DSR 계산할 때 내 연소득은 얼마로 잡힐까요?

DSR은 내 연소득을 신고한 그대로 보지 않아요. 소득 종류에 따라 95%나 90%만 잡히고, 상한도 걸려요. 그런데 한도를 더 크게 가르는 건 이 비율이 아니라 상한과 특례예요.

• 인정비율 때문에 생기는 한도 차이는 최대 10% 정도예요.
• 추정 소득이 상한을 넘는 사람 기준으로 보면, 상한과 특례 때문에 생기는 한도 차이는 이론값으로 40~60%예요.

프리랜서 3년 차 지수 씨(가상의 사례예요)는 신용대출을 알아보고 있어요. DSR(총부채원리금상환비율)에 연소득 5천만원을 적었어요. 국세청에 신고한 금액 그대로요. 그런데 은행이 알려 준 인정 금액은 달랐어요.

왜 달랐는지는 소득 종류, 상한, 특례 순서로 보면 풀려요.

내 소득은 어떤 종류로 잡힐까요?

2026년 10월 기준으로 은행업감독업무시행세칙(별표18 제9호 다목)은 증빙소득으로 연소득을 계산하는 걸 원칙으로 해요. 어려울 때만 인정소득이나 신고소득을 쓸 수 있어요.

소득 종류마다 얼마나 인정되는지가 달라요.

자료: 은행업감독업무시행세칙 별표18 제9호 다목.

공공기관이 발급한 서류일수록 많이 인정해 줘요. 증빙소득은 발급 기관의 공공성이 강해서 100%예요. 인정소득은 공공기관 자료로 추정해서 95%예요. 신고소득은 내가 낸 자료로 추정해서 90%예요.

지수 씨처럼 신고소득만 있으면 90%부터 시작해요. 5천만원은 4,500만원으로 잡히고, 이 금액이 계산의 출발점이 돼요.

소득이 많아도 5천만원에서 멈출까요?

인정소득과 신고소득은 비율만 깎이는 게 아니에요. 이 두 소득으로 계산한 연소득은 아무리 높아도 5,000만원을 넘지 못해요. 다만 이 상한이 풀리는 경우가 둘 있어요.

자료가 2가지 이상이면 7천만원까지 올라가요

인정·신고소득 자료가 2가지 이상이면 은행이 상한을 7,000만원으로 계산할 수 있어요(별표18 제12-2호 다목). 금액이 서로 다르면 가장 낮은 금액을 써요.

두 자료의 금액이 모두 7,000만원 이상이면, 상한이 5,000만원에서 7,000만원이 되면서 인정 소득이 40% 늘어요. 인정비율 5~10% 차이보다 훨씬 큰 폭이에요.

직장가입자는 상한이 아예 없어요

직장가입자의 인정소득은 은행이 상한 없이 100%까지 인정할 수 있어요(별표18 제12-2호 라목).

같은 인정소득이어도 직장가입자냐 아니냐에 따라 상한이 달라지는 거예요.

다음 절의 표는 스트레스 DSR 가산금리를 뺀 값이라, 실제 승인 한도는 이보다 낮을 수 있어요.

가산금리는 10년 고정으로 갈아탈 때 한도가 얼마나 느는지에서 따로 계산했어요.

비율과 상한 중 어느 쪽이 더 크게 가를까요?

숫자를 같은 기준, 곧 대출한도 변화율로 놓고 비교해 봤어요. 위 두 줄은 소득이 5,000만원으로 같다고 보고 비율만 비교한 값이에요. 아래 두 줄은 추정 소득이 8,000만원인 사람을 가정한 값이에요.

가정: 1~2행은 소득 5,000만원에서 비율만 비교, 3~4행은 추정 소득 8,000만원(3행은 두 자료의 금액이 모두 7,000만원 이상일 때). 공통으로 DSR 40%, 금리 4.5%, 30년 만기, 기존 부채 없음, 스트레스 DSR 가산금리 미반영. 절대 한도가 아니라 차이의 크기를 비교하는 이론값이에요.

소득 종류만 확인하고 상한과 특례를 놓치면 더 큰 차이를 놓쳐요.

장래소득 인정기준은 무엇일까요?

장래소득 인정기준은 앞으로 늘어날 소득까지 감안해 DSR 한도를 계산해 주는 특례예요. 원칙은 2년간 근로소득 증빙을 낸 차주가 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출을 받는 경우예요. 최근 1년 증빙소득만 내도 은행이 반영할 수 있어요.

그동안은 금융회사 자율이라, 차주가 요청해야 적용되는 경우가 많았어요. 이제는 적용 가능 여부와 한도를 금융회사가 먼저 알려야 해요(시행 2026년 8월 31일).

2026-08-13

고지의무화 발표

↓→

2026-08-31

고지의무 시행

한도가 얼마나 늘어날까요?

금융위원회 보도자료에는 이런 예시가 있어요. 연소득 4천만원, 만 30세 차주가 DSR 40%로 30년 만기 주담대를 받으면 한도가 12.5% 늘어요.

어디까지나 예시로 든 사례예요. 별표18 제9호 마목에는 나이 조건이 없어요(법제처). 만 30세는 예시로 든 차주의 나이예요.

그래서 무엇부터 확인해야 할까요?

먼저 내 소득이 증빙, 인정, 신고 중 무엇으로 잡히는지 봐요. 다음은 자료를 2가지 이상 낼 수 있는지, 직장가입자인지 확인해요. 그러면 상한이 5천만원, 7천만원, 없음 중 무엇인지 알 수 있어요.

근로소득 증빙이 2년간 있고 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출이라면, 장래소득 인정기준을 물어보세요. 증빙이 1년뿐이어도 은행이 반영할 수 있어요. 고지 의무가 생겼으니 금융회사가 먼저 알려야 해요.

경매로 낙찰받은 집에 대출을 낼 계획이라면 DSR 말고도 거칠 단계가 있어요. LTV 상한과 방공제까지 순서대로 반영해야 실제 승인액이 나와요.

인정비율만 보고 한도를 어림하면 실제보다 낮게 계산하기 쉬워요. 정확한 금액은 은행 창구에서 내 소득 자료로 다시 계산해야 나와요.