보금자리론 신혼부부 소득요건, 10월 19일부터 1인 기준으로 바뀌나요?

연소득 5천만원씩 버는 부부는 10월 18일까지 자녀가 없으면 보금자리론 신혼 소득요건에서 탈락했어요. 2자녀면 원래 통과했어요.

한국주택금융공사(HF) 기준으로, 10월 19일 신규 신청분부터 길이 하나 더 생겼어요. 부부 합산(두 사람 소득을 더한 값)이 상한을 넘어도 돼요. 부부 중 한 명(채무자)이 7천만원 이하면 돼요.

합산이 상한 이내면 지금처럼 합산으로 봐요.

"1인 기준으로 바뀐다"는 뉴스만 보면 합산 기준이 없어진 것처럼 읽혀요. 아니에요. 합산 기준은 그대로고, 통과하는 길이 하나 더 생긴 거예요(HF 상품소개).

다만 1인 경로로 통과하면 심사에 쓰는 소득(DTI)은 합산이 아니에요. 그 한 사람 몫이에요(HF 참고2).

우리 부부는 어느 경로로 통과하나요?

HF가 9월 28일 낸 자료의 순서는 아래와 같아요. 위에서부터 따라가 보세요.

신혼가구 보금자리론, 소득요건은 어느 길로 통과하나

1. 1

   혼인신고 7년 이내인가(3개월 안 결혼 예정 포함)

   아니면 → 신혼가구 요건 밖

   예 ↓

2. 2

   부부 합산이 자녀수별 상한 이내이거나, 부부 중 7천만원 이하인 사람이 있나

   아니면 → 소득요건 불가

   예 ↓

3. 모두 해당하면 → 통과 (합산 경로 또는 1인 경로)

합산 상한은 자녀가 없으면 8,500만원이에요. 1자녀면 9,000만원, 2자녀 이상이면 1억원이에요. 여기까지는 지금과 같아요.

그래서 새 길이 의미 있는 건 합산이 상한을 넘는 부부뿐이에요. 10월 19일 전에 신청한 건은 합산 기준으로 심사받았어요.

내 소득과 자녀 수를 넣으면 어떻게 되나요?

같은 규칙에 소득 조합을 넣어 직접 다시 계산했어요. 소득은 만원 단위예요.

4,000+5,000이면 합산이 9,000이에요. 무자녀 상한 8,500을 500 넘어요.

하지만 4,000이 7,000 이하예요. 그래서 10월 19일 이후에는 4,000 소득자가 채무자로 신청하면 통과해요(HF 상품소개).

*1인 경로. 자료: HF 상품소개·업무처리기준의 규칙을 대입해 계산. 단위 만원.

5천+5천 세 줄이 눈에 띄어요. 무자녀와 1자녀는 10월 19일 이후에야 통과해요.

2자녀 이상은 합산 1억이 상한 이내라 개편과 상관없어요. 7,100+7,100처럼 양쪽 다 7천만원을 넘으면 길이 없어요.

다른 팀 후배 부부는 올해 초 합산이 무자녀 상한을 몇백만 원 넘어서 보금자리론을 접고 시중은행 주담대로 갔대요. 이런 조합은 둘 다 7천만원 이하라서 10월 19일 이후에는 길이 열려요. 이미 받은 대출을 옮기려면 중도상환수수료와 갈아타기 손익분기부터 계산해야 해요.

10월 4일에 본 HF 상품소개 페이지에는 합산 기준만 있었어요. 10월 19일에 다시 보니 "부부 중 1인(채무자)의 연소득이 7천만원 이하이면 소득요건을 충족한 것으로 간주"가 올라 있어요. 10월 1일 개정된 업무처리기준에서는 이 부부를 "신혼소득특례자"라고 불러요.

"1인 기준으로 바뀐다"는 말, 어디까지 맞나요?

금융위원회 8월 13일 브리핑문은 이렇게 썼어요. "소득요건을 부부 중 1인 기준으로 바꾸어." 같은 날 대책 본문은 문장이 달라요.

본문은 "현행처럼 부부합산 8,500만원 이하이거나, 부부 중 1인의 연소득이 7,000만원 이하"예요. 9월 28일 HF 자료도, 10월 19일 HF 상품소개도 택일이에요. 실제 설계는 본문 쪽이에요.

저는 8월 13일 포털 뉴스 제목으로 처음 봤어요. 제목대로 합산 기준이 없어지면 외벌이 7,100은 탈락해야 해요. 택일이면 합산 8,500 이내라 통과해요. 브리핑문, 대책 본문, HF 자료를 나란히 놓고 읽었는데 요약 표현인지 설계 변경인지 그때는 가리지 못했어요. 그래서 대책 본문과 HF 자료를 기준으로 삼았고, 10월 19일의 HF 상품소개가 그 택일을 확인해 줘요.

그래서 합산이 상한 이내면 합산이 적용돼요. 1인 소득으로는 신청할 수 없어요(HF 참고2 Q2).

7,100+0 무자녀 외벌이는 상한까지 1,400만원 여유가 있어요. 전후 모두 합산으로 통과해요.

브리핑문만 읽으면 탈락처럼 읽히지만 아니에요.

통과하면 심사 소득도 1인 기준인가요?

자격을 얻는 것과 대출을 심사하는 건 다른 단계예요. 1인 경로에서는 이렇게 나뉘어요(HF).

4,000+5,000 부부로 보면 감이 와요. 합산 9,000만원을 믿고 자금계획을 짰다고 해요. 4,000 소득자가 차주면 심사 소득은 4,000만원(합산의 44%)이에요. 5,000 소득자가 차주면 5,000만원(56%)이에요.

누구 이름으로 신청할지에 따라 심사 소득이 달라져요.

배우자의 소득과 부채도 확인 대상이에요. 저는 소득이 큰 쪽이 부채도 크면 한도가 기대만큼 안 나올 수 있다고 봐요. 그래서 소득만 보고 차주를 정하지 말고, 부채까지 넣어 두 경우를 다 계산해 본 뒤 정하는 게 맞아요.

소득 기준이 한도를 바꾸는 모습은 고정금리 갈아타기 한도 계산 사례에서 숫자로 볼 수 있어요.

신혼 우대금리 0.3%p의 소득 요건은 부부합산 7천만원 이하예요(HF 9월 28일 참고1 우대금리표). 1인 경로 부부는 합산이 상한을 넘으니 이 요건에는 맞지 않아요. 업무처리기준도 신혼소득특례자는 실수요자와 우대금리의 소득요건을 충족하지 않은 것으로 본다고 적었어요.

그래서 내 경우엔 어떻게 하나요?

1. 부부 합산 소득을 내고, 자녀 수에 맞는 상한(8,500·9,000·1억)과 비교해요. 이내면 소득요건은 충족해요. 소득은 보통 최근 2개년 증빙소득을 보고 정해요(업무처리기준).
2. 초과했다면 둘 중 한 명이 7천만원 이하인지 봐요. 그렇다면 10월 19일 이후 신청이 길이에요. 이때 7천만원 이하인 그 사람이 채무자로 신청해야 해요. 소득 없는 배우자를 "1인"으로 보는지는 HF 9월 28일 보도자료·참고1·참고2와 10월 업무처리기준에 적혀 있지 않아요. 이 경우는 신청 전에 HF나 창구에서 확인해요.
3. 1인 경로로 통과하면 자금계획을 합산이 아닌 차주(돈을 빌리는 사람) 1인 소득으로 다시 짜요. 예를 들어 4,000+5,000이면 4,000 또는 5,000이 기준이에요.