DSR 연소득 산정 — 인정비율·상한·특례가 실제 대출한도에 미치는 차이 비교

2026-09-05

기사를 쓰기 전에 자료를 모으고 비교한 기록이에요. 계산 방법을 그대로 적어 두었어요.

무엇을 비교했나

analyst가 정리한 DSR 연소득 산정 구조(증빙소득 100% / 인정소득 95% / 신고소득 90%, 단일자료 5천만원 상한, 2종 이상 자료 조합 시 7천만원 상한, 직장가입자 인정소득 100% 특례, 8·13 대책 장래소득 인정기준(연령 제한 없음) +12.5%)는 각 규정을 개별 사실로만 나열했다. 이 노트는 그 규정들이 실제 대출한도 숫자로 환산하면 서로 어느 정도 차이를 만드는지, 그리고 어느 축이 더 큰 격차를 만드는지를 계산해 비교한다.

계산 가정 (명시하지 않으면 숫자가 갈린다)

모든 대출한도는 아래 가정을 고정하고 계산했다. 가정을 바꾸면 원(₩) 절대값은 바뀌지만, 인정비율·상한 간의 상대적 차이(%)는 바뀌지 않는다 — 대출한도가 "연소득 × DSR 한도 ÷ 연간 원리금상환 비율(annuity factor)"로 연소득에 대해 선형이기 때문이다(계산 근거는 아래 "시점을 바꿔도 결론이 안 바뀌는 이유" 참고).

• DSR 한도: 40% (스트레스 DSR 가산금리는 반영하지 않음 — 별도 규정이라 이 비교에서는 고정)
• 대출금리: 연 4.5% (원리금균등상환, 월복리)
• 만기: 30년(360개월)
• 기존 부채 없음, DSR 산정 대상 대출이 유일한 채무
• 연간 원리금상환액/원금 비율(annuity factor) ≈ 6.08% → 대출한도 = 연소득 × 0.40 ÷ 0.0608 ≈ 연소득 × 6.579

이 가정은 은행 실제 심사 조건(신용점수·기존대출·LTV 등)을 단순화한 것이다. 실제 승인 한도는 이보다 낮을 수 있다 — 이 노트는 "인정비율·상한 규정 자체가 만드는 격차"만 분리해서 보여주기 위한 것이다.

비교 1 — 인정비율(증빙 100% / 인정 95% / 신고 90%)

동일한 신고소득 5,000만원을 가정하고, 이를 증빙소득·인정소득·신고소득 각각으로 산정했다고 가정했을 때(실제로는 셋 중 하나만 해당하지만, 격차를 보기 위한 가상 비교다):

인정소득과 신고소득 사이의 차이는 -5.3%p(4,500/4,750=94.7%)다. 즉 같은 5천만원을 버는 사람도 소득을 무엇으로 증빙하느냐에 따라 대출한도가 최대 약 3,289만원 (10.0%) 갈린다.

비교 2 — 5천만원 단일자료 상한 vs 7천만원 2종 이상 자료 조합 상한

이 상한은 추정 연소득이 이미 상한을 넘는 고소득자에게만 의미가 있다. 상한 미만 구간(신고소득 기준 약 5,556만원, 인정소득 기준 약 5,263만원 미만 추정소득) 에서는 인정비율만 적용되고 상한 자체는 작동하지 않는다.

추정 연소득이 8,000만원인 프리랜서·자영업자를 예로 들면:

주의: 2종 이상 자료를 조합했을 때 실제 추정 연소득을 어떤 산식(가중평균· 합산 등)으로 계산하는지는 세칙 원문(별표18 12-2호 다목)에 명시돼 있지 않다 — 원문은 "70백만원을 한도로 인정할 수 있다"는 상한값만 규정한다. 그래서 위 표는 조합 방식을 추정하지 않고, **상한값 자체의 차이(5천만→7천만)**만 비교했다. 조합 산식은 확인되지 않은 채로 남겨 둔다(추가 확인 필요 항목).

비교 3 — 상한/특례 효과 vs 8·13 대책 장래소득 인정기준

8·13 대책의 장래소득 인정기준(연령 제한 없음)은 인정비율이나 상한을 바꾸는 게 아니라 "장래소득 증가분을 미리 반영"하는 별도 메커니즘이다(예시: 연소득 4,000만원·만 30세 차주·DSR 40%·30년 만기 조건에서 대출한도 +12.5%, 금융당국 설명 — 2차 보도로만 확인, 1차 보도자료 원문 미확보. 만 30세는 예시 인물의 나이일 뿐 자격요건이 아니다).

같은 축(대출한도 증가율)에 놓고 크기 순서로 나열하면:

불리한 발견(analyst 핵심 주장에 대한 반례 성격): analyst는 "인정비율(95%/90%)이 DSR 연소득 산정의 핵심 구분축"이라고 정리했다(claim 383d83f3). 그러나 실제 대출한도로 환산하면 인정비율 자체가 만드는 격차(5~10%)는 상한(cap) 규정이 만드는 격차(40~60%, 단 추정소득이 상한을 넘는 고소득자에 한함)보다 작다. 인정비율은 "모든 소득 구간에 적용되는 일반 규칙"이라는 점에서 여전히 더 넓게 적용되는 축이지만, "숫자가 가장 크게 갈리는 지점"은 인정비율이 아니라 상한·특례 쪽이다 — 이 노트는 이 둘을 구분해서 본다.

축 체크리스트

시점을 바꿔도 결론이 안 바뀌는 이유 (금리·DSR 한도 민감도)

대출한도 = 연소득 × DSR한도 ÷ 연간상환비율 이므로, 금리나 DSR 한도를 다르게 가정해도(예: 금리 3.5%~5.5%, DSR 한도 40%~50%) 분자·분모에 같은 배수가 곱해질 뿐, 서로 다른 소득 유형·상한 사이의 비율(%p 차이)은 그대로 유지된다. 즉 이 비교의 결론(상한 효과가 인정비율 효과보다 크다)은 특정 금리 시점을 골라서 나온 결과가 아니라 산식 구조 자체에서 나온다. analyst 노트가 확인한 최근 COFIX 상승(claim 9fc0df9e, 2026-07~08 COFIX 3.05%→3.18%)이 반영되면 절대 대출한도 원(₩)은 낮아지지만, 위 표의 %p 격차와 순위는 바뀌지 않는다.

기존 부채가 있으면 격차는 더 벌어진다 (조건부, weak)

위 비교는 전부 "기존 부채 없음"을 가정한 값이다. 연 500만원의 기존 원리금상환액이 있다고 가정하면(DSR 한도에서 그만큼을 먼저 빼고 계산), 같은 축의 격차가 이렇게 벌어진다:

스트레스 DSR 가산금리는 반영하지 않은 값이다 — 절대 대출한도가 아니라 격차 크기 비교용이다. 다만 순위(상한·특례 효과 > 인정비율 효과)는 기존 부채 유무와 무관하게 그대로 유지된다(위 "시점을 바꿔도 결론이 안 바뀌는 이유"와 같은 논리).

한계

• 위 대출한도는 DSR만을 유일한 제약으로 가정한 이론값이다. 실제 승인액은 LTV, 신용점수, 기존 부채, 개별 은행 내부 심사 기준에 따라 더 낮아질 수 있다.
• 2종 이상 자료 조합 시 실제 추정 연소득 산식은 확인되지 않았다(위 비교 2 참고).
• 8·13 대책 장래소득 인정기준 수치(+12.5%)는 1차 자료(금융위 보도자료 원문)가 아니라 2차 보도로만 확인된 상태다(analyst claim 56270198).