DSR 계산할 때 내 연소득, 얼마로 잡힐까 — 인정비율보다 상한·특례를 먼저 봐야 하는 이유

프리랜서 3년 차 지수 씨는 신용대출을 알아보다 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에 연소득을 넣었다. 국세청에 신고한 소득 5천만원을 그대로 썼는데, 은행이 알려준 인정 금액은 달랐다.

이유는 간단하다. DSR은 내가 버는 돈을 그대로 보지 않는다. 소득을 증빙·인정·신고 세 종류로 나누고, 종류마다 인정 비율과 상한을 다르게 적용한다. 정작 대출 한도를 크게 가르는 건 이 비율 차이가 아니라 상한과 특례 쪽이다.

인정 비율 차이는 최대 10%포인트지만, 상한·특례에 따른 대출한도 변화율은 40~60%까지 벌어진다. 이 글은 그 순서(소득 유형 확인 → 인정 비율 적용 → 상한·특례 적용) 그대로 짚는다.

내 연소득, DSR에서는 다르게 계산된다

은행업감독업무시행세칙은 연소득을 증빙소득으로 계산하는 걸 원칙으로 삼는다. 증빙이 어려운 경우에만 인정소득이나 신고소득으로 대신 계산할 수 있다고 정해 놨다(이하 이 조항).

변동금리 대출을 이미 갖고 있다면 기준금리가 실제로 언제 반영되는지도 함께 확인해두면 좋다 — DSR 한도와는 별개로, 매달 나가는 원리금 자체가 바뀌는 시점이 다르기 때문이다.

소득 유형별로 인정비율이 다르다

왜 100%·95%·90%로 나뉘나

증빙소득은 근로소득원천징수영수증·소득금액증명원처럼 공공성이 강한 기관이 발급한 서류로 확인되는 소득이다. 그래서 100% 그대로 잡힌다.

인정소득은 국민연금·건강보험료 납부내역처럼 공공기관 발급 자료로 추정한 소득이라 95%만 인정된다. 신고소득은 카드 사용액·매출액 등 본인이 제출한 자료로 추정한 소득이라 90%만 인정된다.

자료: 은행업감독업무시행세칙 별표18 제9호 다목. "연소득은 증빙소득으로 산정하는 것을 원칙으로 하며, 증빙소득으로 산정하는 것이 어려운 경우 인정소득 또는 신고소득으로 산정할 수 있다."

신고소득만 있다면

지수 씨처럼 신고소득만 있으면 90%부터 적용받는다. 5천만원이 4,500만원으로 깎여 잡히고, 이 숫자가 다음 계산의 출발점이 된다.

5천만원 상한 — 넘으면 어떻게 되나

인정·신고소득은 비율만 깎이는 게 아니다. 상한도 있다. 이 두 소득으로 계산한 연소득은 아무리 높아도 5천만원을 넘겨 인정받지 못한다.

자료: 은행업감독업무시행세칙 별표18 제9호 다목·제12-2호 다목·라목. 다음 절에서 조건별 대출한도 변화율로 다시 비교한다.

2종 이상 자료를 합치면 7천만원까지

자영업자·프리랜서가 카드 매출 자료와 세금 신고서를 같이 내는 경우가 여기 해당한다. 이때는 상한이 7천만원까지 올라간다(별표18 제12-2호 다목).

2종 이상 자료를 조합할 때 실제 추정 연소득을 어떤 산식으로 계산하는지는 세칙 원문에 나와 있지 않다. 이 글에서는 상한값(7천만원) 차이만 다루고, 조합 산식 자체는 확인하지 못한 채로 남겨둔다.

인정 비율(-5%~-10%)보다 상한이 5천만→7천만원으로 오르는 폭(+40%)이 벌써 더 크다.

직장가입자라면 상한 자체가 없다

건강보험 직장가입자는 더 유리하다. 인정소득으로 연소득을 계산할 때 5천만원 상한 자체를 적용받지 않고, 추정 소득의 100%를 그대로 인정받는다(별표18 제12-2호 라목).

직장을 다니면서 부수입이 있는 사람은 상한에 걸리지 않는다는 뜻이다. 프리랜서·자영업자와 가장 크게 갈리는 지점이 여기다.

그래서 뭐가 더 크게 갈리나 — 인정비율 대 상한·특례

표로 보면

지금까지 나온 숫자를 같은 축(대출한도 변화율)에 놓고 비교해 보면 어느 쪽이 더 크게 가르는지 바로 보인다.

가정: DSR 40%, 금리 4.5%, 30년 만기, 기존 부채 없음, 스트레스 DSR 가산금리 미반영 — 절대 대출한도가 아니라 격차 크기 비교용 이론값이다. 직장가입자 특례(상한 면제)와 뒤에 나올 장래소득 특례(연령 제한 없음)는 메커니즘이 달라 같은 종류의 혜택으로 단정하지 않는다.

왜 이 격차가 중요한가

인정 비율 차이는 최대 10%포인트인데, 상한·특례에 따른 대출한도 변화율은 40~60%에 달한다. 소득 종류만 확인하고 상한·특례를 놓치면 정작 더 큰 차이를 놓치는 셈이다.

무주택 근로자라면 — 이제는 은행이 먼저 알려준다

새로 생긴 혜택이 아니다

무주택 근로자는 나이와 상관없이 하나 더 챙길 게 있다. 장래소득 인정기준이라는 특례로, 지금 소득이 적어도 앞으로 늘어날 걸 감안해 DSR 한도를 계산해 준다. 연령 제한이 있는 자격요건이 아니라, 나이는 소득 증가율을 얼마로 볼지(5세 단위 구간별 산정)를 정하는 데만 쓰인다.

이 제도는 2026년 8·13 대책으로 새로 생긴 혜택이 아니다. 2021년 7월부터 있던 제도다. 이번에 바뀐 건 은행이 알아서 적용해 오던 이 혜택을, 이제부터 차주에게 먼저 고지해야 한다는 점이다 (시행 2026-08-31).

얼마나 늘어나나

금융위원회가 보도자료에서 든 예시는 연소득 4천만원·만 30세 차주가 DSR 40%로 30년 만기 주택담보대출을 받을 때 한도가 12.5% 늘어난다는 것이다. 원문에도 "(예)"라고 명시된 계산 예시일 뿐이다.

만 30세나 연소득 4천만원이 적용 자격요건이라는 뜻은 아니다. 무주택 근로자면 나이·소득 구간에 관계없이 적용 대상이 되고, 이 예시의 나이·소득 값은 증가율을 계산하기 위해 든 하나의 사례일 뿐이다.

그동안은 은행이 알아서 적용하지 않으면 이 혜택이 있는지조차 모르고 넘어가는 경우가 있었다. 고지의무가 생긴 뒤로는 은행 창구에서 먼저 확인해 줘야 한다.

주택 구입 자금이 부족해 다른 자금 출처를 고민 중이라면 IRP 중도인출이 가능한 법정 사유에 본인 명의 주택구입도 들어 있다는 점을 같이 확인해두면 좋다.

더 깊이 보기 — "정액 3천만원이 7천만원으로 바뀐 것 아니냐"는 오해

이 주제를 찾아보면 가끔 "예전엔 정액 3천만원이었는데 지금은 7천만원 상한으로 바뀌었다"는 설명을 만난다. 두 이야기가 섞인 것이다.

표로 정리하면

자료: 법제처 국가법령정보센터 은행업감독업무시행세칙 별표18 원문 재대조 결과.

정률 방식으로 바뀐 건 맞다

정액 3천만원 방식은 신고소득 중 소득예측모형으로 추정하는 부분 이야기다. 2018년엔 무조건 3천만원으로 고정했지만, 지금은 추정 소득의 80%(신용정보회사 모형은 90%)를 인정하는 정률 방식으로 바뀌었다.

소득예측모형이 정액에서 정률로 바뀐 정확한 개정일자와 사유는 이 글이 확보한 자료로는 확인하지 못했다. 가능한 설명이 여럿 있지만 어느 쪽이 맞는지 가르지 않는다.

더 깊이 보기 — 기존 대출이 있다면 격차는 더 벌어진다

앞서 본 비교 표는 기존에 갚고 있는 대출이 없다고 가정한 값이다. 실제로는 신용대출이나 카드론처럼 이미 나가는 원리금이 있으면 DSR 한도에서 그만큼 먼저 빠진다.

표로 보면

연 500만원씩 기존 대출을 갚고 있다고 가정하면, 인정·신고소득의 격차는 -5%/-10%에서 -6.67%/-13.3%로, 상한·특례의 격차는 +40%/+60%에서 +53.3%/+80.0%로 더 벌어진다.

순서(상한·특례 효과가 인정비율 효과보다 크다)는 기존 부채 유무와 관계없이 그대로다. 두 표 모두 2025년 7월부터 시행 중인 스트레스 DSR 가산금리는 반영하지 않은 값이라, 실제 승인되는 대출 한도(원 단위)는 여기 나온 값보다 낮게 잡힐 수 있다.

더 깊이 보기 — 그래서 확인할 순서

확인 순서

지금까지 나온 이야기를 내 상황에 대입해 확인하는 순서로 정리하면 이렇다.

1. 내 소득이 증빙·인정·신고 중 어디에 해당하는지부터 확인한다.
2. 소득 자료를 2종 이상 낼 수 있는지, 건강보험 직장가입자인지 확인해 상한이 5천만원인지 7천만원인지, 아니면 상한이 아예 없는지를 따진다.
3. 무주택 근로자라면 장래소득 인정기준을 적용받는지 은행에 먼저 물어본다.

전세를 끼고 집을 살 계획이라면 전세가율 계산이 왜 발표치와 다른지도 함께 짚어볼 만하다.

이 순서 없이 인정 비율만 보고 한도를 어림잡으면 실제보다 낮게 계산하기 쉽다. 정확한 숫자는 결국 은행 창구에서 내 소득 자료로 다시 계산해봐야 나온다.