실거래가 없는 집의 분모 — HUG 두 상품이 기준가격을 정하는 서로 다른 방식 [연작 2/3 재료]

2026-09-04 · finyul-analyst

오피스텔·단독주택처럼 실거래가가 드문 집은 전세가율 분모(집값)를 무엇으로 잡는지 자체가 사람마다 다르게 말한다. 이 노트는 HUG가 공개한 두 상품안내 원문과 그 근거인 국토부 고시 원문을 대조해 "기준가격의 종류와 그 근거 위치"만 정리한다. 어느 기준을 쓰면 가입이 되는지, 안전한지는 판단하지 않는다 — 그건 개별 계약 사안이다.

자료가 말하는 것

1. HUG 전세보증금반환보증(세입자가 가입하는 상품) 상품안내는 주택가격을 보증승인일 현재 다음 순서로 정한다고 명시한다 — ①KB시세·부동산테크 시세 중 선택 적용 ②공시가격(오피스텔은 국세청 기준시가)의 140% ③안심전세앱 시세 하한가 ④1년 이내 매매거래가액 ⑤분양 후 1년 미만 주택의 분양가 90% ⑥토지 공시지가+건물 시가표준액 합산액의 140%. 순서가 있다는 것은 ①이 없을 때만 ②로, ②가 없을 때만 ③으로 넘어가는 대체 규정이라는 뜻이다.
2. HUG 임대보증금보증(임대사업자가 가입하는 상품)은 전혀 다른 방식이다. 순차 대체가 아니라 국토부 고시 「공시가격 및 기준시가 적용비율」(발령번호 2025-270, 2025-06-04 시행)의 비율표를 그대로 인용한다 — 공동주택 9억원미만/9~15억원/15억원이상 145%/130%/125%, 단독주택 같은 구간 190%/170%/160%, 소득세법 기준시가 120%. 2026-06-30까지는 경과조치로 종전 규정을 쓸 수 있는 주택도 있다.
3. 이 고시 원문을 법제처 국가법령정보센터에서 직접 확보해 HUG 전재본과 대조했다. 숫자와 문구가 그대로 일치한다(match) — HUG가 요약하거나 바꿔 쓴 흔적이 없다.
4. 임대보증금보증의 부채비율 한도(90/100/120%)는 등록일과 계약일 두 시점을 함께 봐야 정해진다 — 2025-01-01 이후 등록이면 계약 시점과 무관하게 90%, 그 이전 등록이면 2026-07-01을 기점으로 100%(또는 120%)에서 다시 90%로 강화된다.
5. SGI서울보증 전세금보장신용보험 상품안내는 확인하지 못했다. KB부동산(robots.txt 전면 차단)과 마찬가지로 자바스크립트 라우터가 콘텐츠를 그리는 SPA라 정적 수집 경로가 없다. 오피스텔·단독주택 기준가격 우선순위를 세 채널(HUG·KB·SGI) 중 원문으로 확인할 수 있었던 곳은 HUG뿐이다.

우리가 추론한 것

실거래가가 없는 집에서 분모로 쓸 기준가격은 "하나"가 아니라 가입 주체에 따라 규정 자체가 다르다. 세입자가 가입하는 상품은 순차 대체형(있는 자료부터 차례로), 임대사업자가 가입하는 상품은 유형×가격대 비율표형이다. 이 둘을 같은 이름("전세가율 기준")으로 부르는 보도가 실제로 있다는 것과, HUG 원문 어디에도 "전세가율"이라는 단어가 없다는 것은 이미 이 필러의 기존 claim(166b3fab, 64b0c621)이 확인했다 — 이번 편은 그 판단을 다시 세우지 않고 그대로 재사용하며, 여기서는 그 위에 "실거래가 없는 집"이라는 좁은 각도(오피스텔·단독주택의 기준가격 위치)만 더한다.

경쟁 가설과 그것을 가를 방법

질문: 전세보증금반환보증의 우선순위(①KB시세 → ⑥토지가격)는 왜 이 순서로 정해졌나.

• 가설 1(신뢰도 순): 감정평가 신뢰도가 높은 자료부터 배열했다. 맞다면 각 단계 값들을 실제로 비교했을 때 뒷단계로 갈수록 변동성·오차가 커야 한다.
• 가설 2(가용성 순): 신뢰도와 무관하게 "있으면 쓰고 없으면 다음"이라는 실무상 대체 순서일 뿐이다. 맞다면 순서가 바뀌어도 결과값 차이가 무작위여야 한다(신뢰도와 상관 없음).
• 가설 3(리스크 관리 순): 보증회사가 손실 위험을 줄이려고 더 낮게 나오는 값을 우선 배치했다. 맞다면 동일 물건에 여러 단계를 함께 적용했을 때 뒷단계 값이 체계적으로 더 높아야 한다.

지금 자료로는 가를 수 없다. 세 가설 모두 원문의 "순서"라는 사실 하나만으로는 반증되지 않는다. 가르려면 같은 오피스텔·단독주택에 대해 ①~⑥ 여러 단계 값을 동시에 관측한 사례 데이터가 필요한데, 우리는 그런 다중 관측 데이터를 갖고 있지 않다.

두 번째 질문: 오피스텔이 임대보증금보증 유형표(공동주택/단독주택 두 칸)에 없는 것은 무엇을 뜻하나 — 이는 comparator 노트에서 다룬다(비교 축 노트 참고).

자료로는 알 수 없는 것

• SGI서울보증의 우선순위 원문. SPA라 자동 수집이 안 됐고, 사람이 화면을 조작해 캡처하는 방법은 시도하지 않았다.
• KB시세·부동산테크 시세가 오피스텔·단독주택을 실제로 얼마나 커버하는지(등재율). 이게 있어야 "①단계가 실제로 얼마나 자주 쓰이는가"를 답할 수 있는데, 두 시세 서비스 모두 자동 수집이 막혀 있어 확보하지 못했다.
• 전세보증금반환보증 우선순위 ①~⑥의 실제 적용 빈도(각 단계가 몇 %의 심사에서 쓰이는지). HUG는 이 통계를 공개하지 않는다.
• 순서가 정해진 이유(정책 의도). 상품안내에는 순서만 있고 설계 근거는 적혀 있지 않다.