 달력부터 보는 것이 순서의 전부예요.