부부 공동명의 특례 손익분기점 비교 축 — 연령·보유기간 조합, 개별공제 6억→9억 시계열 (2026-09-14)

2026-09-14

기사를 쓰기 전에 자료를 모으고 비교한 기록이에요. 계산 방법을 그대로 적어 두었어요.

손익분기점 계산이 내놓은 숫자 (세액공제 60%부터 손익분기가 생기고 60%→26.0억, 70%→21.3억, 80%→19.8억)는 세액공제 합산율이라는 축 하나만 바꾼 결과다. 그 숫자가 큰지 작은지는 다른 기준과 견줘야 보인다. 여기서는 두 축을 본다.

연령·보유기간 조합 9개 — 몇 개나 실제로 손익분기를 만드나

세액공제율은 연령 공제(20/30/40%)와 보유기간 공제(20/40/50%)를 더한 값이고 상한이 80%다. 가능한 9개 조합을 손익분기 공시가격 순으로 나열했다(부부 지분 50:50 가정).

9개 조합 중 3개(60세 미만인 모든 경우, 60~64세+5~9년, 65~69세+5~9년 — 세액공제 0~50%)는 계산 범위(공시가격 32억원) 안에서 특례가 유리해지는 지점을 아예 만들지 못한다. "연령·보유기간이 길수록 특례가 유리해진다"는 방향은 맞지만, 실제로 손익분기를 만드는 조합은 세액공제 상한(60~80%) 근처에만 몰려 있다.

개별공제 6억(이전)과 9억(현재)을 비교하면 "역전"의 정체가 보인다

중부일보는 오늘 보도에서 "기본공제 금액이 6억 원에서 9억 원으로 상향"된 것을 역전의 배경으로 짚었다. 그 말을 계산에 그대로 대입해 전과 후를 비교했다.

개별공제가 6억원이면 특례 기본공제(12억)와 부부합산 개별공제(6억×2=12억)가 같아진다. 이 경우 공시가격 17억원까지는 세액공제가 전혀 없어도 두 방식의 세액이 정확히 같다 — 두 계산 모두 종부세 최저 세율구간(3억원 이하) 안에 들어가, 과세표준을 한 사람 몫으로 보든 두 사람 몫으로 나누든 세율이 달라지지 않기 때문이다. 이 구간에서는 세액공제가 조금이라도 있으면 곧바로 특례가 유리해진다.

개별공제가 9억원으로 오르면서 공제액 격차가 6억원 생겼다. 이 격차를 메우려면 이제는 세액공제가 60% 이상이어야 한다 — 위 표의 3개 조합에만 해당한다. 오늘 보도된 "특례 취소가 유리한 2,900여 명"이라는 결과 자체가, 개별공제가 오르기 전에는 나오기 어려웠던 현상으로 보인다.

다만 "개별공제 6억"이 정확히 언제 시행됐는지는 이번에 확인한 근거(중부일보 보도 1건) 만으로는 확정할 수 없다. 종합부동산세법 제8조의 개정연혁 원문은 이번 조사 범위 밖이라 "이전" 시점을 특정하지 않고 표에 그대로 남겼다.

훑었지만 쓰지 않은 축

• 공간(지역·국가) 축: 종부세는 국세이고 지역별 세율 차이가 없어 비교 대상이 없다.
• 기준(법정 평균) 축: 종부세 자체가 법정 기준이라 따로 견줄 평균이 없다. 공동주택 공시가격 중위값과 대조하는 것은 가격 분포 자료가 확보되면 후속 편의 후보로 남긴다.

확인하지 못한 것

• 세액공제 40~50% 조합의 정확한 손익분기점 — 공시가격 32억원을 넘는 구간의 세율 원문이 없어 확정하지 못했다.
• 개별공제가 6억원이던 시기가 정확히 언제였는지.
• 위 계산은 모두 부부 지분 50:50을 가정했다. 지분이 다르면 결과가 달라진다.