10년 고정금리로 갈아타면 대출한도가 얼마나 늘어날까요?

신한은행 사례로 계산하면, 10년 고정금리 주택담보대출로 갈아탈 때 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 한도가 늘어나요. 얼마나 늘지는 무엇과 비교하느냐에 따라 달라요.

연소득 6,000만원·30년 만기로 계산하면 +488만원에서 +4,269만원까지 갈려요. 계산 기준은 신한은행의 '10년 주기형' 주담대예요.

그럼 가산금리는 얼마나 낮아지고, 그게 한도로는 얼마일까요? 가산금리 표부터 보고 한도로 바꿔 볼게요.

스트레스 DSR 가산금리는 대출마다 왜 다를까요?

스트레스 DSR은 실제 대출금리에 가산금리를 더해 원리금을 계산해요. 이 가산금리는 대출구조에 따라 달라요. 스트레스 DSR은 변동형·혼합형·주기형에 적용돼요(금융위원회).

• 변동형은 가산금리를 가장 크게 붙여요(수도권 1.50%p, 금융위원회).
• 혼합형은 일정 기간(예: 5년) 고정금리를 적용한 뒤 변동금리로 바뀌는 상품이에요.
• 주기형은 일정 주기(예: 5년)로 금리가 바뀌고, 그 기간에는 고정금리를 적용하는 상품이에요(금융위원회).

혼합형이 변동형으로 바뀔 때 기준이 코픽스인지 금융채인지는 은행마다 달라요. 계약서에서 따로 봐야 해요.

수도권과 지방은 표가 달라요

가산금리는 금융위원회 3단계 시행방안(2025년 5월 20일)의 표3으로 따졌어요. 서울·경기·인천을 뺀 지방은 2단계 기준을 써요. 2026년 12월 말까지 두 차례 연장됐어요(금융위원회, 아주경제).

자료: 금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025-05-20) 표3. 30년 만기 기준.

주기형은 금리가 바뀌는 주기가 전체 만기에서 차지하는 비중으로 비율이 갈려요. 10년 ÷ 30년은 약 33.3%예요. 이 구간 주기형은 수도권이 변동형의 30%, 지방이 20%예요(금융위원회).

같은 10년을 혼합형으로 설계했다면 수도권 가산금리는 0.90%p예요. 주기형의 약 2배예요.

신한 '10년 고정'은 왜 주기형일까요?

신한은행은 2024년 8월 '10년 주기형 주담대'를 내놨어요(이투데이). 10년간 금리가 고정되고, 10년마다 조건이 바뀌어요(비즈워치).

금융위원회 설명으로 주기형은 일정 주기로 금리가 바뀌는 상품이에요. 그 기간에는 고정금리를 써요. 이 정의에 맞아서 주기형 가산금리로 계산했어요(finyul 해석).

가산금리 차이는 한도로 얼마일까요?

가산금리 차이를 %p로만 보면 감이 잘 안 잡혀요. 연소득 6,000만원, DSR 상한 40%예요. 30년 만기 원리금균등 상환, 기존 부채 없음으로 계산했어요.

연소득 6,000만원은 인정소득 그대로예요. 실제로는 인정비율과 상한·특례에 따라 인정소득이 달라져요.

DSR 계산금리는 쿠폰금리(대출 자체의 금리)에 가산금리를 더한 값이에요. 앞의 세 행은 쿠폰금리를 변동형 최저 4.28%로 같게 놓았어요. 마지막 행은 변동형 4.28%+1.50%p와 10년 주기형 5.20%+0.45%p를 비교했어요(신한은행 9월 4일 최저금리, 더퍼블릭). 변화율은 행마다 '전' 한도 기준이에요.

가산금리 차이만 보면 한도가 크게 늘어요. 하지만 쿠폰금리가 더 높아서 마지막 행은 +1.4%로 줄어요. 수도권에서 10년 주기형 쿠폰금리가 변동형보다 1.05%p 넘게 높으면 한도는 오히려 줄어요.

정부는 2026년 8월 28일 10년 이상 장기 고정금리 주담대 출시를 하반기에 유도하는 잠정 과제로 제시했어요(관계부처합동). 다만 발표문에는 '적극적 인센티브 제공'이라고만 적혀 있어요. 스트레스 DSR 우대 같은 구체 내용은 없어요.

내 대출이 변동형인지 10년 주기형인지, 수도권인지 지방인지부터 확인해 보세요. 위 표에서 가산금리와 한도 차이를 찾을 수 있어요. 실제 승인 여부는 은행 창구에서 다시 계산해야 나와요.