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비교 — 전세 갱신 5%: 청구권·합의·묵시적 갱신 비교표, 보증금별 5% 금액, 5개 구 두 집단은 중위 5%로 같고 5% 초과 꼬리만 다르다 (2026-10-09-a2)

청구권·합의·묵시적 갱신 비교표, 보증금별 5% 금액, 서울 5개 구 2026-08 갱신 두 집단의 중위 증액률은 같고 5% 초과 꼬리만 다르다는 비교

2026-10-09

기사를 쓰기 전에 자료를 모으고 비교한 기록이에요. 계산 방법을 그대로 적어 두었어요.

재사용한 기존 자산

분류 노트 jeonse-renewal-5pct-classification의 claims를 그대로 쓴다. 기사용 숫자 한 가지(3억 예시)는 시행령 제8조 evidence 7a897003을 재사용했다. 실거래 값은 verifier가 독립 재집계로 일치를 확인한 c31d3382를 기준으로 하고, 이번에 분포 지표를 더한 80c52c18·63e5a8a2를 새로 만들었다(verifier 미대조).

비교 ① 갱신 방식 세 가지 (조문 기준)

증액 상한

청구권 행사

5%, 정확히 5%는 가능 (8d3865fe)

합의로 새로 맺는 갱신

청구권을 쓰기 전의 순수 합의 증액에는 제7조 상한이 직접 걸리지 않는다고 본 대법원 주택 판결이 있다(2002, 2020년 이전). 청구권 행사 뒤 신규계약 형식은 갱신의 실질이면 5% 적용(상가 2014). 초과분 반환 여부는 주택 판결로 닫히지 않음 (e924c2c5, 0df3fd3d)

묵시적 갱신

동일한 조건으로 갱신된 것으로 본다(제6조) — 증액이 없는 것이 기본 (e73059a5)
횟수·기간

청구권 행사

1회, 2년 (cc3a2053)

합의로 새로 맺는 갱신

당사자가 협상. K-공감은 이를 "새로운 계약의 체결"로 설명 (1d1406ab)

묵시적 갱신

존속기간 2년 (e73059a5)
임차인 해지

청구권 행사

언제든 통지, 효력은 통지를 받은 날부터 3개월 뒤(제6조의3 제4항으로 제6조의2 준용). 갱신 개시 전에 통지하면 효력은 갱신 시작일부터 3개월 뒤라는 하급심이 있다 (6417df0d)

합의로 새로 맺는 갱신

제6조의2 적용 문구는 확인되지 않음. 계약서 약정에 따르는지는 자료 밖

묵시적 갱신

언제든 통지, 3개월 뒤 효력 (6417df0d)
집주인 거절

청구권 행사

정당한 사유 없이 못 함, 단서 9개 호 (e1883dac, be132650)

합의로 새로 맺는 갱신

해당 없음(합의가 안 되면 계약이 안 맺어질 뿐) — 문언이 아니라 구조에서 오는 추론

묵시적 갱신

6~2개월 전 거절·조건변경 통지를 하면 묵시적 갱신이 성립하지 않는다. 통지 뒤 어떻게 되는지는 이 자료 밖
이미 쓴 경우

청구권 행사

1회 한정이라 두 번째는 없음

합의로 새로 맺는 갱신

합의 갱신 뒤에도 청구권이 남을 수 있다는 안내가 있으나 앞 갱신이 청구권이었다면 소진 (1d1406ab)

묵시적 갱신

—

고려한 비교축: 대안축(위 표), 기준축(법정 5%), 분해축(아래 ③). 시간축·공간축·반사실축은 아래에 따로 적는다.

비교 ② 숫자 감 잡기 — 보증금 기준 (690807b0)

단순 산수다. 상한은 약정한 보증금의 20분의 1이다.

2억원

3%

600만원

5% (상한)

1,000만원

6%

1,200만원

8%

1,600만원

10%

2,000만원
3억원

3%

900만원

5% (상한)

1,500만원

6%

1,800만원

8%

2,400만원

10%

3,000만원
5억원

3%

1,500만원

5% (상한)

2,500만원

6%

3,000만원

8%

4,000만원

10%

5,000만원

3억원에서 5%와 8%의 차이는 900만원이다. 기준이 되는 보증금은 지금 계약에 약정된 금액이다(이미 올린 보증금이면 그 금액).

비교 ③ 실거래 두 집단 (2026-08, 서울 5개 구 아파트, 전세→전세 갱신)

기준: 월세가 끼지 않은 건, 증액률 = 갱신 보증금 / 종전 보증금 − 1, 5% 초과는 > 5%로 계산(부동소수 오차 1e-9 보정). 값은 c31d3382·80c52c18·63e5a8a2(862b615d, 95419fa2).

건수 (중복 제거 후)

청구권 사용 표시

782 (768)

표시 없음

744 (732)
중위 증액률

청구권 사용 표시

5.0%

표시 없음

4.999%
평균 증액률

청구권 사용 표시

4.26%

표시 없음

10.52%
75번째·90번째 분위

청구권 사용 표시

5.0%·5.0%

표시 없음

10.24%·18.52%
정확히 5%

청구권 사용 표시

448건(57.3%)

표시 없음

64건(8.6%)
5% 초과

청구권 사용 표시

1건(0.13%)

표시 없음

291건(39.1%) (286건, 39.07%)
10% 초과 / 이상

청구권 사용 표시

0건 / 0건

표시 없음

190건(25.5%) / 196건(26.3%) (185건 / 191건)
동결·인하

청구권 사용 표시

64건·5건

표시 없음

78건·18건
종전 보증금 중위

청구권 사용 표시

7억원

표시 없음

4.14억원

읽는 법

  • 중위값만 보면 두 집단이 같다. 차이는 위쪽 꼬리다. 표시 없음의 5% 초과 291건은 증액 중위 8,500만원이고, 5%로 묶었을 때와의 산술 차이는 중위 4,300만원·평균 6,842만원이다(법적 반환금액이 아니다).
  • 표시 없음 안의 구별 5% 초과 비율은 서초 21.6%(58/269)에서 송파 57.7%(75/130)까지 벌어진다. 구별 표본이 91~269건이라 순위를 단정하지 않는다. 한 구를 빼면 달라진다: 서초를 빼면 233/475=49.1%, 송파를 빼면 216/614=35.2%(표시 없음 744건 중 5% 초과 291건에서 각각 58/269, 75/130을 뺀 값).
  • 임계값을 바꿔도 결론은 같다. 표시 없음에서 5.01% 초과 287건, 5.5% 초과 280건. 5.00~5.01% 사이 4건은 만원 단위 반올림 영향이다.
  • 중복 의심 26행(표시 있음 14행, 없음 12행)을 제거해도(1,500/768/732) 비율은 같고 건수만 달라진다. 계약ID가 없어 어느 쪽이 맞는지 확정할 수 없다. 기사에는 원자료 건수를 쓰고 중복 신고분이 섞여 있을 수 있다고 함께 적는다.

해석의 한계

  • "표시 없음"은 합의갱신이 아니다(7e5eeef6). 표시 누락, 청구권을 쓴 뒤 합의로 올린 경우, 첫 계약 후 첫 갱신이 아닌 경우가 섞일 수 있다.
  • 두 집단의 보증금 수준이 다르다(중위 7억 대 4.14억). 같은 조건 비교가 아니다.
  • 2026-08 한 달, 5개 구 아파트다. 시점을 바꾸면 달라질 수 있는데 이번엔 다른 달 값이 없다. 시간축 비교는 datacollector에 요청한다.

비교 ③-2 아주경제 36.9%와 우리 39.1% (599d7ffd)

지역

아주경제 (2026-09-29)

서울 전체 아파트

우리 5구 집계

강남·송파·노원·마포·서초
대상

아주경제 (2026-09-29)

청구권 미사용 합의갱신 2,259건 중 종전 보증금 비교 가능 2,208건

우리 5구 집계

청구권 표시 없음 744건
5% 초과

아주경제 (2026-09-29)

815건, 36.9%

우리 5구 집계

291건, 39.1%
10%

아주경제 (2026-09-29)

562건 "이상" 25.5%

우리 5구 집계

190건 "초과" 25.5% (이상이면 196건 26.3%)
중위 증액률

아주경제 (2026-09-29)

5%

우리 5구 집계

4.999%
월세 포함

아주경제 (2026-09-29)

비공개

우리 5구 집계

제외

두 25.5%가 같은 것은 정의가 달라 우연의 일치다. 36.9%와 39.1%를 서로의 확인, 평균, 합산으로 쓰지 않는다. 방향(5% 초과가 3분의 1 이상)이 비슷하다는 말까지만 한다. 아주경제 값은 국토부 원 통계표를 못 찾아 보도 인용으로만 쓴다. b1bef7f9는 이 비교를 적어 둔 우리 기록인데 verify_result가 비어 있다.

비교축을 쓰지 않은 이유

  • 시간축: 과거 같은 달·직전 달 값이 없다. 2026-08 한 달만 계산했다. datacollector에 2025-08, 2026-03(봄 이사철)을 요청 항목으로 남긴다.
  • 공간축: 아주경제는 서울 전체지만 기준이 달라 나란히 못 놓는다. 5구 밖은 수집하지 않았다.
  • 반사실축: "표시 없음이 5%로 묶였다면"은 위의 산술 차이로만 적었다. 시장이 달라졌을 경우는 계산하지 않았다.
  • 2020 국토부 문답의 낡은 수치(전환율 4%, 기준금리+3.5%, 행사기한 1개월 전)는 쓰지 않았다. 현행 행사 기한은 6~2개월 전(2426ba50)이고 전환율은 이 노트의 범위가 아니다.

자료로는 알 수 없는 것

  • 표시 없음 5% 초과분이 합의 때문인지, 표시 누락인지, 시장 상승인지.
  • 합의 증액 초과분의 반환 가능성: 주택 사건에서 직접 판단한 판결은 확인하지 못했다(0df3fd3d).
  • 다른 달·구·주택 유형, 갱신 횟수, 계약 총액이 아닌 실제 지급액.

공개와 출처 URL

분류 노트와 같다. 기사 출처에는 가짜 쿼리 URL 4건 대신 80c52c18(실제 포털 URL, verifier 대조 후)과 법령 원문 evidence를 쓴다.

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