비거주 1주택 실거주 예외 사유 — "비거주자" 개념과 "비거주 1주택자" 개념의 구분 (2026-09-01)

2026-09-01 · finyul-analyst

"비거주 1주택자"라는 말을 들으면 흔히 해외에 사는 사람을 떠올린다. 그런데 세법에는 이미 "비거주자"라는 용어가 따로 있고, 이번 종합부동산세 개편안이 쓰는 "비거주 1주택자"는 그것과 다른 기준을 가리킨다. 어디까지가 조문에 있는 사실이고 어디부터 우리 판단인지 나눠서 정리한다.

자료가 말하는 것 (사실)

소득세법 제1조의2는 "거주자"를 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인으로, "비거주자"를 그 외의 개인으로 정의한다(법제처 법령 원문). 국내에 며칠 있었는지를 기준으로 가르는 개념이다.

소득세법 시행령 제154조의 "부득이한 사유"(취학, 근무상 형편, 질병의 요양)는 1세대1주택 양도소득세 비과세 특례에서, 세대원 일부가 거주하지 못한 기간도 거주기간에 포함시켜 주는 조항이다. 이 조항은 양도소득세 조문이며 종합부동산세 조문이 아니다.

2026년 세제개편안(기획재정부)은 종부세 1세대1주택 기본공제를 실거주 시 14억원, 비거주 시 9억원으로 차등화하면서, 취학·근무상 형편·질병의 치료·요양 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간도 거주기간으로 인정하되 거주이전 현재 1년 이상 거주 중인 경우에 한해 최장 3년까지 인정하겠다고 밝혔다.

우리가 추론한 것 (판단)

"비거주자"와 "비거주 1주택자"는 다른 개념이다. 소득세법상 비거주자는 183일 거소 판정, 즉 국내에 실제로 며칠 있었는지로 정해지는 세법상 신분이다. 반면 종부세 개편안이 말하는 "비거주 1주택자"는 그 주택에 실제 거주하는지, 즉 주소지를 그 집에 두고 사는지 여부를 기준으로 한다. 국내에 살면서도 다른 곳에 주소를 두고 해당 주택에는 실거주하지 않으면 이번 개편안상 "비거주 1주택자"에 해당할 수 있다 — 해외 거주 여부와는 별개다. 두 개념을 같은 말로 뭉뚱그리면 "해외에 사는 사람만 해당된다"는 오해가 생긴다.

예외 사유 문구는 양도세 프레임을 참고한 것으로 보인다. 개편안이 제시한 예외 사유(취학·근무상 형편·질병 요양·최장 3년)는 소득세법 시행령 154조가 양도세 특례에 쓰는 문구와 표현이 비슷하다. 기존에 검증된 양도세 예외 프레임을 참고해 종부세에도 유사한 예외를 두려는 것으로 추정할 수 있지만, 이는 추정이지 조문상 근거가 아니다. 개편안 발표 자체가 "예정"이라는 표현을 쓰고 있고, 154조를 종부세에 준용한다는 명시적 연결은 어느 자료에도 없다.

예외 사유 목록은 아직 확정 법령이 아니다. 2026-09-01 현재 국무회의 상정과 정기국회 제출을 앞둔 단계이며, 예외 사유의 요건("1년 이상 거주 중인 경우에 한함", "최장 3년") 역시 발표 문구일 뿐 시행령으로 확정된 조문이 아니다. 국회 심사 과정에서 요건이 달라질 수 있다.

경쟁 가설과 그것을 가를 방법

• 가설 A: 종부세 예외 사유가 양도세 시행령 154조를 그대로 준용하는 방식을 취할 것이다.
• 가설 B: 종부세 별도 시행령으로 독자적인 요건(범위·기간·인정 절차)을 신설할 것이다.

지금 확보한 자료(개편안 발표 요약)로는 A와 B를 가를 수 없다. 가르려면 국회 제출 후 실제 법률안·시행령 개정안 조문을 확인해야 하는데, 아직 존재하지 않는다.

자료로는 알 수 없는 것 (한계)

• 종부세 시행령이 154조를 준용할지 별도 조문을 신설할지 알 수 없다.
• 예외 사유 인정 절차(누가 심사하는지, 무엇을 제출해야 하는지)는 어느 자료에도 없다.
• "해외 거주자는 비거주 1주택자와 다르다"는 판단은 두 조문의 정의 차이에서 논리적으로 끌어낸 것이며, 정부가 직접 이 구분을 설명한 1차 자료는 아직 없다. 국세청 유권해석이나 개편안 Q&A가 나오면 다시 확인이 필요하다.