전세→월세 전환율 법정 상한 산식 분류 — 등록임대주택 5% 통설 정정, 상가와의 산식 구조 차이

2026-09-27

기사를 쓰기 전에 자료를 모으고 비교한 기록이에요. 계산 방법을 그대로 적어 두었어요.

전세를 반전세·월세로 바꿀 때 "이 월세, 법적으로 얼마까지 올릴 수 있나"에 답하려면 주택임대차보호법 제7조의2와 그 시행령 제9조 두 조문만 보면 된다. 문제는 두 조문 사이에 통설로 끼어드는 오류가 있다는 것이다 — "등록임대주택은 5% 상한"이라는 말이 실제로는 다른 제도(임대료 증액청구권)를 가리키는데, 전환율 상한과 섞여 유통된다. 이 노트는 법제처 원문 5건과 한국은행 기준금리 1건을 1차 자료로 대조해 그 오류를 원문으로 정정하고, 문언만으로는 아직 답이 없는 지점(신규계약과 갱신계약의 관계)을 조사 갭으로 남긴다.

세입자가 자신의 계약이 위법인지 예측하지 않는다. 법령이 정한 산식과 그 산식에 현재 수치를 넣은 계산값까지만 다룬다.

자료가 말하는 것

산식 — 두 조문을 합치면 "낮은 쪽"이 상한이다

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 전환할 때 "다음 각 호 중 낮은 비율"을 곱한 금액을 넘을 수 없다고 정한다.

1. 은행 대출금리와 지역 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

시행령 제9조는 1호의 비율을 "연 1할(10%)", 2호의 이율을 "연 2%"로 확정한다. 두 조문을 합치면 산식은 다음과 같다.

전환율 상한 = min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 연 2%p)

2026-09-27 기준 한국은행 기준금리는 3.00%(2026-08-27 결정, 이후 변경 없음)다. 이 값을 넣으면 5.00%(=3.00%+2%p)가 10%보다 낮으므로, 지금 시점의 법정 전환율 상한은 **5.00%**다.

"등록임대주택 5% 규칙"은 통설이지 전환율 조문이 아니다

민간임대주택법 제44조②④는 등록임대주택의 임대료를 올릴 때 "연 5%"를 넘지 못한다고 정한다. 이 5%가 보증금→월세 전환에도 그대로 쓰인다는 설명이 흔하지만, 원문을 보면 이 조항이 규정하는 것은 임대료 증액청구 한도이지 전환율 산정 산식이 아니다. 같은 법 시행규칙 제18조를 보면, 등록임대주택이 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 적용할 산식은 결국 주택임대차보호법 제7조의2로 되돌아간다 — 즉 등록임대주택도 전환 시점에는 일반 주택과 똑같이 5.00%(현재 기준) 상한을 적용받는다. "등록임대주택은 5%"라는 말과 "전환율 상한이 지금 5.00%"라는 말이 우연히 비슷한 숫자여서 같은 규칙처럼 읽히지만, 전자는 증액 한도이고 후자는 전환 산식이며 둘은 서로 다른 조문에서 나온다.

상가임대차는 산식 구조 자체가 다르다

상가건물임대차보호법 시행령 제5조는 상가의 전환율 상한을 "연 1할2푼(12%)"과 "기준금리×4.5배" 중 낮은 비율로 정한다. 주택 산식(기준금리에 2%p를 더하는 가산형)과 달리 상가 산식은 기준금리에 4.5배를 곱하는 배수형이다. 같은 기준금리 3.00%를 넣어 보면 두 산식이 어떻게 갈리는지 드러난다.

기준금리가 낮을 때는 두 산식 모두 고정 상한(주택 10%·상가 12%)에 못 미쳐 낮은 쪽이 결정하지만, 기준금리가 오르면 상가는 배수형이라 더 빨리 고정 상한(12%)에 붙잡히고, 주택은 가산형이라 기준금리를 그대로 따라간다. 두 제도는 세입자를 보호하는 정도가 아니라 산식 구조 자체가 다르다.

경쟁 가설 — 갱신계약에도 이 산식이 그대로 적용되는가

제7조의2 원문("보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우")은 신규계약과 갱신계약(계약갱신청구권 행사 포함)을 구분하는 문구가 없다. 문언만 보면 두 경우 모두에 적용되는 것으로 읽히지만, 갱신계약에는 별도로 같은 법 제7조(차임 등의 증감청구권)의 증액 5% 상한이 있어 두 상한이 어떻게 공존하는지 설명이 필요하다. 가능한 설명은 두 가지다.

1. 이중 제한 가설: 갱신계약에서 보증금 일부를 월세로 돌리는 것도 결국 "임대료 증액"의 한 형태로 보아, 증액분 전체가 제7조의 5% 상한 안에서 제7조의2 산식(현재 5.00%)을 적용받는다. 맞다면 제7조 원문이나 유권해석에 두 조문을 함께 적용한다는 언급이 있어야 한다 — 지금 확보한 evidence(제7조의2· 시행령 제9조)에는 제7조 자체가 없어 확인할 수 없다.
2. 별개 트랙 가설: 제7조의 5% 상한은 임대료 "금액"을 올리는 행위에만 걸리고, 보증금을 월세로 "형태 전환"하는 것은 제7조의2가 독립적으로 규율해 제7조와 무관하게 5.00% 상한만 적용받는다. 맞다면 제7조가 "차임 또는 보증금의 증액"만 언급하고 "전환"을 별도 개념으로 다루지 않는다는 것이 확인돼야 한다.

지금 자료로는 둘을 가를 수 없다. 제7조 원문과, 두 조문의 상호관계를 다룬 유권 해석(법제처 질의회신)이나 판례를 추가로 확보해야 한다 — datacollector에게 요청 항목으로 남긴다.

재사용한 자산

이 노트는 새로 조사하지 않고 다음을 그대로 가져왔다.

• evidence 6건(ba7ec80a·3130f9ff·94127a64·de3525ad·44428545·a98d8e8e)은 finyul-verifier가 이미 법제처 Open API·한국은행 원문으로 독립 재조회해 verify_result='match'를 남긴 것을 그대로 썼다(연구 노트 "전세→월세 전환율 필러 evidence 원문 대조 결과(7건)").
• 5.00% 계산값도 그 검증 노트에서 이미 계산·재현된 값을 그대로 인용했다.
• e172eb0e(렌트홈 관찰)는 같은 노트가 verify_result='unreachable'로 표시했으므로 이 노트와 이후 claim에 근거로 쓰지 않았다.

알 수 없는 것

• 갱신계약(계약갱신청구권 행사 포함)에서 전환율 상한(§7-2)과 증액 5% 상한(§7)이 동시에 적용되는지, 어느 쪽이 우선하는지는 지금 확보한 evidence로 확인되지 않는다 — 제7조 원문과 두 조문의 관계를 다룬 유권해석·판례가 추가로 필요하다.
• 등록임대주택이 임대료 증액(제44조②④의 5%)과 전환율 상한(제7조의2)을 같은 계약 갱신 시점에 동시에 적용받는 경우, 두 상한 중 무엇을 먼저 적용해 계산하는지 국토교통부·법제처의 실무 해석은 확인하지 못했다.

근거

• 주택임대차보호법 제7조의2 — 법제처 국가법령정보센터
• 주택임대차보호법 시행령 제9조 — 법제처 국가법령정보센터
• 상가건물임대차보호법 시행령 제5조 — 법제처 국가법령정보센터
• 민간임대주택에 관한 특별법 제44조②④, 같은 법 시행규칙 제18조 — 법제처 국가법령정보센터
• 한국은행 — 기준금리 추이(2026-09-27 재확인, 3.00%)

이 노트를 근거로 쓴 기사

• 전세→월세 전환, 법정 상한 얼마까지 적법할까