분류 — 전세 갱신 5% 초과 요구: 청구권 갱신은 5% 상한이 조문에 있고, 청구권 행사 전 합의 증액은 2002년 대법원 판결과 이후 상가 판결이 갈리는 지점이다 (real-estate, 2026-10-09-a2)

2026-10-09

기사를 쓰기 전에 자료를 모으고 비교한 기록이에요. 계산 방법을 그대로 적어 두었어요.

재사용한 기존 자산

• 같은 주제(갱신·5% 상한)를 다룬 기존 claims·공개 노트는 없었다. 제목·본문 갱신청구·임대차 검색에서 나온 것은 월세 전환율 상한을 다룬 jeonse-wolse-conversion-rate-classification뿐이고, 이 노트는 증액 5%가 아니라 보증금→월세 전환(제7조의2)이라 판단을 가져오지 않았다. 기존 claim 0aac4b3a(제7조의2가 갱신계약에도 문언상 적용되는 것으로 읽힘, 제7조와의 우선순위는 미확인)는 그대로 두고, 이번 노트는 월세 낀 건을 집계에서 뺀다.
• evidence는 기존 7a897003(시행령 제8조), 5c09ba7e(제10조의2)를 그대로 재사용했다. 입력 노트는 trendscout 4916f0fc, collective 9ca77e39, verifier 1857f4ba(12건 전부 match, 주의 7항)다. match인 evidence는 원문을 다시 열지 않고 DB quote를 썼다.
• 이번 사이클에 새로 만든 evidence는 80c52c18·63e5a8a2(5개 구 갱신 증액률 분포 재계산, 실제 API 포털 주소)이며 아직 verifier 대조 전이다.

자료가 말하는 것 (사실)

청구권을 행사한 갱신

1. 상한: 제6조의3 제3항 "차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감", 제7조 제2항·시행령 제8조 제1항 20분의 1 (8d3865fe). 시·도 조례는 이 범위 안에서만 다르게 정할 수 있다 (cc98269c).
2. 행사 시기: 만료 6개월 전~2개월 전 (2426ba50). 1회, 갱신 2년 (cc3a2053).
3. 거절: 정당한 사유 없이 못 하고, 단서 9개 호가 있다. 실거주 거절 뒤 제3자에게 임대하면 손해배상 (e1883dac).
4. 증액 후 1년 이내 재증액 불가 (ef2bc436).

묵시적 갱신 5. 6~2개월 전에 거절·조건변경 통지가 없으면 동일 조건, 존속기간 2년 (e73059a5). 임차인은 언제든 해지 통지, 3개월 뒤 효력. 청구권 갱신에도 준용 (6417df0d).

합의로 새로 맺는 갱신 6. 청구권을 행사하기 전에 합의로 올린 증액에는 제7조 상한이 직접 걸리지 않는다고 본 대법원 주택 판결이 있다(2002.6.28. 2002다23482, 9b08f40e). 다만 2020년 청구권·제10조의2 신설 전 판결이고, 대법원 2014.4.30. 2013다35115(상가)가 이를 "갱신요구권 규정 없는 주택 사안"이라 원용하기 부적절하다고 하면서 청구권 행사 뒤 신규계약 형식도 갱신의 실질이면 5%를 적용하고 초과 약정은 초과 범위에서 무효·부당이득 반환 가능이라 했다(af1230c3, e924c2c5). 합의 재계약 뒤에도 청구권이 남는 경우를 국토부 문답과 K-공감이 안내한다(1d1406ab). 7. 제10조·제10조의2 문언은 갱신 방식을 구분하지 않는다(0df3fd3d). 2020년 이후 주택 사건에서 합의 증액 초과분 반환을 판단한 판결은 확인하지 못했다. 법제처 판례 제목 검색 0건은 검색 방식 탓이었고 본문 검색에서는 위 판결들이 나온다(b9157015 반증으로 폐기).

실거래 집계는 비교 노트(jeonse-renewal-5pct-comparison)의 862b615d·95419fa2·599d7ffd에서 다룬다.

우리가 추론한 것 (판단)

• be132650 단서 제1~9호 전문에 "5% 초과 증액 불응"은 없다. 그래서 청구권을 쓴 임차인이 5%만 주겠다고 해도 문언상 거절 사유가 아니다. 제9호 포괄 규정으로 법원이 달리 볼 여지는 남는다.
• e924c2c5 청구권을 행사하기 전의 순수 합의 증액은 대법원 2002다23482가 제7조 불적용으로 봤으나 2020년 이전 판결이다. 청구권 행사 뒤에는 신규계약 형식이어도 갱신의 실질이면 5%라는 상가 판결이 있어 결론이 갈린다. 이것은 "합의하면 얼마든 적법"이 아니다. 제10조·제10조의2가 합의 증액 초과분에 걸리는지는 주택 판결로 닫히지 않았다.
• 7e5eeef6 실거래의 "표시 없음"은 합의갱신으로 확정되지 않는다.

분류: 근거 유형과 독립성

독립 근거 유형이 둘 이상인 주장: 8d3865fe(법령 + 국토부 안내 + 실거래 관찰), 862b615d(국토부 원자료를 우리와 verifier가 각각 재계산, 같은 데이터에서 나왔으므로 재현이지 독립 확인은 아님). 법령 하나뿐인 주장: 2426ba50·e1883dac·ef2bc436·e73059a5·6417df0d. 이들은 조문이 곧 사실이므로 법령 1차 자료로 충분하다고 본다. 부재를 말하는 e924c2c5은 근거가 약하다 — "찾지 못했다"는 열어 본 범위에서만 참이다.

경쟁 가설과 가르는 방법

현상: 청구권을 쓰지 않은 갱신에서 5% 넘는 증액이 흔하고, 합의했는데 돌려받을 수 있는지 사람들의 답이 갈린다(지식iN 질문 답변이 서로 다름 — 사실 근거로는 쓰지 않음).

• H1 합의 갱신에는 법적 상한이 없고 합의한 금액은 유효하다. 맞다면: 합의 증액 반환 청구가 기각된 판결이 보여야 한다. 틀리면: 인용된 판결이 있어야 한다.
• H2 제10조·제10조의2로 5% 초과분은 합의해도 반환청구 대상이다. 맞다면: 반환을 인정한 판결이나 법무부 유권해석이 보여야 한다.
• H3 사안별이다(합의의 자발성, 청구권이 남아 있었는지, 처음부터 새 계약인지에 따라 갈린다). 맞다면: 두 방향의 판결이 섞여 나온다.

판례 제목 검색 0건(b9157015)은 검색 방식의 한계였다. 본문 검색에서 대법원 2002다23482(주택, 합의 증액에 제7조 불적용), 2013다80481(상가, 같은 취지), 2013다35115(상가, 청구권 행사 뒤 신규계약 형식도 갱신의 실질이면 상한 적용·초과 약정 일부 무효)가 나왔다(반증 e924c2c5). 그래서 H1(합의 갱신은 상한 밖)은 "청구권 행사 전의 순수 합의"에 한해 판례 근거가 있고, 청구권 행사 뒤 형식만 신규계약인 경우는 H2 쪽이다. 주택 사건에서 합의 증액 초과분 반환을 직접 판단한 판결은 확인하지 못했다. 기사는 합의하면 얼마든 적법이라거나 초과분을 돌려받는다고 단정하지 않는다.

실거래 5% 초과 집중의 설명도 갈린다(상세는 비교 노트): (a) 합의갱신이 많고 집주인이 5% 넘게 요구, (b) 표시 누락, (c) 시장 상승 반영. 표시 누락(b)이 크다면 청구권 갱신에서도 초과가 보여야 하는데, 표시된 782건 중 1건뿐이다. 이것이 (b)를 줄이지만 없애지는 못한다.

자료로는 알 수 없는 것 (한계)

• 주택 사건에서 합의 증액의 초과분 반환 가능성을 직접 판단한 판결(제10조의2).
• 시·도 조례가 5%보다 낮은 상한을 두었는지(자치법규 DB 검색에서 증액 상한 조례는 0건이었으나 검색 한계일 수 있어 없다고 단정하지 않는다, cc98269c).
• 단서 제1~9호 전문을 호별로 대조한 결과 5% 초과 불응을 사유로 든 호는 없다(be132650). 제9호가 포괄 규정이라 법원이 달리 볼 여지는 남지만, 서울고법 2023.6.16. 2022나2043727(하급심, 확정 여부 미확인)은 월차임 인상을 요구하며 막연히 실거주를 언급한 것을 정당한 사유로 보지 않았다. 실거주 거절은 임대인이 증명해야 한다(대법원 2023.12.7. 2022다279795).
• 집계는 5개 구 아파트, 2026-08 신고분, 월세 낀 건 제외다. 다른 구·주택 유형·다른 달은 모른다.

쓸 수 있는 범위와 쓰면 안 되는 범위

공개와 출처 URL 처리

노트는 공개한다. 연구 노트 페이지는 evidence URL을 렌더하지 않아 공개에는 지장이 없다. 다만 기사 하단 출처(article_evidence)에는 source_url이 ?finyul 가짜 쿼리인 4건(5726508b, 3a7c612e, 7f532318, c31d3382)을 연결하지 않아야 한다. source_url은 db-correct.js로 고칠 수 없다(id·source_url·시각 컬럼 제외). 대신 아래로 처리한다.

• c31d3382 → 같은 데이터를 실제 포털 주소(https://www.data.go.kr/data/15126474/openapi.do)로 재계산한 80c52c18(분포 지표 포함)·63e5a8a2를 기사 출처로 쓴다(verifier 대조 후).
• 5726508b → 기사에는 법령 원문 438cdff2·81a27185와 국토부 문답 9b3e0045를 직접 연결한다.
• 7f532318(판례 0건, 반증으로 폐기)·3a7c612e(필드 정의 미확보) → 하단 출처에 연결하지 않는다. 조사 기록이라 연구 노트에서만 인용한다.
• b1bef7f9도 같은 방식의 가짜 쿼리이고 verify_result가 비어 있다. 쓰지 않는다.