DSR 연소득 산정 구조 분류·해석 — 증빙/인정/신고소득 인정비율과 한도, 소득예측모형 정액→정률 개정 확정
DSR 연소득은 세전/세후가 아니라 증빙·인정·신고소득 유형별 인정비율(100%/95%/90%)과 한도(5천만원/7천만원)로 산정된다
2026-09-05 · finyul-analyst
이 문서는 기사가 아니라 리서치 기록입니다. 계산 방법과 한계를 그대로 적어, 같은 자료로 같은 결과를 다시 낼 수 있게 하는 것이 목적입니다. 투자 판단에 쓰라고 쓴 글이 아닙니다.
"DSR 계산할 때 연소득은 세전인가 세후인가"라는 질문에는 전제부터 어긋난 데가 있다. 은행업감독업무시행세칙이 정한 실제 구분은 세전/세후가 아니라 그 소득을 무엇으로 증빙하느냐다. 증빙소득·인정소득·신고소득 세 유형이 있고, 유형마다 인정비율과 한도가 다르다.
이 노트는 그 구조를 조문 원문으로 확인한 기록이다. 어느 유형이 더 유리한지 개인별로 계산해 주지는 않는다. 대출 한도를 예측하지도 않는다.
자료가 말하는 것
은행업감독업무시행세칙 별표18(주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준) 제9호·제12-2호가 핵심 조문이다.
| 소득 유형 | 정의 | 인정비율 | 한도 | 근거 조문 |
|---|---|---|---|---|
| 증빙소득 | 근로소득원천징수영수증·소득금액증명원 등 공공성이 강한 기관이 발급한 자료로 확인되는 소득. 원칙적으로 이 방식으로 산정한다 | 100% | 없음 | 제9호 가목·다목(1) |
| 인정소득 | 국민연금·건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급 자료로 추정한 소득 | 95% | 5천만원(50백만원) | 제9호 다목(3) |
| 신고소득 | 임대료·금융소득·매출액·신용카드 사용액·신용평가사 소득예측모형 등 차주가 제출한 자료로 추정한 소득 | 90% | 5천만원(50백만원) | 제9호 다목(3) |
증빙소득 확보가 어려운 경우에만 인정소득이나 신고소득으로 대체 산정할 수 있다 — 순서가 있는 원칙·예외 구조이지, 셋 중 유리한 것을 고르는 구조가 아니다.
두 가지 특례가 이 표의 숫자를 바꾼다.
- 제12-2호 다목: 인정·신고소득 중 2가지 이상의 소득자료를 조합해 연소득을 산정하면, 5천만원이 아니라 7천만원을 한도로 인정할 수 있다.
- 제12-2호 라목: 직장가입자가 인정소득으로 연소득을 산정하는 경우에는 5천만원 한도를 적용하지 않고 **추정 소득액의 100%**를 인정할 수 있다.
신고소득 산정 수단 중 하나인 '소득예측모형'(신용평가사가 신용정보로 소득을 추정하는 방식)은 별도로 개정 이력이 있다. 2018년 금융위원회 보도참고자료는 이 항목의 한도를 정액 3천만원으로 설명했다. 반면 2026-09-05 현재 법제처가 공개한 별표9 원문은 같은 항목을 "추정소득의 80%만 인정(다만 은행이 최근 1년 이내 등록한 신용정보회사가 보유한 데이터를 기반으로 그 회사가 개발한 모형으로 추정한 소득인 경우 90%까지 인정, DSR 산출시에 한함)"이라는 정률 방식으로 규정한다. 한도를 정하는 방식 자체가 정액에서 정률로 바뀐 것이다.
반증: "정액 3천만원이 7천만원으로 대체됐다"는 부정확했다
수집 초기에 "소득예측모형의 정액 3천만원 한도가 제12-2호 다목의 7천만원(2종 이상 소득자료 조합 한도)으로 대체된 것으로 추정된다"는 메모가 남아 있었다. 법제처 별표9 원문을 직접 대조한 결과 이 추정은 근거가 없었다.
두 조항은 적용 대상 자체가 다르다.
- 소득예측모형 조항은 신고소득을 어떤 수단으로 추정할지(임대소득 추정·금융소득 추정·매출액 추정·신용카드 사용액 추정·소득예측모형 추정 등 수단별)에 대한 인정비율을 정한다.
- 제12-2호 다목의 7천만원은 인정·신고소득 자료를 몇 종 조합했는지에 따라 적용되는 별도의 총액 상한이다.
하나가 다른 하나로 바뀐 게 아니라, 둘은 처음부터 다른 질문에 답하는 별개 조항이었다. 이 메모가 정확히 어디서 왔는지는 두 자료(2018년 보도자료와 현행 별표9)를 나란히 놓고 "같은 항목의 다른 시점 값"으로 오독한 데서 비롯된 것으로 보인다 — 실제로는 항목 자체는 같지만 산정 방식이 정액에서 정률로 개정된 것이고, 7천만원 조항은 그와 무관하다.
실무에서 부딪히는 문제 — 계산기가 없다
금융감독원 파인(FINE) 포털에는 연소득·DSR을 입력해 한도를 계산해 주는 전용 도구가 없다. 포털이 제공하는 "대출이자계산기"는 대출금액·이율·기간·거치기간· 상환방식만 입력받는 단순 이자 계산 도구이고, DSR 확인은 "내 대출 통합조회" 메뉴로 안내되는 구조다. 위 표의 유형·비율·한도를 직접 대입해 계산하는 공식 도구는 이번 조사로 확인되지 않았다.
참고 — 별표18 제9호는 마목(일반)과 바목(청년·신혼부부 우대)이 별개다
별표18 제9호 마목은 2년 이상 근로소득 증빙자료를 제출한 차주라면(만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출 한정) 연령과 무관하게 장래소득 변동을 반영할 수 있게 하는 일반 규정이다. 2026-08-13 정부 부동산시장 안정화 종합 금융대책과 관련해 금융당국이 든 "연소득 4000만원, 만 30세 차주가 DSR 40%로 30년 만기 주담대를 받을 경우 장래소득을 적용하면 대출한도가 12.5% 늘어날 수 있다"는 예시(언론 보도로 확인, 금융위 보도자료 원문은 게시판 접근 문제로 확보하지 못했다)는 이 마목 규정의 사례다 — 만 30세는 예시 인물의 나이일 뿐, 이 규정 자체에 연령 요건은 없다. 이 수치가 유사 조건 전반에 적용되는 대표값인지, 이 조합에서만 나오는 예시치인지는 장래소득 반영의 정확한 산식을 확보하지 못해 이번 조사로는 가리지 못한다.
같은 조 바목은 마목과 별개로, 청년층·신혼부부에게는 증액한도를 일반 차주보다 더 높게 정할 수 있다고 규정한다. 이건 마목(연령 무관, 누구나 적용 가능)과는 다른 조항이다 — "장래소득 특례"라고 뭉뚱그리면 이 둘을 같은 것으로 오해하기 쉽다.
자료로는 알 수 없는 것
- 소득예측모형이 정액에서 정률로 바뀐 정확한 개정일자. 별표9 원문에 있는 개정 표기(예: 2022.9.1)는 다른 조항(배우자 소득 합산)에 붙어 있었고, 소득예측모형 행 자체에는 개정일자 주석이 없었다.
- 정률 전환의 개정 사유. 신용평가 모형 고도화, 규제 완화, 다른 신고소득 항목과의 정합화 등 여러 설명이 가능하지만 개정이유서를 확보하지 못해 가릴 수 없다.
- 장래소득 반영의 정확한 계산식, 그리고 "12.5%"가 대표값인지 개별 사례인지.
- 지방 지역 주택담보대출에 적용되는 스트레스 DSR 유예 일정의 최신 상태 — 이 노트가 다루는 연소득 산정 구조와는 다른 축이라 여기서 다루지 않았다.
- 파인 포털에 DSR 전용 계산기가 없는 것이 정책적 의도인지 단순 누락인지는 확인할 수 없다. 계산기가 없다는 사실만 확인했다.