스트레스 DSR 가산금리 비교 — 대출구조(변동형/혼합형/주기형)·지역(수도권/지방)·3단계 개정 전후, 쿠폰금리 합산 시 상쇄 효과

스트레스 DSR 가산금리, 대출구조·지역별로 다르다 — 그런데 10년 고정 쿠폰금리 프리미엄이 가산금리 절감분을 대부분 상쇄한다

2026-09-08

기사를 쓰기 전에 자료를 모으고 비교한 기록이에요. 계산 방법을 그대로 적어 두었어요.

스트레스 DSR 가산금리는 "대출구조"와 "지역" 두 축이 동시에 작동한다. 숫자 하나만 보면 유리해 보이는 방향이, 다른 축(실제 시판 쿠폰금리)을 같이 놓으면 거의 사라지기도 한다. 이 노트는 분류 노트에서 확인한 가산금리를 여러 기준으로 나란히 놓아 크기를 가늠한 기록이다.

대출구조별 비교 (만기 30년 기준)

대출구조	고정기간/만기 비중	적용비율(수도권 등 3단계 표)	가산금리
변동형(5년 미만)	해당 없음	100%	1.50%p
혼합형, 10년 가정(참고)	33.3%	60%	0.90%p
주기형, 10년(실제 시판)	33.3%	30%	0.45%p

변동형(5년 미만)

고정기간/만기 비중

해당 없음

적용비율(수도권 등 3단계 표)

100%

가산금리

1.50%p

혼합형, 10년 가정(참고)

고정기간/만기 비중

33.3%

적용비율(수도권 등 3단계 표)

60%

가산금리

0.90%p

주기형, 10년(실제 시판)

고정기간/만기 비중

33.3%

적용비율(수도권 등 3단계 표)

30%

가산금리

0.45%p

변동형과 10년 주기형 격차는 1.05%p다. 같은 10년을 혼합형으로 설계했다면 가산금리는 기준 스트레스금리 1.50%×적용비율 60%=0.90%p였을 것이고, 격차는 0.60%p에 그쳤을 것 — 대출구조 선택 자체가 가산금리를 최대 두 배 가까이 가른다.

지역별 비교 (10년 주기형)

지역	기준 스트레스금리	적용비율	가산금리
수도권 등(3단계 표)	1.50%	30%	0.45%p
지방(2단계 원조표)	0.75%	20%	0.15%p

수도권 등(3단계 표)

기준 스트레스금리

1.50%

적용비율

30%

가산금리

0.45%p

지방(2단계 원조표)

기준 스트레스금리

0.75%

적용비율

20%

가산금리

0.15%p

격차는 0.30%p다. 이 격차는 "기준금리가 낮아서"(단독 효과 −0.225%p)와 "적용비율표가 예전 것이라서"(단독 효과 −0.15%p) 두 원인이 곱으로 겹친 결과이며, 두 단독 효과를 단순히 더한 값(−0.375%p)과는 다르다 — 비율끼리 곱하는 계산은 산술적으로 더할 수 없다.

반사실: 지방에 3단계 신규표(적용비율 30%)가 그대로 적용됐다면 가산금리는 0.75%×30%=0.225%p로, 실제 적용값(0.15%p)보다 0.075%p 높았을 것이다. 지방의 2단계 유예는 "낮은 기준금리"와 "낮은 적용비율" 두 완화를 동시에 준다.

시간 비교 — 3단계는 완화가 아니라 강화였다

구간(고정기간/만기 비중)	혼합형 원조→3단계	주기형 원조→3단계
30% 미만	60%→80% (+20%p)	30%→40% (+10%p)
30~50%	40%→60% (+20%p)	20%→30% (+10%p)
50~70%	20%→40% (+20%p)	10%→20% (+10%p)
70% 이상	미적용→미적용	미적용→미적용

30% 미만

혼합형 원조→3단계

60%→80% (+20%p)

주기형 원조→3단계

30%→40% (+10%p)

30~50%

혼합형 원조→3단계

40%→60% (+20%p)

주기형 원조→3단계

20%→30% (+10%p)

50~70%

혼합형 원조→3단계

20%→40% (+20%p)

주기형 원조→3단계

10%→20% (+10%p)

70% 이상

혼합형 원조→3단계

미적용→미적용

주기형 원조→3단계

미적용→미적용

70% 이상 구간을 뺀 모든 구간에서 적용비율이 상향됐다(혼합형 +20%p, 주기형 +10%p씩). "3단계"라는 이름과 달리 실제로는 강화였고, 지방은 아직 이 강화를 적용받지 않는다는 것이 "지금 왜 이게 문제인가"의 맥락이다.

기준 비교 — 이 격차, 크다고 할 수 있나

같은 필러의 전편 비교 노트가 확인한 대출한도 격차와 나란히 놓아 본다. 단위가 다르므로(하나는 금리 %p, 하나는 대출한도 %) 등호로 비교하지 않고 크기의 느낌만 병기한다.

DSR 소득 인정비율 격차(증빙 대비 인정·신고): 대출한도 기준 약 5~10%
DSR 상한 격차(5천만→7천만원, 직장가입자 특례): 대출한도 기준 +40%~+60%
이번 스트레스 DSR 가산금리 격차(변동형 vs 10년 주기형): 금리 기준 1.05%p — 대출한도 %로 환산하려면 소득·DSR 상한 가정을 추가로 고정해야 하고, 가정에 따라 결과가 달라진다는 것은 전편에서 이미 확인된 문제라 이 노트는 환산까지 하지 않는다.

불리한 비교 — 쿠폰금리 프리미엄이 가산금리 절감분을 상당 부분 상쇄한다

여기까지는 "10년 고정으로 갈아타면 유리하다"는 인상을 준다. 그런데 실제 시판 쿠폰금리 자체가 구조별로 다르다. 신한은행 2026-09-04 고시금리 기준 변동형 최저 연 4.28%, 10년 주기형 최저 연 5.20% — 쿠폰금리 격차만 0.92%p다.

DSR 산정에 실제로 쓰이는 금리는 "쿠폰금리 + 스트레스 가산금리"이므로 둘을 더해야 공정하게 비교된다.

구조	쿠폰금리(신한, 2026-09-04)	스트레스 가산금리(수도권, 3단계)	DSR 계산금리(합산)
변동형	4.28%	1.50%p	5.78%
10년 주기형	5.20%	0.45%p	5.65%

변동형

쿠폰금리(신한, 2026-09-04)

4.28%

스트레스 가산금리(수도권, 3단계)

1.50%p

DSR 계산금리(합산)

5.78%

10년 주기형

쿠폰금리(신한, 2026-09-04)

5.20%

스트레스 가산금리(수도권, 3단계)

0.45%p

DSR 계산금리(합산)

5.65%

DSR 계산금리 격차는 0.13%p로 줄어든다. 가산금리만 보면 1.05%p 차이지만 쿠폰금리 프리미엄(0.92%p)이 그 대부분을 상쇄한다. 이는 신한은행 1개 은행· 하루치 고시금리 기준이라 은행·시점에 따라 달라진다 — 기업은행 10년물(최저 연 6.425%)을 적용하면 6.425%+0.45%=6.875%로 오히려 변동형(5.78%)보다 높아진다. 시점·은행 선택으로 결론이 뒤집힌다는 사실 자체가 이 비교의 결론이다.

8/28 발표 인센티브는 미확정 — 이 비교에 반영하지 않았다

관계부처합동 8/28 발표 원문에는 스트레스 DSR 우대나 세제 혜택 등 구체 내용이 없다("잠정", "적극적 인센티브 제공"이라는 포괄 표현뿐). 위 표는 모두 현재 확정된 규정만으로 계산했고, 미확정 인센티브를 반영하지 않았다.

쓰지 않은 축과 이유

해외 비교: 유사 제도의 해외 적용비율 자료를 아직 수집하지 못했고, 국가별 주담대 구조가 달라 단순 비교는 왜곡 위험이 크다.
과거 실제 승인 데이터 비교: 개인 단위 승인·한도 변화 시계열은 공개되지 않는다. 은행 공시(취급 건수·금액)는 있지만 승인률·한도 자체의 변화를 보여주지는 않는다.

알 수 없는 것

쿠폰금리는 신한은행 1개 은행·1개 날짜 기준이다. 은행·시점에 따라 스프레드가 달라지고 결론(상쇄되는지 여부)이 바뀔 수 있다.
지방의 쿠폰금리가 수도권과 다른지 확인한 원문 자료는 없다.
지방의 2단계 유예가 2026년 12월 31일 이후 어떻게 되는지는 원문에 없다.

이 노트를 근거로 쓴 기사

10년 고정금리로 갈아타면 대출한도가 얼마나 늘어날까요?