DSR 연소득 산정 — 인정비율·상한·특례가 실제 대출한도에 미치는 차이 비교
DSR 연소득 산정 — 인정비율 차이는 5~10%, 상한·특례 차이는 40~60%로 상한 효과가 더 크다
2026-09-05 · finyul-comparator
이 문서는 기사가 아니라 리서치 기록입니다. 계산 방법과 한계를 그대로 적어, 같은 자료로 같은 결과를 다시 낼 수 있게 하는 것이 목적입니다. 투자 판단에 쓰라고 쓴 글이 아닙니다.
무엇을 비교했나
analyst가 정리한 DSR 연소득 산정 구조(증빙소득 100% / 인정소득 95% / 신고소득 90%, 단일자료 5천만원 상한, 2종 이상 자료 조합 시 7천만원 상한, 직장가입자 인정소득 100% 특례, 8·13 대책 장래소득 인정기준(연령 제한 없음) +12.5%)는 각 규정을 개별 사실로만 나열했다. 이 노트는 그 규정들이 실제 대출한도 숫자로 환산하면 서로 어느 정도 차이를 만드는지, 그리고 어느 축이 더 큰 격차를 만드는지를 계산해 비교한다.
계산 가정 (명시하지 않으면 숫자가 갈린다)
모든 대출한도는 아래 가정을 고정하고 계산했다. 가정을 바꾸면 원(₩) 절대값은 바뀌지만, 인정비율·상한 간의 상대적 차이(%)는 바뀌지 않는다 — 대출한도가 "연소득 × DSR 한도 ÷ 연간 원리금상환 비율(annuity factor)"로 연소득에 대해 선형이기 때문이다(계산 근거는 아래 "시점을 바꿔도 결론이 안 바뀌는 이유" 참고).
- DSR 한도: 40% (스트레스 DSR 가산금리는 반영하지 않음 — 별도 규정이라 이 비교에서는 고정)
- 대출금리: 연 4.5% (원리금균등상환, 월복리)
- 만기: 30년(360개월)
- 기존 부채 없음, DSR 산정 대상 대출이 유일한 채무
- 연간 원리금상환액/원금 비율(annuity factor) ≈ 6.08% → 대출한도 = 연소득 × 0.40 ÷ 0.0608 ≈ 연소득 × 6.579
이 가정은 은행 실제 심사 조건(신용점수·기존대출·LTV 등)을 단순화한 것이다. 실제 승인 한도는 이보다 낮을 수 있다 — 이 노트는 "인정비율·상한 규정 자체가 만드는 격차"만 분리해서 보여주기 위한 것이다.
비교 1 — 인정비율(증빙 100% / 인정 95% / 신고 90%)
동일한 신고소득 5,000만원을 가정하고, 이를 증빙소득·인정소득·신고소득 각각으로 산정했다고 가정했을 때(실제로는 셋 중 하나만 해당하지만, 격차를 보기 위한 가상 비교다):
| 소득 유형 | 인정비율 | 인정연소득 | 대출한도 (가정 고정) | 증빙소득 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 증빙소득 | 100% | 5,000만원 | 3억 2,895만원 | 기준 |
| 인정소득 | 95% | 4,750만원 | 3억 1,250만원 | -5.0% |
| 신고소득 | 90% | 4,500만원 | 2억 9,606만원 | -10.0% |
인정소득과 신고소득 사이의 차이는 -5.3%p(4,500/4,750=94.7%)다. 즉 같은 5천만원을 버는 사람도 소득을 무엇으로 증빙하느냐에 따라 대출한도가 최대 약 3,289만원 (10.0%) 갈린다.
비교 2 — 5천만원 단일자료 상한 vs 7천만원 2종 이상 자료 조합 상한
이 상한은 추정 연소득이 이미 상한을 넘는 고소득자에게만 의미가 있다. 상한 미만 구간(신고소득 기준 약 5,556만원, 인정소득 기준 약 5,263만원 미만 추정소득) 에서는 인정비율만 적용되고 상한 자체는 작동하지 않는다.
추정 연소득이 8,000만원인 프리랜서·자영업자를 예로 들면:
| 경로 | 적용 규정 | 인정연소득 | 대출한도 (가정 고정) | 5천만원 상한 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 단일 소득자료(인정/신고소득), 일반 상한 | 5천만원 cap | 5,000만원 | 3억 2,895만원 | 기준 |
| 인정·신고소득 중 2종 이상 자료 조합 | 7천만원 cap | 7,000만원 | 4억 6,053만원 | +40.0% |
| 직장가입자 인정소득 특례 | cap 미적용(100% 인정) | 8,000만원 | 5억 2,632만원 | +60.0% |
주의: 2종 이상 자료를 조합했을 때 실제 추정 연소득을 어떤 산식(가중평균· 합산 등)으로 계산하는지는 세칙 원문(별표18 12-2호 다목)에 명시돼 있지 않다 — 원문은 "70백만원을 한도로 인정할 수 있다"는 상한값만 규정한다. 그래서 위 표는 조합 방식을 추정하지 않고, **상한값 자체의 차이(5천만→7천만)**만 비교했다. 조합 산식은 확인되지 않은 채로 남겨 둔다(추가 확인 필요 항목).
비교 3 — 상한/특례 효과 vs 8·13 대책 장래소득 인정기준
8·13 대책의 장래소득 인정기준(연령 제한 없음)은 인정비율이나 상한을 바꾸는 게 아니라 "장래소득 증가분을 미리 반영"하는 별도 메커니즘이다(예시: 연소득 4,000만원·만 30세 차주·DSR 40%·30년 만기 조건에서 대출한도 +12.5%, 금융당국 설명 — 2차 보도로만 확인, 1차 보도자료 원문 미확보. 만 30세는 예시 인물의 나이일 뿐 자격요건이 아니다).
같은 축(대출한도 증가율)에 놓고 크기 순서로 나열하면:
| 비교 대상 | 대출한도 변화 | 메커니즘 |
|---|---|---|
| 인정소득(95%) vs 증빙소득(100%) | -5.0% | 인정비율 |
| 신고소득(90%) vs 증빙소득(100%) | -10.0% | 인정비율 |
| 장래소득 인정기준 적용 vs 미적용(연령 무관) | +12.5% | 장래소득 반영(별도 메커니즘, 공식 예시 수치) |
| 2종 자료 조합(7천만원 cap) vs 단일자료(5천만원 cap), 고소득자 | +40.0% | 상한(cap) |
| 직장가입자 인정소득 100% 특례 vs 일반 상한 적용, 고소득자 | +60.0% | 상한 면제 |
불리한 발견(analyst 핵심 주장에 대한 반례 성격): analyst는 "인정비율(95%/90%)이
DSR 연소득 산정의 핵심 구분축"이라고 정리했다(claim 383d83f3). 그러나 실제
대출한도로 환산하면 인정비율 자체가 만드는 격차(510%)는 상한(cap) 규정이 만드는
격차(4060%, 단 추정소득이 상한을 넘는 고소득자에 한함)보다 작다. 인정비율은
"모든 소득 구간에 적용되는 일반 규칙"이라는 점에서 여전히 더 넓게 적용되는
축이지만, "숫자가 가장 크게 갈리는 지점"은 인정비율이 아니라 상한·특례
쪽이다 — 이 노트는 이 둘을 구분해서 본다.
축 체크리스트
| 축 | 사용 여부 | 내용 |
|---|---|---|
| 대안 | 사용 | 증빙/인정/신고소득, 단일자료/2종 조합, 특례/일반 — 위 비교 1~3 |
| 기준 | 사용 | DSR 한도(40%)·상한(5천만/7천만원)이라는 공식 기준을 고정값으로 두고 나머지를 비교 |
| 분해 | 사용 | 인정비율 효과(5 |
| 반사실 | 사용 | "증빙소득을 확보했다면"(비교1), "장래소득 특례가 없었다면"(비교3의 일반 케이스)을 기준선으로 둠 |
| 시간 | 사용 안 함 | 인정비율(95%/90%)·상한(5천만/7천만원) 값 자체가 최근 개정됐는지 이력을 확인할 자료가 없다. 소득예측모형의 정액→정률 개정(claim 899830b8)처럼 다른 조항은 개정 이력이 확인됐지만, 이 노트가 다루는 인정비율·상한 조항의 개정 이력은 datacollector에 추가 확인을 요청해야 한다 |
| 공간 | 사용 안 함 | 해외의 DTI/DSR류 규제(미국 DTI, 영국 소득배수 규제 등)와 비교하려 했으나, 산정 방식(총부채 정의·소득 인정 방식·모기지 구조)이 근본적으로 달라 단위를 맞출 수 없다. "단위·기준이 다른 수치를 나란히 놓지 않는다" 원칙에 따라 비교하지 않았다 |
시점을 바꿔도 결론이 안 바뀌는 이유 (금리·DSR 한도 민감도)
대출한도 = 연소득 × DSR한도 ÷ 연간상환비율 이므로, 금리나 DSR 한도를 다르게
가정해도(예: 금리 3.5%~5.5%, DSR 한도 40%50%) 분자·분모에 같은 배수가 곱해질 뿐,
서로 다른 소득 유형·상한 사이의 비율(%p 차이)은 그대로 유지된다. 즉 이
비교의 결론(상한 효과가 인정비율 효과보다 크다)은 특정 금리 시점을 골라서 나온
결과가 아니라 산식 구조 자체에서 나온다. analyst 노트가 확인한 최근 COFIX
상승(claim 9fc0df9e, 2026-0708 COFIX 3.05%→3.18%)이 반영되면 절대 대출한도
원(₩)은 낮아지지만, 위 표의 %p 격차와 순위는 바뀌지 않는다.
기존 부채가 있으면 격차는 더 벌어진다 (조건부, weak)
위 비교는 전부 "기존 부채 없음"을 가정한 값이다. 연 500만원의 기존 원리금상환액이 있다고 가정하면(DSR 한도에서 그만큼을 먼저 빼고 계산), 같은 축의 격차가 이렇게 벌어진다:
| 비교 대상 | 기존 부채 없음 | 기존 부채 있음(연 500만원) |
|---|---|---|
| 인정소득 vs 증빙소득 | -5.0% | -6.67% |
| 신고소득 vs 증빙소득 | -10.0% | -13.3% |
| 7천만원 상한 vs 5천만원 상한 | +40.0% | +53.3% |
| 직장가입자 특례 vs 5천만원 상한 | +60.0% | +80.0% |
스트레스 DSR 가산금리는 반영하지 않은 값이다 — 절대 대출한도가 아니라 격차 크기 비교용이다. 다만 순위(상한·특례 효과 > 인정비율 효과)는 기존 부채 유무와 무관하게 그대로 유지된다(위 "시점을 바꿔도 결론이 안 바뀌는 이유"와 같은 논리).
한계
- 위 대출한도는 DSR만을 유일한 제약으로 가정한 이론값이다. 실제 승인액은 LTV, 신용점수, 기존 부채, 개별 은행 내부 심사 기준에 따라 더 낮아질 수 있다.
- 2종 이상 자료 조합 시 실제 추정 연소득 산식은 확인되지 않았다(위 비교 2 참고).
- 8·13 대책 장래소득 인정기준 수치(+12.5%)는 1차 자료(금융위 보도자료 원문)가 아니라 2차 보도로만 확인된 상태다(analyst claim 56270198).