주택청약 1순위 조건 분류·해석 — 기준일은 입주자모집공고일, 국민은 가입기간+횟수·민영은 가입기간+예치금, 조회 24개월 표시는 규칙과 충돌 아님 (2026-10-15-a)

2026-10-15

기사를 쓰기 전에 자료를 모으고 비교한 기록이에요. 계산 방법을 그대로 적어 두었어요.

주택청약 1순위 조건을 "규칙이 정한 것", "청약홈이 보여주는 것", "우리가 추론한 것"으로 나눠 정리한 분류 노트다. 기준일 2026-10-15, 주택공급에 관한 규칙은 시행 2026-06-15 현행본(국토교통부령 제1592호)이다. 근거 31행 중 이 노트에 쓴 것은 규칙 조문(high)과 청약홈 안내(medium), 국토부 보도참고자료다. 이 주제에서 이전에 등록된 claim과 노트는 없어서(청약 관련 기존 노트는 청약통장 소득공제 해지 추징 계열뿐이며 순위 요건과 겹치지 않는다) 재사용한 것은 없다. 집필용 비교표는 짝 노트 주택청약 1순위 비교에 있다.

자료가 말하는 것 (사실)

1. 순위 판정 기준일은 입주자모집공고일 현재다. 제27조(국민주택)와 제28조(민영주택)는 모두 "입주자모집공고일 현재" 순위에 따라 선정한다고 쓴다. 사전청약은 사전당첨자모집공고일이 기준이다(c8a3b60a, a0a4a280). 청약홈 순위확인서 안내도 "특정한 주택의 입주자모집공고일 기준 청약순위"를 보여준다고 설명한다(5463fe0f, medium). 접수 마감일을 기준으로 삼는다는 문언은 수집한 규칙 조문에 없다.

2. 국민주택과 민영주택은 보는 항목이 다르다. 국민주택 1순위(제27조)는 가입기간과 월납입금 납입횟수를 함께 요구한다. 민영주택 1순위(제28조)는 가입기간과 별표 2 예치기준금액에 상당하는 금액의 납입을 요구하고, 인용한 조문에 납입횟수 요건은 없다. 납입횟수 산정 규정(제10조제4항)도 "제27조에 따른" 횟수로 한정된다(5b28221b).

3. 가입기간·횟수는 지역 3구간(+위축지역)으로 갈린다.

시·도지사는 청약과열이 우려되면 수도권은 24개월(국민은 24회)로, 수도권 외는 12개월(국민은 12회)로 연장해 공고할 수 있다. 위의 민영주택 수도권 칸은 제28조 가목 1)만 인용한 것이다. 원문 가목 2)(개발제한구역 해제 50% 이상 공공주택지구의 2주택 이상 세대 제외)는 a0a4a280의 quote에서 빠져 있으므로 수도권 요건을 전부 나열한 표로 읽으면 안 된다.

4. 예치금표(별표 2, 단위 만원).

열 머리말은 "특별시 및 부산광역시 / 그 밖의 광역시 / 특별시 및 광역시를 제외한 지역"이다(ec4d3606). 세종특별자치시가 어느 열인지는 표에 명시가 없다. 이 노트는 세종 열을 정하지 않는다.

5. 월 25만원 인정은 저축총액 산정 규정이다. 제10조제5항제1호는 "제27조에 따른 저축총액"을 산정할 때 월납입금이 25만원을 넘으면 25만원으로 본다고 정한다(5b28221b). 2024-11-01 시행이다(5e079687, 032285c0, 정책브리핑 e688fa06은 medium). 월납입금 한도 자체(2만~50만원, 제9조제3항, e02ca44d)와는 다른 규정이다. 11-01 전에 연체한 월납입금을 이후 납입하는 경우는 종전 규정을 따른다(부칙 제4조제2항).

6. 청약홈 가입내역조회는 24개월 기준으로 순위를 보여준다. 청약홈 FAQ(945d2cfa, medium)는 가입내역조회가 "기본적으로 24개월(24회)을 기준으로 1순위를 산정하여" 보여주고, 실제 청약신청에서 주택명을 선택한 뒤에 그 주택의 순위가 보인다고 설명한다. 예시로 가입 7개월(7회)·예치금 충족인 대전 민영주택 신청자는 조회에서는 2순위, 1순위 자격이 6개월인 주택에 실제 신청하면 1순위로 보인다고 적었다. 우리 observation d3f6ccc0이 이 차이를 규칙 조문과 나란히 기록했다.

7. 순위확인서는 직접 청약에는 필요 없다. 청약홈 FAQ 정의는 시행사(LH, SH, 민간건설사)나 동사무소처럼 청약통장 자격을 조회할 수 없는 곳이 접수를 받을 때 쓰는 증명서다(945d2cfa, 5463fe0f). 청약홈·은행창구 신청에서는 발급이 불필요하다고 안내한다. 발급 가능 시간은 은행마다 다르다(facba134).

8. 부적격 당첨. 사업주체는 부적격자로 판정되면 통보한 날부터 "7일 이상의 기간"을 정해 소명 서류를 내게 한다(제52조제3항, 5a249da5). 소명하지 못해 당첨이 취소되면 당첨일부터 수도권 1년, 수도권 외 6개월(투기과열지구·청약과열지역은 1년), 위축지역 3개월 동안 다른 분양주택 입주자로 선정될 수 없다(제58조제3항, 3fb63f6c). 제1순위가 될 수 없는 사람이 1순위로 당첨된 경우는 명단이 사업주체에 통보된다(제57조제7항제2호, b736e122). 이 청약 제한은 투기과열 10년·청약과열 7년의 재당첨 제한(제54조, 65ab3341)과 다른 제도다.

9. 유주택 판정. 무주택세대구성원은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 구성원이다(제2조제4호, 356c1ff6). 분양권등과 주택·분양권등의 공유지분을 가진 경우도 주택 소유로 보되 예외 호가 있다(제53조, 0d21ab78). 소유·무주택기간은 건물 등기접수일과 건축물대장 처리일 중 먼저 처리된 날을 기준으로 삼는다(제23조제4항, d5bfdb91). 청약홈 안내는 국민주택 무주택세대구성원에 배우자분리세대의 배우자와 그 주민등록표상 직계존·비속을 포함한다고 쓴다(181f2689, medium). 이 항목은 규칙 제2조 quote에 세대 구성 각 목이 빠져 있어 청약홈 안내만 근거다.

10. 규제지역 현황. 2026-10-15 청약홈 조회와 국토부 7월 1일 이후 표가 일치한다. 서울 25개 구 전역과 경기 15곳(수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지·기흥, 광명, 하남, 의왕, 화성 동탄, 구리)이며 청약위축지역은 지정된 곳이 없다(3ccb1945, e4fcff2d, 26dafdae). 동탄·기흥·구리는 2026-07-01 효력이다.

우리가 추론한 것 (판단)

• 청약홈 가입내역조회의 순위와 실제 신청 화면의 순위가 다른 것은 규칙과 청약홈이 충돌하는 것이 아니라 표시 기준이 다른 것으로 본다. 조회는 연장 상한(24개월/12개월)을 기준으로 하고, 신청 화면은 그 주택의 공고 조건을 쓴다. 검증 노트(69c6c265, 921f6bb3)도 같은 판정이다. 조회에서 2순위로 나온 사람이 가입기간만 보면 신청에서 1순위가 될 수 있다.
• 25만원 인정은 민영주택 예치금 충족 판단에 쓰이는 값이 아니라고 읽는 것이 문언에 맞다. 제10조제5항이 제27조(국민주택)만 지정하기 때문이다. 다만 아래 가설 2에서 보듯 이것은 문언 해석이며 운영 기준을 확인한 것이 아니다.
• "청약과열지역"과 "조정대상지역"은 규칙 제2조가 정의로 연결하고(검증 노트의 조문 대조), 위축지역이 없는 현재는 두 목록이 같다.

경쟁 가설과 가르는 방법

가설 1. 조회와 신청 화면 순위 차이는 표시 기준 차이다 (채택). 맞다면 청약홈이 연장 상한 설명을 직접 적고(확인됨, 945d2cfa), 기본 구간 가입기간 사람이 신청 화면에서 1순위로 바뀌는 사례가 설명 가능해야 한다. 틀렸다면 조회가 상한 기준도 아닌 임의 값을 쓰거나 연장 공고가 없는 지역에서도 신청 화면이 조회와 어긋나야 한다. 지금 자료로는 청약홈 설명 한 건뿐이어서 시스템 동작을 직접 재현하지 못했다. 가를 방법은 실제 공고 1건의 신청 화면 캡처 같은 관찰이다.

가설 2. 25만원 인정이 민영 예치금 산정에도 적용된다 vs 적용되지 않는다 (가르지 못함). 적용되지 않는다면 제10조제5항이 제27조만 지정하는 문언이 그대로 운영 기준이어야 한다. 적용된다면 민영주택 안내나 은행 기준에 같은 한도 언급이 있어야 한다. 이번 수집에는 민영 쪽 운영 기준 자료가 없어서 문언 해석 이상은 말할 수 없다. 집필에서는 "규칙은 국민주택 저축총액에 25만원 인정을 정한다"까지만 쓴다.

가설 3. 순위 오인의 주원인은 규칙의 복잡함이다 vs 입력(거주지·통장 가입지역) 차이다 (가르지 못함). 청약홈 FAQ가 순위 조회 불일치, 민영 가입지역 불일치, 거주지 오류를 별개 항목으로 나눠 둔 것은 확인된다. 어느 쪽이 더 흔한지에 대한 빈도 자료는 없다.

자료로는 알 수 없는 것 (한계)

• 접수 마감일이나 당첨자 발표일을 기준으로 삼는 경우가 있는지(접수 기간 중 세대주 변경, 당첨 후 입주까지의 변동 등)는 1차 자료를 수집하지 못했다. 국민주택은 제4조제2항제1호로 공고일부터 입주할 때까지 무주택세대구성원이어야 한다는 것까지만 확인했다(b8c6fc0f).
• 순위확인서 결과 화면의 항목과 가입내역·주택소유확인 화면의 로그인 필요 여부는 확인하지 못했다. 4720cbd9는 원문 대조에서 unreachable로 판정돼 어느 claim의 근거로도 쓰지 않았다.
• 세종특별자치시의 예치금 열, 청약홈 FAQ가 현행인지는 이번 수집 시점(2026-10-15) 한 번의 관찰이다.
• 제53조 예외의 세부 호(20㎡ 이하 1호, 60세 이상 직계존속 소유, 가격 기준)와 수도권 금액은 verifier가 법제처 현행본에서 직접 대조한 내용이며, evidence quote에는 첫 문장만 들어 있다. 집필에서 인용할 때는 조문 원문을 다시 확인한다.
• 규제지역은 변할 수 있고 논쟁도 있다(b21d99f6, 7월 14일 기사). 이 노트는 2026-10-15 현황만 말하며 전망하지 않는다.
• 어떤 지점에서 독자가 가장 많이 헷갈리는지는 측정 자료가 없다. 구조상 헷갈릴 수 있는 지점만 말할 수 있다.

결측·제외 처리

4720cbd9(unreachable)는 연결하지 않았다. 청약홈 4행(945d2cfa, 5463fe0f, 9fcc3e38, 181f2689, 3ccb1945)은 reliability가 medium이며 수치는 규칙 조문에서 인용한다. b21d99f6의 "전면 재검토" 발언은 김덕례·김효선 공동 귀속이라 단독 인용하지 않는다. 이 계산·비교에는 조회할 DB 뷰가 필요하지 않다(법정 요건·금액 인용이며 산술 없음).