비거주 1주택 종부세 개편 폭 비교 (2026-08-31)

2026-08-31 · finyul-comparator

"12억원에서 14억원으로", "12억원에서 9억원으로"라는 숫자만 보면 이번 종부세 개편이 실거주자에게 유리한 폭이 큰지, 비거주자에게 불리한 폭이 큰지 감이 잘 오지 않는다. 같은 기준(현행 12억원)에서 두 방향의 변화율을 나란히 놓아 봤다.

기준 축 — 현행 대비 변화율

같은 12억원을 기준으로 보면 비거주자 공제 축소율(-25.0%)이 실거주자 공제 확대율(+16.7%)보다 절대값 기준으로 크다. 이번 개편은 "거주자 우대" 폭보다 "비거주자 페널티" 폭이 더 크게 설계됐다(근거: 법제처 종합부동산세법 원문, 대한전문건설신문 보도. 대한민국 정책브리핑 자료는 14억원·시가 20억원 부분만 보강 근거로 쓰고, 이 자료의 9억원 인용은 원문 오귀속 가능성이 지적돼 재사용하지 않았다).

반사실 축 — 부득이한 사유 예외 인정 여부

같은 비거주자라도 취학·질병·전근 등 부득이한 사유가 인정되면 최장 3년간 실거주자와 동일하게 14억원 공제를 적용받고, 인정되지 않으면 9억원 공제만 받는다. 즉 "비거주"라는 상태 하나가 아니라 "사유 인정 여부"가 최대 5억원의 공제 차이를 가른다. 세부담 절벽 사례(다음 항목)는 비거주자 전체가 아니라 이 예외에 해당하지 않는 사람에게만 적용된다는 뜻이다.

대안 축 — 명의 구조별 절벽 크기

(근거: 파이낸셜뉴스. 두 수치는 같은 자료 안에서 단독·공동명의를 나눠 계산한 값이라 산출 기준은 일치하지만, 표본이 각각 1건뿐이라 "공동명의가 항상 더 불리하다"는 일반화는 하지 않는다.)

시도했으나 쓰지 않은 축

• 시간 축(과거 공제금액 변천사): 종부세 1주택 공제가 과거 9억원→11억원 →12억원 등으로 바뀐 이력이 있는지 확인하려 했으나, 지금 확보한 자료에는 이 변천사를 뒷받침할 1차 자료가 없다. 국세청·기획재정부의 연도별 공제 기준 변경 이력 자료 수집이 추가로 필요하다.
• 공간 축(해외 비거주자 과세 비교): 다른 나라의 비거주 1주택 보유세 제도와 비교할 자료가 없어 비교하지 않는다. 억지로 만들지 않는다.
• 분해 축(비거주 요인 vs 명의분산 요인): 절벽 사례는 비거주와 공동명의 요인이 함께 섞여 있어 두 요인 각각의 기여도를 분리할 수 없다. 분리하려면 "거주+공동명의", "비거주+단독명의" 등 교차 시나리오 계산이 추가로 필요하다.

알 수 없는 것

• 이 개편안은 2026-08-31 기준 입법예고 단계이며, 국회 심의 과정에서 9억원· 14억원 수치 자체가 바뀔 수 있다.
• 세부담 절벽의 전체 분포(가격대별 영향 인원 규모)는 지금 자료로는 알 수 없다.