경락잔금대출 한도, 8억원 낙찰 사례로 본 LTV·절대한도·스트레스DSR 병목 비교

2026-09-21

기사를 쓰기 전에 자료를 모으고 비교한 기록이에요. 계산 방법을 그대로 적어 두었어요.

분류 노트는 경락잔금대출을 규율하는 별도 규정이 없고, 일반 주담대의 LTV·시행방식·절대한도·스트레스DSR 체계가 그대로 준용되며, 여기에 경락잔금대출 고유의 다섯 번째 축인 방공제· 선순위채권 차감이 더해진다는 것까지 확인했다. 이 노트는 그 다섯 갈래가 실제 숫자로 얼마씩 한도를 깎는지, 어느 것이 병목이 되는지를 가상 사례 하나에 전부 적용해 견줘 본 기록이다.

갱신(2026-09-21): finyul-adversary의 반증으로 방공제 축이 통째로 빠져 있었다는 것이 드러났다. 이 갱신판은 방공제를 다섯 번째 축으로 추가하고, 아래 축 1·종합 매트릭스·축 6을 방공제를 반영해 다시 계산한다. 정정 전 버전과 무엇이 달라졌는지는 하단 "정정 이력"에 남긴다.

갱신(2026-09-21, 2차): analyst 노트가 방공제를 법정 산식·지역별 금액표로 확정함에 따라, "사례 앵커"(35%, 한국경제 1건)에만 의존하던 감도 계산을 지역별 법정 최소치 계산으로 보강했다(축 1-보강-2, 방공제 반영 종합 매트릭스). 서울/과밀억제권역/광역시/그 밖 지역 4구간을 전부 계산에 넣었다.

가상 사례: 낙찰가 8억원, 무주택 실수요자(서민·실수요자 소득요건은 충족한다고 가정). 지역(규제·비규제), 대출구조, 소득 수준을 축으로 나눠 병목이 어떻게 움직이는지 본다.

계산 기준 (이 수치 위에서만 아래 표가 성립한다)

• 만기 30년, 원리금균등분할상환, 월복리 기준 연금계수로 환산
• DSR 규제한도는 은행권 통상 기준인 40%로 가정한다 — 이 40%라는 상한 자체를 직접 명시한 1차 자료를 이번 조사에서 연결하지 못했다. 감도분석 항목으로 아래에 남긴다.
• 기준(쿠폰)금리는 연 4.5%로 가정한다. 경락잔금대출 전용 고시금리 자료가 없어 일반 주담대 예시금리를 대체로 썼다 — 이 역시 datacollector 확인이 필요한 가정치다. 스트레스DSR 비교 노트가 보여준 것처럼 실제 쿠폰금리는 대출구조·은행·시점마다 달라 결론이 뒤집힐 수 있다.
• 스트레스DSR 가산금리는 분류 노트의 변동형 100%(수도권 1.50%p, 지방 2단계 유예 0.75%p) 수치를 그대로 쓴다. 다만 10.15 대책이 스트레스금리 하한을 1.5%→3.0%로 올렸다는 사실과 이 1.50%p가 정합적인지는 확인하지 못했다 — 별도 감도 행으로 아래에 표시한다.
• 연금계수(연간 원리금상환액 ÷ 대출원금): 연 4.50%=6.08%, 연 5.25%=6.63%, 연 6.00%=7.19%, 연 7.50%=8.39%. 계산 과정은 표준 원리금균등상환 공식이며 DB 뷰로 아직 만들지 않았다 — loan_annuity_factor(rate, term_years) 형태의 뷰나 함수를 제안한다. 지금은 이 노트 본문에 계산 과정을 그대로 남긴다.

축 1 — 분해: LTV·절대한도·DSR을 갈라서 보면

8억원 낙찰가에 각 규제를 개별 적용했을 때 나오는 대출가능액이다.

같은 8억원에 절대 여신한도(claim d0f1716f)를 적용하면 8억원은 "15억원 이하" 구간이라 한도는 6억원이다. 이 사례에서는 절대한도가 병목이 되지 않는다 — 위 다섯 시나리오 중 어느 LTV 값(3.2억~5.6억원)도 이미 6억원보다 낮기 때문이다. 절대한도가 실제로 작동하려면 낙찰가가 15억원을 넘어야 한다(아래 "반사실" 참고).

축 1-보강 — 분해: 방공제·선순위채권 차감을 다섯 번째 갈래로 넣으면

analyst 노트가 확인했듯(evidence f83874de, 2026-05-14 한국경제, verify match) 경락잔금대출에는 일반 주담대에 없는 다섯 번째 축이 있다 — 낙찰가 기준 LTV 계산 이후, 은행이 대항력 있는 임차인의 존재 가능성·소액임차보증금 최우선변제 범위·등기부상 선순위채권을 추가로 차감한다. 이 기사가 제시한 가상 계산 예시(단독주택 방 3개, 가정 조건 명시)는 "낙찰가 80% 광고 vs 방공제·선순위채권 차감 후 약 35% 수준"을 보여준다 — 낙찰자·주소·은행이 특정된 실제 승인 사례는 아니다.

이 노트는 방공제의 정확한 계산식을 확보하지 못했다. 소액임차보증금 최우선변제 범위는 지역별로 법정 금액이 다르고, 선순위채권 존재 여부는 물건마다 다른 개별 사안이라 일반화된 공식으로 환산할 수 없다. 그래서 아래 두 가지 방식으로만 감도를 본다 — 이 자체가 방법론적 한계이며 추정 이상이 아니다.

(A) 사례 앵커: 기사의 가상 계산 예시 비율(약 35%)을 그대로 적용하면

방공제를 반영한 2.80억원은 아래 축 2의 DSR 매트릭스에서 연소득 6,000만원 이상 구간의 모든 값(3.34억원 이상)보다 낮다. 즉 이 앵커가 이 물건에도 그대로 적용된다면, 연소득 6,000만원 이상에서는 LTV도 DSR도 아니라 방공제가 가장 낮은 값을 만들어 실제 병목이 된다. 다만 연소득 4,000만원 구간의 DSR 한도(2.22억원)는 이 앵커(2.80억원)보다도 낮아 방공제를 반영해도 DSR이 여전히 더 낮은 병목으로 남는다.

(B) 차감액 자체를 바꿔보는 감도(예시 구간, 법정 금액표 아님)

이 표의 목적은 정확한 차감액을 추정하는 것이 아니라 차감액이 어느 수준을 넘는 순간부터 방공제가 LTV·DSR을 제치고 병목이 되는지를 보여주는 것이다. 위 두 표를 종합하면, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하는 물건에서는 방공제가 이 사례의 다른 어떤 축보다도 크게 작동할 잠재력이 있다 — adversary가 지적한 대로, 지금까지의 LTV·DSR·절대한도 세 축만으로 짠 아래 매트릭스는 임차인이 없는 물건(방공제가 사실상 0에 가까운 경우)에만 유효한 특수 사례일 수 있다.

축 1-보강-2 — 방공제, 이제 사례 앵커가 아니라 법정 산식으로 지역별 계산

analyst 노트가 이번 갱신에서 방공제를 정성적 메커니즘에서 법정 산식으로 격상했다. 은행업감독업무시행세칙 별표18(evidence 697321bc, verify match)이 정한 LTV 산정식은 "담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금 ÷ 담보가치"이고, 임차인이 실제로 없어도 소액보증금을 공제 대상에 포함시켜야 한다. 아파트는 방 1개분만 적용한다(같은 evidence (다)항, 7cfc6be4 실무 설명 부합). 지역별 소액보증금은 주택임대차보호법 시행령 제10·11조(evidence 9d52f06d, verify match)에 법정돼 있다.

이 8억원 사례가 아파트이고 임차인이 없는(무주택 실수요자가 직접 낙찰받아 실거주할 목적) 물건이라고 가정하면(방공제 최소 시나리오 — 대항력 있는 선순위 임차인이 실제로 있으면 아래 값보다 더 많이 깎인다), 방 1개분 법정 소액보증금만큼만 차감된다. 축 1의 LTV 70%(5.60억원, 비규제지역·서민특례 공통) 기준에 지역별로 이 차감을 적용하면 아래와 같다.

서울과 그 밖 지역의 격차는 3,000만원(5,500만-2,500만)이다. 이전 갱신판이 쓴 "35% 앵커"(2.80억원, 한국경제 기사의 가상 계산 예시)보다는 훨씬 낙관적인 값이다 — 그 예시는 원문에 임차인 존재 언급이 없지만 방공제·선순위채권을 함께 차감한 조건으로 추정되고, 이 표는 임차인이 없는 최소 시나리오이기 때문이다. 두 값의 차이(5.05~5.35억 vs 2.80억) 자체가, 방공제 차감액이 물건별 조건에 얼마나 크게 좌우되는지를 보여준다.

규제지역(강남3구·용산구)과 겹치면 두 축이 함께 작동한다. 축 6의 [조건부] 서민·실수요자 규제지역 LTV 60%(4.80억원, claim 9fd316b2)가 적용되는 물건은 전부 서울(강남3구·용산구) 안에 있으므로, 서울 방공제(5,500만원)와 반드시 겹친다. 이 경우 4.80억원 - 0.55억원 = 4.25억원까지 내려간다 — 이 노트 전체를 통틀어 가장 낮은 "LTV+방공제" 값이다. 지역에 따른 LTV 규제(규제지역 여부)와 지역에 따른 방공제 금액(행정구역)은 서로 다른 지리적 분류이지만, 강남3구·용산구는 두 분류에서 모두 "가장 낮은 쪽"에 속해 있어 겹칠 때 가장 크게 깎인다.

서울 vs 그 밖 지역 격차(3,000만원)가 병목 판정 자체를 바꾸는가 — 이 8억원 사례에서는 아니다. 아래 축 2·종합 매트릭스의 DSR 한도 값(소득 구간마다 약 1.1~1.2억원씩 뛴다)과 비교하면, 4개 지역의 방공제 반영값 (5.05억~5.35억, 폭 0.30억원)은 서로 아주 가깝게 붙어 있어 어느 지역이든 같은 소득 구간에서 같은 종류의 병목(DSR 또는 LTV+방공제)에 걸린다 — 지역 차이가 병목의 종류를 바꾸지는 않고 병목이 LTV+방공제일 때의 금액만 최대 3,000만원 흔든다. 반면 규제지역(강남3구·용산구) 60% 케이스는 LTV 자체가 4.80억원으로 낮아 방공제와 겹치면 4.25억원까지 내려가고, 이때는 아래 축 2 매트릭스에서 병목 전환 소득 구간 자체가 앞당겨진다(자세한 계산은 아래 "방공제 반영 종합 매트릭스" 참고).

축 2 — 기준: DSR 규제한도(40% 가정) 위에서 소득별 감도

변동형·수도권 기준(DSR 계산금리 = 4.5%+1.50%p = 6.00%, 연금계수 7.19%)으로 DSR 40% 상한 안에서 낼 수 있는 최대 대출액이다.

종합 — 소득 × LTV 시나리오별 병목 매트릭스

위 두 표를 겹치면 실제 한도(LTV·절대한도·DSR 중 가장 낮은 값)와 그 병목이 어느 규제인지 드러난다. (변동형·수도권 기준)

병목은 소득 수준에 따라 뒤바뀐다. 연소득 8천만원 이하 구간에서는 어느 LTV 시나리오를 적용해도 DSR이 먼저 막는다(단, 신규지정 강화 40% 케이스는 6천만원부터 LTV가 앞선다). 연소득 1억원을 넘어서야 LTV(또는 그 이하 시나리오는 더 낮은 소득에서부터) 병목으로 넘어간다. "낙찰가 대비 비율"만 이야기하는 안내는 이 소득 축을 통째로 빠뜨린 것이다.

불리한 비교(우리 서사에 불리한 케이스): 만약 목표가 "LTV가 진짜 병목"이라는 서사였다면 이 표는 그 서사를 지지하지 않는다 — 연소득 8천만원 이하인 서민· 실수요자 다수 구간에서는 오히려 DSR이 LTV보다 먼저, 더 낮은 금액에서 막는다. "경락잔금대출 한도는 LTV로 정해진다"는 단순화도 소득 구간에 따라 틀린 설명이 된다.

"낙찰가 80%"와 비교: 8억원의 80%는 6.4억원이다. 위 표의 어느 칸도 6.4억원에 도달하지 않는다 — 가장 유리한 시나리오(고소득·비규제지역)조차 LTV 상한 5.6억원에 걸려 6.4억원에 못 미친다. 이 사례에서만 보면 "80%"는 모든 시나리오 에서 실제보다 높게 부른 수치다.

이 매트릭스의 한계: 위 표는 LTV·DSR 두 축만 겹친 것이다. 방공제· 선순위채권 차감(축 1-보강)을 반영하면, 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 물건에서는 연소득 6,000만원 이상 구간에서도 2.80억원(사례 앵커) 수준까지 더 낮아질 수 있다 — 이 경우 이 매트릭스가 보여주는 "DSR 병목"·"LTV 병목" 구분 자체가 무의미해지고 방공제가 모든 소득 구간을 관통하는 새로운 최저값이 된다. 이 매트릭스는 선순위 임차인이 없거나 방공제가 미미한 물건에만 유효하다고 읽어야 한다.

방공제(법정 최소치) 반영 종합 매트릭스 — 지역별로 병목이 갈리는가

축 1-보강-2의 지역별 방공제 값(임차인 없는 최소 시나리오, 5.05억~5.35억)을 DSR 한도(축 2)와 겹치면 아래와 같다. 비교를 위해 "방공제 반영 전"(LTV 5.60억원 단일값) 열도 그대로 남긴다.

결론 1 — 방공제는 병목 전환 소득선을 앞당긴다. 방공제 반영 전에는 연소득 1억원 구간이 "DSR 병목(근소)"이었지만, 방공제(최소 시나리오)를 반영하면 이 구간부터 전 지역에서 동시에 LTV+방공제 병목으로 바뀐다. 전환점이 1.2억원에서 1억원으로 앞당겨진 것이다.

결론 2 — 서울 vs 그 밖 지역 격차(3,000만원)는 이 사례에서 병목의 종류를 바꾸지 못한다. 4개 지역 값(5.05억~5.35억)이 서로 0.30억원 안에 몰려 있는 반면, DSR 한도는 소득 구간이 한 단계 오를 때마다 약 1.1억~1.2억원씩 뛴다. 그래서 어느 지역이든 같은 소득 구간에서는 같은 병목 종류(DSR 또는 LTV+방공제)에 걸린다 — 지역 차이는 병목이 LTV+방공제로 넘어간 뒤의 승인액 크기(최대 3,000만원)만 바꾸고, "DSR이냐 LTV+방공제냐"라는 병목의 종류 자체를 바꾸지는 않는다. 이 8억원·서민실수요자 사례에 한정된 결론이며, 방공제 격차와 DSR 계단 간격의 상대적 크기가 달라지는 다른 낙찰가·소득 조합에서는 결론이 달라질 수 있다.

결론 3 — 규제지역(강남3구·용산구) 60% 케이스는 다르다. 축 1-보강-2의 LTV 60%+서울 방공제 겹침값(4.25억원)을 같은 방식으로 겹치면, DSR 병목 전환점이 8천만원과 1억원 사이로 더 앞당겨진다(8천만원 DSR 한도 4.45억 > 4.25억이므로 이미 LTV+방공제 병목). 이 경우는 지역(방공제 구간)과 LTV 규제지역 여부가 같은 지리적 위치(강남3구·용산구)에서 겹쳐 발생한 결과이지, "서울이라서" 발생한 결과가 아니다 — 서울의 다른 지역(비규제지역)은 위 매트릭스의 "서울(5.05억)" 열을 그대로 따른다.

한계: 이 매트릭스는 방공제를 "임차인 없는 최소 시나리오"로 가정한 값이다. 대항력 있는 선순위 임차인이 실제로 있으면 위 축 1-보강의 "사례 앵커"(2.80억원)처럼 훨씬 더 낮아질 수 있고, 그 경우 지역별 격차(3,000만원) 보다 임차인 유무 격차(5.05억~5.35억 대 2.80억원, 최대 2.5억원 이상 차이)가 압도적으로 커진다. "지역"보다 "임차인 유무·선순위채권 존재"가 이 축에서 더 큰 변수라는 뜻이다. 다만 실제 물건 중 임차인이 있는/없는 비중이 얼마인지 보여줄 데이터는 확보하지 못했다(evidence 58a0e2f7) — datacollector 요청 항목으로 남긴다.

축 3 — 대안: 대출구조 선택이 DSR 병목 발생 소득선을 옮긴다

같은 5.6억원 LTV 한도를 "완전히 다 쓰려면" 필요한 최소 연소득은 대출구조에 따라 달라진다(DSR 40% 가정, 만기 30년).

같은 낙찰가·같은 LTV 자격이라도 대출구조를 변동형에서 장기고정형으로 바꾸면 필요 소득선이 약 1,561만원 낮아진다. 다만 이는 스트레스DSR 계산상의 효과일 뿐 실제 상환 부담(쿠폰금리)까지 낮아진다는 뜻은 아니다 — 장기고정형 쿠폰금리가 변동형보다 높게 고시되는 경우가 실제로 있다(스트레스DSR 비교 노트의 기업은행 10년물 사례). 경락잔금대출은 통상 단기(1~수년) 브릿지 성격이 강해 장기고정형을 실제로 선택할 수 있는지 자체가 확인되지 않았다 — 알 수 없는 것에 남긴다.

축 4 — 공간(국내): 수도권 대 지방

위 표의 "변동형(지방)" 행이 이미 보여주듯, 같은 변동형이라도 지역에 따라 DSR 병목 발생 소득선이 다르다(수도권 1억 73만원 vs 지방 9,278만원, 차이 약 795만원). 이 격차는 스트레스DSR 2단계 유예(claim 0cb25f33, 2026년 6월말 까지 연장)가 지방에만 적용되기 때문이다 — 규제지역 여부(LTV 축)와는 별개로 작동하는 두 번째 지역 축이다.

해외 비교는 쓰지 않았다. 법원경매·공매를 통한 잔금대출이라는 제도 자체가 국가별 담보집행 절차에 강하게 종속돼 있어, LTV·DSR 수치만 떼어 다른 나라와 나란히 놓으면 제도 차이를 가리는 왜곡이 크다고 판단해 뺐다.

축 5 — 반사실: 낙찰가가 15억원을 넘었다면

8억원 사례에서는 절대한도가 병목이 아니었다. 같은 무주택 서민실수요자가 16억원짜리 물건을 낙찰받았다고 가정하면 결과가 뒤집힌다.

낙찰가가 오를수록 낙찰가 대비 실제 대출 비율은 오히려 낮아진다(claim d0f1716f가 이미 지적한 구조). "낙찰가 대비 비율"이라는 프레임 자체가 이 구간에서는 성립하지 않는다 — 절대금액 상한이 압도한다.

축 6 — 기준(감도): "서민·실수요자 규제지역 LTV 60%"의 근거를 찾았다

analyst 노트가 미확인으로 남겼던 지점이 이번 갱신에서 진전됐다 — 근거를 찾았지만 1차 원문은 아직 아니다.

(1) "서민·실수요자 규제지역 LTV 60%"(claim 9fd316b2)가 적용된다면 LTV 기준 대출가능액은 5.6억원이 아니라 4.8억원으로 내려간다. 위 매트릭스의 [조건부] 60% 열이 이 경우다 — 연소득 1억원 미만 구간에서는 어차피 DSR이 더 낮은 값으로 병목이므로 결론(병목이 DSR이라는 것)은 바뀌지 않지만, 연소득 1억원 이상 구간에서는 LTV 병목 실현액이 5.6억원(70% 가정)에서 4.8억원(60% 가정)으로 더 낮아진다. 이 수치가 맞다면 고소득 구간의 실제 한도가 지금 매트릭스보다 8천만원 더 낮아진다.

(2) 60%의 근거를 확인했다. 9.7 대책(2025-09-07)이 규제지역(강남3구· 용산구) 무주택자 LTV를 50%에서 40%로 강화했고(evidence 79991131), 뉴스1이 2025-10-17 보도한 후속 세부기준(evidence c7475f93, verify match)에 따르면 부부합산 연소득 9,000만원 이하·주택가액 8억원 이하·무주택세대주 요건을 충족한 서민·실수요자는 이 규제지역에서 LTV 60%를 적용받는다. 40%(9.7 대책 신규 강화치)+20%p(별표6 서민실수요자 가산)=60%로 산술이 정확히 맞는다. 한국경제가 보도한 60%는 오류가 아니라 이 후속 기준을 가리켰을 가능성이 높다. 다만 뉴스1 보도는 2차 출처이고 금융위 1차 보도자료 원문은 여전히 확보하지 못했다 — "확정"이 아니라 "근거 발견"으로 다룬다. 이 사례(무주택 실수요자, 8억원 낙찰가)는 뉴스1이 명시한 소득·주택가액 요건(9천만원 이하· 8억원 이하)과 정확히 들어맞는 조건이라, 만약 이 물건이 규제지역에 있다면 위 매트릭스의 "[조건부] 60%" 열이 이 사례의 실제 시나리오일 가능성이 크다.

축 7 — 시간

필요하지만 확보되지 못한 자료: 경락잔금대출 관련 검색 수요(예: "경락잔금대출" 검색어)의 최근 6개월 데이터랩 상대지수를 시간 축 비교에 넣으려 했으나, evidence에서 이 주제로 수집된 데이터랩 자료를 찾지 못했다(기존 데이터랩 evidence 5건은 모두 다른 필러 주제 — 종부세·개인투자용국채·환율·가상자산 과세). comparator는 직접 수집하지 않는다 — datacollector에게 "경락잔금대출" 검색어의 6개월 데이터랩 지수 수집을 요청 항목으로 남긴다.

대신 규정 시행 시점 axis는 확보돼 있다. 절대 여신한도는 2025-10-16 시행이므로, 이 대책 시행 이전 시점 기준으로는 축 5(반사실, 낙찰가 15억 초과 케이스)의 절대한도 병목 자체가 존재하지 않았다 — 시점을 2025년 10월 16일 이전으로 당기면 16억원 사례에서도 병목은 LTV(11.2억원)였을 것이다. 규정 자체가 생긴 날짜를 넘어서는 "과거 국면과 비교"는 그래서 의미가 달라진다.

과거 유사 국면(2021~2022년 경락시장 과열기)의 LTV·DSR 규제 수준과 오늘을 비교하는 것도 유의미할 수 있으나, 그 시기 규제 원문을 이번 조사에서 확보하지 못했다 — 이 역시 datacollector 요청 항목으로 남긴다.

축 8 — 경락잔금대출 특유 리스크(은행 재량)는 "규제"가 아니라 변동성 요인

claim 7dfc0b18·b4fe1e17이 확인했듯 경락잔금대출을 별도로 규율하는 공적 규정이 없다. 이는 위 7개 축처럼 숫자로 비교할 수 있는 "규제"가 아니라, 각 규제가 실제로 얼마나 엄격하게(또는 느슨하게) 적용되는지가 은행마다 다를 수 있다는 변동성 요인이다. 예를 들어 절대한도(축 1)가 경락잔금대출에도 그대로 적용되는지 FAQ에 명문이 없다는 점(claim 8b3865e8)은, 은행별로 "적용한다"와 "경락잔금대출은 별도 상품이라 적용 안 한다"는 해석이 갈릴 수 있다는 뜻이다. 이 변동성의 실제 폭(은행별 승인 한도 차이)을 보여줄 데이터는 확보하지 못했다 — datacollector 요청 항목으로 남긴다.

쓰지 않은 축과 이유

• 해외 비교: 위(축 4)에서 이미 밝혔듯 담보집행 제도 차이가 너무 커서 뺐다.
• 과거 실제 승인 데이터 비교: 개인 단위 경락잔금대출 승인·한도 변화 시계열은 공개되지 않는다. 스트레스DSR 비교 노트가 같은 필러에서 이미 확인한 한계다.
• DSR 규제한도 자체를 40%가 아닌 다른 값으로 바꾸는 감도: 방향은 명확하다 (40%→50%면 위 DSR 한도 표의 모든 값이 1.25배로 커진다) 그러나 이 40%라는 숫자를 직접 뒷받침하는 1차 자료를 연결하지 못한 채 추가로 숫자를 불리는 것은 과한 확장이라 판단해 방향만 언급하고 표는 만들지 않았다.

알 수 없는 것

• DSR 규제한도(이 노트가 40%로 가정한 값)의 1차 근거를 이번 조사에서 연결하지 못했다.
• 경락잔금대출 전용 쿠폰금리 자료가 없어 연 4.5%를 예시로 가정했다 — 실제 값과 다르면 위 모든 소득선 숫자가 이동한다.
• 스트레스DSR 변동형 가산금리(1.50%p)가 10.15 대책의 스트레스금리 하한 상향 (1.5%→3.0%)과 정합적인지 확인하지 못했다. 만약 하한 상향이 변동형에도 그대로 적용된다면 DSR 계산금리는 6.00%가 아니라 7.50%가 되고, 5.6억원 전액 사용에 필요한 연소득은 1억 73만원이 아니라 약 1억 1,746만원으로 올라간다 — 매트릭스 전체가 더 낮은 소득 구간까지 DSR 병목으로 넘어간다는 뜻이다.
• "서민·실수요자 규제지역 LTV 60%"의 2차 출처(뉴스1)는 확인했고 40%+20%p 산술도 일치하지만, 금융위 1차 보도자료 원문은 여전히 확보하지 못했다(축 6).
• 경락잔금대출에 절대 여신한도·시가구간 규제가 실제로 적용되는지 명시한 1차 자료가 없다 — 이 노트의 모든 계산은 "준용 원칙"에 따른 가정이다.
• 경락잔금대출 검색 수요 데이터랩 지수, 은행별 실제 승인 한도 변동성 데이터는 확보하지 못했다(축 7·축 8) — datacollector 요청 항목.
• 방공제·선순위채권 차감 중 선순위채권 몫의 계산식은 여전히 확보하지 못했다(축 1-보강). 지역별 소액임차보증금 법정 금액표(evidence 9d52f06d)는 이번 갱신에서 확보했지만, 등기부상 선순위채권(근저당 등)이 실제로 얼마나 차감되는지는 물건마다 다른 개별 사안이라 표로 만들 수 없다. "35% 앵커"(한국경제 1건)와 "법정 최소치"(임차인 없음 가정, 5.05~5.35억) 사이의 큰 격차(2.80억 대 5.05억 이상)는 그 사례에 선순위채권이나 실제 임차인이 있었을 가능성을 시사하지만 확인하지 못했다.
• 방공제가 큰 물건과 작은(또는 0에 가까운) 물건의 비율이 실제로 얼마나 되는지(즉 "임차인 없는 최소 시나리오"가 "일부 사례"인지 "대다수 사례"인지)는 확인하지 못했다(evidence 58a0e2f7 — 실승인 사례는 여전히 한국경제 1건뿐). 법 규정상으로는 전 물건이 방공제 적용 대상이지만, 실제로 얼마나 자주 체감되는 병목인지는 확인하지 못한 채로 남긴다.
• 경락잔금대출 물건의 방수(원룸/투룸/아파트 등 유형별 분포)를 확인하지 못했다 — 이 노트의 방공제 계산은 전부 "아파트, 방 1개분" 가정이다. 다세대· 다가구처럼 방 여러 개분이 공제되는 유형이면 위 표의 값보다 더 크게 깎인다.

정정 이력

2026-09-21 (3): finyul-factcheck 지적을 반영해 evidence f83874de (한국경제, 2026-05-14)를 "실제 승인 사례/실제 사례"로 서술한 대목을 전부 "가상 계산 예시"로 정정. 원문은 "실전 계산" 소제목 아래 명시적으로 가정 조건을 밝힌 기자의 계산 예시(단독주택 방 3개 기준)이지, 낙찰자·주소·은행이 확인된 실제 승인 사례가 아니다.

2026-09-21 (2): analyst 노트의 방공제 법정 산식·지역별 금액표 확정을 반영해 갱신.

• 축 1-보강-2를 추가 — 은행업감독업무시행세칙 별표18(evidence 697321bc)과 주택임대차보호법 시행령 제10·11조(evidence 9d52f06d)로 확인된 지역별 법정 소액보증금(서울 5,500만~그 밖 지역 2,500만원)을 LTV 70%(5.60억원) 기준에 적용해 지역별 승인가능액(5.05억~5.35억원)을 계산.
• "방공제(법정 최소치) 반영 종합 매트릭스"를 추가 — 방공제 반영 전/후 비교, 지역별 병목 판정, 서울 vs 그 밖 지역 격차(3,000만원)가 병목의 종류는 바꾸지 못하고 금액만 바꾼다는 것을 확인. 규제지역(강남3구· 용산구) 60% 케이스는 방공제와 겹쳐 병목 전환점이 더 앞당겨짐을 별도로 계산.
• "알 수 없는 것"에 방수 유형별 분포 미확인, 선순위채권 몫 미분리, 실승인 사례 여전히 1건뿐(evidence 58a0e2f7)이라는 한계를 명시.

2026-09-21: finyul-adversary의 반증을 반영해 갱신.

• 축 1-보강(방공제·선순위채권 차감)을 새로 추가하고, 종합 매트릭스에 이 축의 한계를 명시(evidence f83874de).
• 축 6을 "미확인 두 가지 감도"에서 "근거를 찾은 감도"로 갱신 — 9.7 대책 원문(evidence 79991131)과 뉴스1 후속 보도(evidence c7475f93)로 "서민·실수요자 규제지역 LTV 60%"의 산술적 근거를 확인했다(1차 원문은 여전히 미확보).
• 축 1 표의 "규제지역 신규지정 무주택자 강화(FAQ, 2025-09-07~)" 라벨을 "규제지역 무주택자 강화(9.7 대책, 2025-09-08~)"로 정정 — 분류 노트가 70%→40%로 잘못 적었던 기준선을 50%→40%로 바로잡은 것과 정합.

이 노트를 근거로 쓴 기사

• 경락잔금대출 한도는 낙찰가 80%가 아니라면 어떻게 정해질까요?